ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2494/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2494/2015 O ceně nemovitostí - pozemků evidovaných jako st.p.č. 571 (zastavěná plocha a nádvoří), jehoţ součástí je stavba rodinného domu Skuteč, č.p. 473 a p.p.č. 1803/6 (zahrada), obec a k.ú. Skuteč. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Draţbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Orlicí Stanovení obvyklé ceny. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim telefon: ivana.hudova@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Chrudimi Výtisk č. 1

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úvod, pouţitá metodika ocenění: Úkolem je provést ocenění nemovitosti obvyklou (trţní), cenou podle platného oceňovacího předpisu: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ke dni místního šetření. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (trţní) ceny pouţita následující metodika: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu - VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. 2.Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3.Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zváţení všech okolností a výše vypočtených cen. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 14 Adresa předmětu ocenění: Heydukova Skuteč Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Skuteč Katastrální území: Skuteč Počet obyvatel:

3 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 870,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, sluţby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněţní) sluţby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 562,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Vladimíra Pešty. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Skuteč, obec Skuteč, LV č Kopie katastrální mapy pro k.ú. Skuteč. Skutečnosti zjištěné při místním šetření. Pouţité předpisy, literatura a další podklady: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 646, pro k.ú. Skuteč, obec Skuteč zapsán: Částečný výpis A) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Podíl - 3 -

4 SJM Vladimír Pešta a Ilona Peštová, Heydukova 473, Skuteč B) Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra(m2) Druh pozemku Způsob vyuţití St zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Skuteč, č.p. 743, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St /6 504 zahrada 6. Celkový popis nemovité věci Město Skuteč je situováno jihovýchodně od bývalého okresního města Chrudim ve vzdálenosti 21 km na úpatí chráněné krajinné oblasti Ţelezné hory. Město je střediskem okresního významu. Město je střediskem okresního významu s vlastním správním územím MÚ, s pobočkou spořitelny, lékárnou, lékaři, MŠ, ZŠ, učňovským střediskem, jazykovým gymnáziem, fotbalovým stadionem, krytým zimním stadionem a bazénem, koupalištěm, obchody a sluţbami. Dostupnost BUS, vlak. Rodinný dům se nachází v okrajové východní části města v lokalitě obdobných rodinných domů. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 473, Skuteč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č. 571 a p.p.č. 1803/6 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka niţší neţ I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehoţ V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací moţnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s moţností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Bez moţnosti II 0,00 komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-5 -

6 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,980 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rodinný dům č.p. 473, Skuteč Jedná se o samostatně stojící stavbu nepodsklepeného rodinného domu s jedním nadzemním podlaţím s účelově vyuţitým podkrovím. Stavba rodinného domu se střechou sklonitou obsahuje jeden byt o velikosti 2+1. Dispozice: 1.NP kuchyně, chodba, 2* pokoj, koupelna s WC Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec obyvatel Stáří stavby: let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 856,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaţí 1.NP: = 111,30 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 111,30 m 2 2,51 m Obestavěný prostor Rodinný dům včetěn zasřešení: = 523,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 523,95 m 3 Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 111,30 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 111,30 m 2 Podlaţnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné - - smíšené zdivo I -0,08-6 -

7 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlaţnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etáţové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - - v zahradě je umístěna kolna, u které je zanedbaná základní údrţba 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří let: s = 1-0,005 * = -8,550 Koeficient stáří s nemůţe být niţší neţ 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,600 = 0,643 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 856,- Kč/m 3 * 0,643 = 1 193,41 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 523,95 m 3 * 1 193,41 Kč/m 3 * 0,970 * 0,980= ,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,98 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č. 571 a p.p.č. 1803/6 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuţití II 0,00 2. Svaţitost pozemku a expozice - Svaţitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztíţené základové podmínky - Neztíţené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení uţívání pozemku - Bez omezení uţívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-7 -

8 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,980 = 0,951 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,02 0, ,48 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 534, ,92 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1803/6 504,00 534, ,92 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,84 Pozemek evidovaný jako st.p.č. 571 a p.p.č. 1803/6 - zjištěná cena = ,84 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,84 Celková výměra pozemku m 2 633,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 25,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 601,29 Trvalé porosty - zjištěná cena 601,29 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 473, Skuteč ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č. 571 a p.p.č. 1803/ ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 601,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 601,30 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětsettřicettřitisíctřistatřicet Kč D. Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. (zrušena část devátá), zákona č. 257/2004 Sb. (změny v 19 a 20 - změny terminologie kapitálového trhu), zákona č. 296/2007 Sb. (zrušena část čtvrtá), zákona č. 188/2011 Sb. (změna oceňování cenných papírů - 19 a 20), zákona č. 350/2012 Sb. (aktualizace názvosloví podle stavebního zákona) a zákona č. 303/2013 Sb. (rekodifikace soukromého práva). (1) Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných - 9 -

10 kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena obvyklá zjištěná na základě srovnávací metody: Srovnatelná cena obdobných nemovitostí obdobného stáří, vybavení jako je mnou oceňovaná nemovitost ve Skutči a obdobných lokalitách, dle dostupných informací nejčastěji prodávají a nabízejí v rozmezí (porovnávací hodnota přepočtena vybavenost, technický stav, na m2 podlahové plochy stavby, s přihlédnutím na lokalitu, velikost pozemků) v rozmezí aţ Kč, tato cena je včetně pozemků a příslušenství. Faktory ovlivňující obvyklou cenu objektů : U obytných nemovitostí jsou důleţité tyto faktory: - Stavebně technický stav - Poloha - Příslušenství - Pozemky tvořící funkční celek se stavbou (velikost, orientace, trvalé porosty) - Právní vztahy - Širší vztahy - Pracovní příleţitosti, školství, kultura, zdravotnictví - Dopravní obsluţnost - Infrastruktura v obci a okolí nemovitosti - Změna v zástavbě - Obyvatelstvo Při stanovení trţní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Rizika spojená s nemovitostí: Jedná se především o vyhodnocení rizik: o Zástavní právo - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím pro Hypotéční banku, a.s. Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nebyly zjištěny závady ve smyslu sluţebností a věcných břemen. o Rozhodnutí o úpadku Listina: Usnesení insolvečního soudu o úpadku Krajský soud v Hradci Králové pobočka v Pardubicích ze dne Povinnost k: Pešta Vladimír. o Rozhodnutí o úpadku Listina: Usnesení insolvečního soudu o úpadku Krajský soud v Hradci Králové pobočka v Pardubicích ze

11 dne Povinnost k: Peštová Ilona Existence omezení vlastnických práv nejsou promítnuta do obvyklé ceny. Obvyklou cenu nelze ţádným způsobem vypočítat, stanovení níţe uvedené ceny je na základě odborného odhadu, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot (porovnávací), z vyhodnocení prodejnosti oceňované nemovitosti ve vztahu k vývoji chrudimského regionu a z vyhodnocení, ţe z obdobnými nemovitostmi se obchoduje ojediněle. Při stanovení obvyklé ceny se dále přihlíţí: Trvalým a dlouhodobě udrţitelným vlastnostem nemovitosti Právům a závadám s nemovitostí spojených Místním podmínkám trhu s nemovitostmi Závěr Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí podle odborného odhadu činí: Obvyklá cena Kč ,-Kč V Chrudimi Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim telefon: ivana.hudova@centrum.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2494/2015 znaleckého deníku

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 646 ze dne Fotodokumentace nemovitosti

13 - 15 -