ZNALECKÝ POSUDEK č. 2347/2014 O ceně nemovitosti - bytu č. 1530/13 o velikosti 4+1 s příslušenstvím, umístěný v budově č.p. 1529-1531 část obce Čáslav-Nové Město, postavené na pozemcích evidovaných jako st.p.č. 2449 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 2450 (zastavěná plocha a nádvoří), st.p.č. 2451 (zastavěná plocha a nádvoří) a s vlastnictvím bytu spojený spoluvlastnický podíl o velikosti 841/39501 na společných částech a příslušenství domu č.p. 1529-1531, o ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 841/39501 na pozemcích evidovaných jako st.p.č. 2449, st.p.č. 2450, st.p.č. 2451, vše k.ú. Čáslav, obec Čáslav. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Draţbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2/5 40001 Ústí nad Labem Stanovení obvyklé ceny předmětu dobrovolné draţby. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 24.4.2014 znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723 612 697 e-mail: ivana.hudova@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Chrudimi 25.4.2014 Výtisk č. 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úvod, použitá metodika ocenění Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou, cenou podle platného oceňovacího předpisu vyhlášky ze dne 17. prosince 2013 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny pouţita následující metodika: I. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění). II. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zváţení všech okolností a výše vypočtených cen. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 1530/13 Adresa předmětu ocenění: Ţitenická 1530 286 01 Čáslav-Nové Město Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Čáslav Katastrální území: Čáslav Počet obyvatel: 10 138 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 580,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95-2 -
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, ţelezniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, sluţby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněţní) sluţby, sportovní a kulturní zařízení aj.) III 0,85 IV 1,01 I 1,00 I 1,00 I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 288,61 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.4.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny nebo následně znalcem zajištěny následující podklady: Základní podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11326, k.ú. Čáslav. Snímek kat. mapy pro k.ú. Čáslav. Pouţité předpisy: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. VYHLÁŠKA č. 441 ze dne 17. prosince 2013 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 11326, pro k.ú. Čáslav, část obce Čáslav-Nové Město zapsán: Částečný výpis Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Tyrner Martin, Ţitenická 1530, Čáslav-Nové Město, 28601 Čáslav B) Nemovitosti - 3 -
Jednotky Č.p./ Podíl na společných Č. jednotky Způsob vyuţití částech domu a pozemků 1530/13 byt 841/39501 Budova Čáslav-Nové Město, č.p. 1529, 1530, 1531, bydlení, LV 10968 na parcele St. 2449, LV 10968 St. 232/2, LV 10968 St. 232/3, LV 10968 ParcelySt. 2449 zastavěná plocha a nádvoří 249m 2 St. 2450 zastavěná plocha a nádvoří 248m 2 St. 2451 zastavěná plocha a nádvoří 249m 2 6. Celkový popis nemovitosti Místopis: Čáslav je městem střední velikosti. V Čáslavi se nachází veškerá občanská vybavenost, muzeum, galerie, divadlo, kino, koupaliště, řada moderních sportovišť, MŠ, ZŠ, SŠ, SOU, nemocnice, poliklinika, zubní pohotovost, městský úřad, hypermarkety. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1530/13-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1530/13 Popis: Bytový dům se nachází v jihovýchodní části města Čáslav, v lokalitě zastavěné převáţně obdobnými panelovými bytovými domy a to v ulici Ţitenická. Oceňovaný byt o velikosti 4+1 je umístěn v 7 nadzemním podlaţí v domě č.p. 1529-1531. Popis bytového domu: Základy: z armovaného betonu s izolací proti zemní vlhkosti Svislé nosné konstrukce: panelové, zateplené s fasádou Stropy: ţelezobetonové stropní panely Střecha: plochá střecha Krytina střechy: asfaltové svařované pásy Schodiště: ţelezobetonové prefabrikované Vchodové dveře: plastové Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky evidované jako st.p.č. 2449, st.p.č. 2450 a st.p.