ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 7817-281/2019 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pozemku parc.č. 1167/11 za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Vodňany parc.č. 1167/11, k.ú. Vodňany, okres Strakonice Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 11.02.2019 Zpracováno ke dni: 11.02.2019 Zhotovitel XP invest, s.r.o., Ing. Kateřina Prášková Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.:+420737858334 Email:info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 14.02.2019 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc.č. 1167/11 druh pozemku vodní plocha podílu o velikosti 77/576, zapsané na listu vlastnictví 4867 pro katastrální území Vodňany, obec Vodňany, okres Strakonice za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Vodňany parc.č. 1167/11 Adresa předmětu ocenění: Vodňany, Vodňany, okres Strakonice Kraj: Jihočeský kraj Okres: Strakonice Obec: Vodňany Katastrální území: Vodňany 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 11.02.2019. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Dvořák Tomáš, U železné lávky 557/6, Malá Strana, 11800 Praha 1, podíl 77/576 Jihočeský univerzita v Českých Budějovicích, Branišovská 1645/31a, České Budějovice 2, 370 05 České Budějovice, podíl 499/576 Nemovitosti: Pozemek parc.č. 1167/11 Dolní rybník se nachází v katastrálním území Vodňany, okres Strakonice. 2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek parc.č. 11367/11 o výměře 10.239 m 2 je vedený v Katastru nemovitostí jako druh pozemku vodní plocha, způsob využití rybník. Rybník je situovaný asi 1 km severozápadně od města Vodňany a nachází se v soustavě rybníků. Do rybníka je voda přiváděna přivaděčem z Blanického potoka přes Malý Ústavní rybník, odtud je voda odváděna dále do řeky Blanice. Rybník je ohraničen hlavní hrází, která jej odděluje od rybníků Malý Ústavní a Doktorovský a boční hrází, které odděluje Dolní rybník od rybníka Velký Ústavní. Hlavní hráz je zemní, homogenní z místních materiálů. Rybník je využíván k chovu ryb. Přístup k soustavě rybníků je přes obecní pozemek, dále pak přes pozemek jiného vlastníka. Výše uvedený pozemek se z pohledu územního plánu města Vodňany nachází zastavitelné území. mimo Město Vodňany je obec s rozšířenou působností. Z hlediska charakteristiky okolí: Dostupnost obchodů je dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v místě je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů. 3
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 11.02.2019 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc.č. 1167/11 vodní plocha katastrální území Vodňany Pozemek v katastrálním území Vodňany, obec Vodňany č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 technický stav K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Vodňany, Vodňany, okres Strakonice Plocha k chovu ryb 10.239 m 2 Napájen z potoka, soustava rybníků 1 Žďár nad Sázavou Plocha k chovu ryb 73.443 m 2 Nebeský, napájen prameny a trativody z polí 2. Žleby, okr. Kutná Hora 3. Unhošť, okr.kladno 4. Hroznětín, okr. Cheb Plocha 8.692 m2 Napájen z meliorací Plocha k chovu ryb Po revitalizaci Napájen z potoka 6.133 m 2 Plocha k chovu ryb Napájen z potoka 17.628 m 2 5. Pomezí nad Ohří, okr.cheb Plocha 9.074 m 2 5
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 technický stav K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 61.00 Kč 0,98 59,78 Kč 1,00 1.00 1,00 1.00 1,10 1.00 1,1000 65,76 Kč 2 37,00 Kč 0,98 36,26 Kč 1,00 1.00 1,10 1.00 1,10 1.00 1,2100 43,87 Kč 3. 220,00 Kč 0,98 4. 136,00 Kč 0,98 5. 103,00 Kč 0,98 215,60 Kč 133,28 Kč 100,94 Kč 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,9000 194,04 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,0000 133,28 Kč 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,1000 111,03 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle technického stavu nemovitosti K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 109,60 Kč 43,87 Kč 194,04 Kč 52,89 Kč Komentář: K3 koeficient užití zohledňuje účel hospodářského využití nemovitosti. K4 koeficient zohledňuje technický stav nemovitosti. K5 koeficient zohledňuje způsoby a možnosti napájení rybníka. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na 109,60 Kč/m 2 10.239 m 2 * Cena celkem = 1.122.194 Kč spoluvlastnický podíl 77/576 = 150.015 Kč 6
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody Podíl o velikosti 77/576 na pozemku 1167/11 150.015,-Kč Celková cena po zaokrouhlení: 150.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: V Praze, dne 14.02.2019 Ing. Kateřina Prášková XP invest, s. r. o., Mánesova 1374/53, 120 00 Praha 2 150.000 Kč Slovy: jednostopadesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7817-281/2019 znaleckého deníku. 7
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 8
Vyobrazení nemovitosti v mapě 9
Pořízená fotodokumentace 10
Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1 Soustavy rybníků Žďár na Sázavou Výměra: 73.443 m 2 Nabízená cena: 4.500.000,-Kč; 61 Kč/m 2 Nabídka k prodeji soustavy dvou rybníků s okolními pozemky, vč. hrází a přístupových cest. Přístup k rybníkům je zajištěn napojením vlastních pozemků na městskou cestu. Oba rybníky jsou nebeské, voda je doplňována prameny a trativody z polí. Rybník je využíván jako chovný. Zdroj: SReality 11
Nemovitost č.2: Rybník v obci Žleby, okres Kutná Hora Výměra: 8.692 m 2 Nabízená cena: 325.000,-Kč; 37 Kč/m 2 Nabídka k prodeji spolu s pozemky odvodní vodoteč a břehové pozemky s porosty. Plocha rybníka je cca 5.000 m 2. Rybník je napájen z meliorací. Součástí je i krmná bouda na hrázi. Hospodářsky není vhodný k produkci tržní ryby. Zdroj: Sreality 12
Nemovitost č.3. Prodej rybníku Unhošť, okres Kladno Výměra: 6.133 m 2 Nabízená cena: 1.350.000,-Kč; 220 Kč/m 2 Nabídka k prodeji Bozděchův rybník nedaleko obce Nouzov, Unhošť v okrese Kladno. Jedná se o rybník po celkové revitalizaci, který byl vybagrován. Rybník je napájen vodou z Černého potoka. Slouží k chovným účelům. Zdroj: Sreality 13
Nemovitost č. 4 : Rybník v obci Hroznětín, okres Cheb Výměra: 17.628 m 2 Nabízená cena: 2.399.000,-Kč; 136 Kč/m 2 Nabídka k prodeji podílu vodní plochy v obci Hroznětín. Rybník je napájen z Jesenického potoka. Rybník je určen k tržnímu chovu ryb a ke sportovnímu rybolovu. Zdroj: Sreality 14
Nemovitost č. 5 : Rybník Pomezí nad Ohří, okres Cheb Výměra: 9.074 m 2 Nabízená cena: 934.622,-Kč; 103 Kč/m 2 Nabídka k prodeji vodní plochy blízko hranice s Německem. Vhodné pro sportovní rybaření. od Zdroj: Sreality 15