Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2798/7/2013 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 2629/93 Adresa nemovitosti: Pavlovova 2629, Ostrava - Zábřeh Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Zábřeh nad Odrou, kód k.ú. 714305, LV 8542 Ostatní stavby: Pozemky: st. 4066 Vlastník stavby: Milan Červenka, Pavlovova 2629/25, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Milan Červenka, Pavlovova 2629/25, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.cz, a.s. ; č. j.: 606/2012-A, obj. ze dne 8.1.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: 800900490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č. j. : 606/2012-A, obj. ze dne 8.1.2013 Datum místního šetření: 16.1.2013 Datum zpracování : 18.1.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 2629/93 s podílem 3964/611869 na společných částech domu č. p. 2629 a pozemku parc. č. st. 4066 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1979 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: panelové železobetonové Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum sídlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední dálkové Počet podlaží celkem: 19 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 18 Počet bytů/nebytů 100/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha plocha společných částech Terasa jednotky jednotky domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 2629/93 17.N.P. 1+ 1 36,10 2,96 2,81 0 41,87 39,27 3 964 / 611 869 8 913 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 350 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena bytu byla stanovena na základě srovnávací metody nabídkových cen bytů v Ostravě a odpovídá stavu na trhu s byty v této části Ostravy. Bylo srovnáváno 6 bytů 1+1 v Ostravě - Zábřehu, v Ostravě - Dubině a v Ostravě- Hrabůvce.. Celková užitná plocha bytu č. 2629/93 činí 39,27 m 2. Porovnávací hodnota: 349 503 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8542 ze dne 13.12.2012 Informace o stavbě z katastru nemovitostí pro LV č.2870-2 -
Charakteristika obce Poloha nemovitosti Mapa oblasti. Zpráva o nebezpečí povodně Jedná se o město Ostravu s počtem obyvatel 303609. Město Ostrava je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoké školy. Město Ostrava je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení vlakem, tramvajemi, trolejbusy a autobusy MHD. Byt č. 93 se nachází v bytovém domě č. p 2629 na ulici Pavlovově, v obytné zóně Ostravy, v klidové části města. Bezproblémový vlastní přístup o zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu bytových panelových domů s parkovou zelení a občanskou vybaveností. Nemovitost bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o bytovou jednotku č 93, která je umístěna v 17.N.P. obytného domu č. p. 2629, Pavlovova 25 v Ostravě. Dům je panelový montovaný. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům je podsklepený, má 18 nadzemních podlaží. Popis bytové/nebytové jedn. Jedná se o byt č. 93, dispozice 1+ 1 v obytném domě č. p. 2629 v Ostravě - Zábřehu. Byt se nachází v 17.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, komoru, kuchyň a obývací pokoj, mimo byt v 1.P.P.sklep. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy koupelny a WC z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace - odpojená, zemního plynu - odpojen a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové. Dispoziční řešení Byt se nachází v 17.N.P. bytového domu č. p. 2629. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, komoru, kuchyň, obývací pokoj, mimo byt v 1.P.P. sklep. Popis tech. stavu stavby Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V roce 2009 byla u všech bytů v bytovém domě č. p. 2629 provedena výměna oken a zateplení fasády. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha Plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Okna Plastová zdvojená 13. Povrchy podlah Plovoucí z laminátových lamel 14. Vytápění Ústřední dálkové 15. Elektroinstalace Světelná odpojená 16. Bleskosvod Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod plastové trubky 18. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 19. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu odpojeno 20. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 21. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 22. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana 23. Ostatní Chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 4066 zastavěná plocha a nádvoří v k. ú.zábřeh nad Odrou. Výměra pozemku činí 465 m 2. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 2629. - 3 -
Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ve statutárním městě Ostravě je v platnosti cenová mapa č. 13. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 530 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 4066 465 530 3 964 / 611 869 1 597 Celková výměra pozemků 465 Hodnota pozemků celkem 1 597 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 41,87 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 314 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 018 124 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 34 Další životnost roků 66 Opotřebení % 34,00 Věcná hodnota (VH) Kč 671 962 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnoti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžnímu ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Ostravě Zábřehu a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané - 4 -
lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 6,38 m 2 1,00 6,38 m 2 koupelna byt 4,04 m 2 1,00 4,04 m 2 kuchyň byt 7,97 m 2 1,00 7,97 m 2 obývací pokoj byt 16,54 m 2 1,00 16,54 m 2 WC byt 1,17 m 2 1,00 1,17 m 2 komora byt 0,57 m 2 1,00 0,57 m 2 sklep (mimo byt) sklad (sklípek) 2,24 m 2 0,50 1,12 m 2 balkon byt 2,96 m 2 0,50 1,48 m 2 Celková podlahová plocha 41,87 m 2 39,27 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis - 5 - Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Ostrava - Zábřeh 1+1 Panelová 39,27 17.N.P. 1+1 X X X X montovaná Srovnávané jednotky Ostrava - Zábřeh,, ul. Proskovická Jedná se o byt 1+1 na ul. Proskovické v OV - Zábřehu. Dům je panelový. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Mimo byt sklep. montovaná panelová Ostrava - Zábřeh, ul. Jugoslávská 43,00 3.N.P. 1+1 480 000 11 163 0,80 8 930 Jedná se o byt 1+1 v OV - Zábřehu, ul. Jugoslávská. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj.sklep mimo byt. panelová 40,00 2.N.P. 1+1 470 000 11 750 0,80 9 400 Ostrava - Hrabůvka, ul. Františka Hajdy Jedná se o byt 1+1 v OV - Hrabůvce, ul.františka Hajdy. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 6.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Sklep v 1.P.P. panelová 36,00 6.N.P. 1+1 430 000 11 944 0,80 9 555 Ostrava - Dubina, Aloise Gavlase Jedná se o byt 1+1 na ul. Aloise Gavlase v OV - Dubině. Dům je panelový. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Sklep je mimo byt. 38,00 390 000 10 263 0,80 8 210 Ostrava - Hrabůvka, ul. Dr. Martínka Jedná se o byt 1+ 1 na ul. Dr. Martínka v OV - Hrabůvce. Dům je panelový. Byt se nachází v 8N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Sklep je mimo byt. panelová montovaná Ostrava - Zábřeh, ul. Jugoslávská 38,00 8.N.P. 1+1 420 000 11 053 0,80 8 842 Jedná se o byt 1+1 na ul. Jugoslávské v OV - Zábřehu. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj. Sklep je mimo byt. X
37,00 430 000 11 622 0,80 9 298 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 39,27 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 2629/93 z LV č. 8542 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou s podílem 3964/611869 na společných částech bytového domu č. p. 2629 a pozemku parc. č. st. 4066 z LV č. 2870 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 8 210 Kč/m 2 do 9 555 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 2629/93 s podílem 3964/611869 na společných částech domu č.p. 2629 a pozemku parc. č. st. 4066 stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 8 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Klidná atraktivní lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru města - Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu sklepní box - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 8 900 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 2629/93 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 8 900 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 39,27 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 39,27 m 2 x 8 900 Kč/m 2 = 349 503 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 2629/93 s podílem 3964/611869 na společných částech bytového domu č. p. 2629 a pozemku parc. č. st. 4066 v Ostravě, k. ú. Zábřeh nad Odrou stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 349 503 Kč, po zaokrouhlení slovy: třistapadesáttisíc Kč 350 000 Kč - 6 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8542 ze dne 13.12.2012 2 Mapa oblasti Katastrální símek 1 1 Ve Vřesině u Hlučína, 18.1.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2798/7/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2798/7/2013. - 7 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI: Koupelna WC Obývací pokoj Předsíň Komora Sklep - 8 -
Katastrální snímek: - 9 -
Mapa okolí: - 10 -
- 11 -
- 12 -