č. 2451 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svaţitost pozemku a expozice - Svaţitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztíţené základové podmínky - Neztíţené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení uţívání pozemku - Bez omezení uţívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na vyuţití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6-5 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka niţší neţ II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,960 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací moţnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Bez moţnosti I 0,00 komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,020 = 0,979 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Index Koef. Upr. cena - 6 -
[Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 288,61 0,979 1 261,55 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2449 249,00 1 261,55 314 125,95 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2450 248,00 1 261,55 312 864,40 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2451 249,00 1 261,55 314 125,95 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 941 116,30 Pozemky evidované jako st.p.č. 2449, st.p.č. 2450 a st.p.č. 2451 - zjištěná cena = 941 116,30 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky evidované jako st.p.č. 2449, st.p.č. 2450 a st.p.č. 2451 = 941 116,30Kč 941 116,30 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 941 116,30 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 32 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 19 907,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 12,20 * 1,00 = 12,20 m 2 pokoj: 12,70 * 1,00 = 12,70 m 2 pokoj: 18,10 * 1,00 = 18,10 m 2 pokoj: 12,20 * 1,00 = 12,20 m 2 pokoj: 9,00 * 1,00 = 9,00 m 2 koupelna: 2,80 * 1,00 = 2,80 m 2 WC: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 WC: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 předsíň: 11,50 * 1,00 = 11,50 m 2 předsíň: 3,70 * 1,00 = 3,70 m 2 lodţie: 7,00 * 0,20 = 1,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 85,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání - 7 -
Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: s = 1-0,005 * 32 = 0,840 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,840 = 0,643 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka niţší neţ II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,960 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00-8 -
dobré parkovací moţnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Bez moţnosti I 0,00 komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,020 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 19 907,- Kč/m 2 * 0,643 = 12 800,20 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 85,60 m 2 * 12 800,20 Kč/m 2 * 0,960 * 1,020= 1 072 906,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 072 906,62 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 941 116,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 841 / 39 501 Hodnota spoluvlastnického podílu: 941 116,30 Kč * 841 / 39 501 = 20 036,93 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 20 036,93 Kč Byt č. 1530/13 - zjištěná cena = 1 092 943,55 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1530/13 1 092 943,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 092 943,60 Kč Celkem 1 092 943,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 092 943,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 092 940,- Kč slovy: Jedenmiliondevadesátdvatisícdevětsetčtyřicet Kč D. OCENĚNÍ CENOVÝM POROVNÁNÍM: Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je pouţita metoda přímého porovnání. Princip metody spočívá v tom, ţe z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena trţní cena oceňovaného objektu(za m 3 obestavěného prostoru, za m 2 zastavěné plochy, podlahové plochy, uţitkové plochy hrubé a čisté). Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu - zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, k sousedním objektům, v terénu, dostupnosti objektu, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, poměru zastavěné a nezastavěné plochy aj. Porovnávané nemovitosti: Byt 3+1, Čáslav, ul. R. Těsnohlídka Byt 3+1, resp. 3+kk, se zasklenou lodţií v Čáslavi. Jedná se o 4.patro z celkem 8. patrového panelového domu. Byt o výměře 78 metrů čtverečních Vám nabízí velmi prostornou vstupní chodbu s věšákovou stěnou a šatními skříněmi. Za skříněmi je umístěna komora pro uskladnění potravin apod. Jádro je původní, ale ve velmi udrţovaném stavu, jsou pouţity tapety v koupelně a nástřik na WC. K dispozici jsou dva pokoje orientované na východ. Výhled je do zeleně a na parkovací stání, které je volně dostupné před domem. Vstupem do kuchyně se otevírá velký prostor, propojený s obývací částí. Kuchyň je nová (rekonstrukce proběhla v roce 2013). Obývací část nabízí vstup na balkon. Okna kuchyně a obýváku jsou orientována na západ. Na podlahách je povětšinou PVC. V loţnici je koberec. Koberec je i na lodţii, která je zasklená Výtah je původní. Rekonstrukce panelového domu proběhla zateplením, rekonstrukcí balkonů a výměnou oken v roce 2012. - 10 -
Dohodnutá kupní cena: 1.249.000,-Kč vlastní databáze, KS ze dne 25.2.2014 Byt 3+1, Čáslav, ul. Praţská byt3+1 v Čáslavi, ulice Praţská, v osobním vlastnictví, celková plocha 71 m2. Byt je po celkové rekonstrukci, nová okna, obloţky plus dveře, koupelna s rohovou vanou, WC, kuchyň se spotřebiči, indukční deska, rozvody a podlahy. K bytu náleţí sklep. Vlastní měřiče, nízké náklady na vytápění. Veškerá občanská vybavenost v místě. Dohodnutá kupní cena: 1.490.000,- Kč vlastní databáze, KS ze dne 4.4.2014 Prodej bytu 4+1, Ţitenická, Čáslav Bytu 4+1 v OV poblíţ centra města Čáslav. Celková plocha bytu je 84 m2. K bytu náleţí balkón o CP 7 m2 a sklep. Byt se nachází ve 3 NP. panelového domu, který prošel celkovou revitalizací, nová plastová okna, balkony, vchody, zateplená fasáda, střecha, nový výtah. Byt je v původním udrţovaném stavu, vhodný i k další rekonstrukci.nedaleko domu je velké dětské hřiště. Nabízí: M & M reality holding, a.s. http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/4+1/caslav-caslav-nove-mesto-zitenicka/3230667356 Nabídková cena: 1.349.000,- Kč. Vyhodnocení: Tyto ceny jsou včetně příslušenství na společných částech domu a pozemků. Obvyklá cena bytů podobné velikosti, stáří a vybavení jako je oceňovaná nemovitost se v Hradci Králové dle dostupných informací nabízejí a prodávají v rozmezí: 16.000,- Kč/m2 aţ 17.000,-Kč/m2. Uvedené rozpětí je jiţ po sníţení o nadhodnocení a odlišnost. Výsledná porovnávací hodnota 16.500,- Kč/m2 F. OBVYKLÁ CENA: Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádný okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá (obecná, trţní) cena - odborný odhad: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem: Pro stanovení odhadu trţní ceny se vycházelo z obecně uţívaných metod. Návrh trţní hodnoty (obvyklé ceny) v dané lokalitě nejlépe odpovídá porovnávací hodnotě, neboť nejlépe vystihuje - 11 -
poptávku po daném typu nemovitosti v této lokalitě. Při stanovení trţní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti, které jsou uvedeny v závěru ocenění. Na LV č. 11326 k.ú. Čáslav je v omezení vlastnického práva zapsáno: - zástavní práva - exekuční příkaz k prodeji - zahájení exekuce Existence výše uvedených omezení nejsou promítnuta do obvyklé ceny. Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro zjištění obvyklé ceny k uvedenému datu, je odhadnuta cena za m 2 ve výši 16.000,- Kč/m2: Obvyklá cena bytu včetně příslušenství a podílu na společných částech domu a pozemků: Zjištěná obvyklá cena Kč 1.350.000,-Kč U bytů jsou důleţité tyto faktory: Trh s byty Orientace ke světovým stranám Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inţenýrské sítě Doprava, školství, zdravotnictví, kultura, úřady Pracovní příleţitosti Ţivotní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Moţnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Závěr obvyklá cena: Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnávací metody dle dostupných informací. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - kompletní občanská vybavenost ve městě - dvě sociální zařízení - byt po částečné rekonstrukci Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu Obvyklá cena: 1.350.000,- Kč V Chrudimi 25.4.2014-12 -
Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723 612 697 e-mail: ivana.hudova@centrum.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.8. D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2347/2014 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace ze dne 25.4.2014 1-14 -