Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 1782 77/11 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 4 na pozemku parcela č. 341/1 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 342 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Planá u Českých Budějovic a v obci Planá zapsaných na LV 124 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 č.j. 293/2011-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 18.8.2011, 22.8.2011 Zohlednění stavu ke dni : 22.8.2011 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 22.8.2011 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 23.8.2011 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 293/2011-N ze dne 4.8.2011 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.7.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 124 A: Vlastník : 1. SJM Kalina Jiří a Kalinová Kateřina, rč. 770411/1239 resp. r.č. 776225/1211 oba trvale bytem Planá 4, 370 01 České Budějovice B : Nemovitosti : - objekt rodinného domu č.p. 4 na parcele č. 341/1 zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 341/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 429 m2 - parcela č. 342 zahrada o výměře 1652 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. Planá u Českých Budějovic a v obci Planá 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 18.8.2011 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace znalci byla předložena část projektové dokumentace na přestavbu objektu z roku 2008. Projekt nebyl dle této dokumentace zatím realizován. 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 18.8.2011 za účasti znalce. Vlastník se k místnímu šetření tohoto dne nedostavil. Po telefonické domluvě umožnil vlastník prohlídku dne 22.8.2011. Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí a přeměřil dostupné rozměry oceňovaných staveb. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření část viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rekreačními objekty v lokalitě 1.1.8 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 4 stojící na parcele č. 341/1 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Planá u Českých Budějovic v obci Planá přímo v centru obce na návsi v lokalitě převážně původní zástavby objektů bývalých zemědělských usedlostí a rodinných domů.
3 Celý areál, který je ke dni ocenění užíván rodinnou vlastníka k trvalému bydlení, tvoří řadový objekt rodinného domu, který vytváří uliční frontu s navazující domácí dílnou směrem severním do zahrady. Obytná část areálu je obdélníkového půdorysu s průjezdem do dvora. Tento průjezd rozděluje objekt na dvě samostatné části s bytovými jednotkami. Pravá ( východní ) část s přístavbou a s bytovou jednotkou vel. 1+1 a levá ( západní ) část s podélnou přístavbou a bytovou jednotkou 2+1. Na tuto část navazuje ve stejné šířce směrem do zahrady přístavba domácí dílny s prádelnou. Objekt rodinného domu je částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou s možností vestavby podkroví. Areál dotvářejí venkovní úpravy a dřevěné stavby bez základů horšího technického stavu ( není zjišťována věcná hodnota samostatně ) a pozemky parcela č. 341/1 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanými stavbami a parcela č. 342 zahrada, která navazuje na zastavěnou plochu severním směrem, je užívána jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek. Areál je oplocen, částečně plotem souseda. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a na obecní kanalizaci. Přívod zemního plynu je zakončen na uliční fasádě objektu. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní asfaltové komunikaci. Původní stáří domu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce cca 80-100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, objekt v průběhu životnosti neprošel žádnou celkovou rekonstrukcí ani celkovou modernizací. Změnou vlastníka v roce 2008 byla započata přestavba rodinného domu. Část prací byla již dokončena ( výměna oken, nová elektroinstalace, nové podlahy, koupelna, rozvod vody a topení v jedné bytové jednotce ). Technický stav odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i dalších staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 22.8.2011. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace sousedů a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 4 2.1.2 Domácí dílna 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemky parcela č. 341/1 a č. 342 2.1.5 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 4 ( 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je řadový vnitřní, obdélníkového půdorysu částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou a pultovými střechami u přístaveb a volnou půdou umožňující vestavbu podkroví. Konstrukci tvoří cihelné zdivo z cihel plného formátu. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z tašek bobrovek. Hlavní vstup do domu je přes domovní průjezd. V objektu jsou dvě samostatné bytové jednotky 2+1 resp. 1+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizaci. na fasádě domu je ukončen přívod zemního plynu hl. domovním uzávěrem, ale v domě není zemní plyn rozveden. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu cca 80-100 let. Základy : základové pasy kamenné bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné Střecha : sedlová, u přístaveb pultová Střešní krytina : tašková z tašek bobrovek Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení objektu Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, keramická dlažba, laminátová plovoucí Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná a plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické v jedné koupelně Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn í Rozvod vody : studené a teplé Sanitární zařízení : 2x splachovací záchod a 2x koupelna Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : 2x kuchyňská linka s dřezem
5 Dispoziční řešení : 1.PP sklep přístupný z průjezdu 1.NP dvě bytové jednotky 1+1 resp. 2+1, každá s vlastním sociálním zařízením podkroví volná půda 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( sklep ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 4,00 * 3,50 = 14,00 = 2,00 28,00 celkem 1.PP 14,00 28,00 ( 15,00-4,00 ) * 7,80 = 85,80 = 2,80 240,24 5,00 * 5,60 = 28,00 ( 2,70 + 4,30 )/2 = 3,50 98,00 6,50 * 5,40 = 35,10 ( 3,10 + 5,40 )/2 = 4,25 149,18 celkem 1.NP 148,90 487,42 15,00 * 7,80 = 117,00 3,80/2 = 1,90 222,30 celkem zastřešení 117,00 222,30 celkem OP rodinný dům č.p. 4 737,72 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, jelikož má dvě bytové jednotky, jedno podzemní ( částečně ) a jedno nadzemní podlaží, volnou půdu, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 148,90 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 14,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 14,00/148,90 = 9,45 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A řadový vnitřní, částečně podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( část 1.PP, 1.NP, volná půda, sedlová a pultová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 737,72 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,169 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000
6 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.08200 0.03770 2 Svislé kce cihelné zdivo S 0.21200 0.21200 3 Stropy dřevěné S 0.07900 0.07900 4 Zastřešení krov vázaný sedlový S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková S 0.03400 0.03400 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0.00900 0.00900 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.05800 0.05800 8 Fasádní omítky štuková omítka S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady keramické S 0.02300 0.02300 11 Schody nevyskytují se CH 0.01000 0.00000 12 Dveře dřevěné S 0.03200 0.03200 13 Okna dřevěná a plastová zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. plovoucí laminátová S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01000 0.01000 16 Vytápění etážové s kotlem na PP S 0.05200 0.05200 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S 0.04300 0.04300 18 Bleskosvod nevyskytují se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody studené a teplé S 0.03200 0.03200 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01900 0.01900 21 Instalace plynu nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace provedena S 0,03100 0,03100 23 Vybavení kuchyní 2x linka, dřez a sporák S 0.00500 0.00500 24 Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana, sprcha S 0.04100 0.04100 25 Záchod 2x splachovací S 0.00300 0.00300 26 Ostatní nevyskytují se CH 0.03400 0.00000 N Navíc - - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.89570 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.89570 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m 3 4 448,95,- 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odborného názoru znalce cca 80-100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je podprůměrný, je sice částečně po rekonstrukci, ale velká část prvků krátkodobé životnosti vykazuje zvýšené opotřebení ( krytina, omítky, část vnitřních rozvodů, podlah apod. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1911
7 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 60 let Celková životnost 160 let Procento ročního opotřebení 0,625 % Opotřebení 62,50 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 290,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 4 448,95,- Obestavěný prostor OP m 3 737,72 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 3 282 079,39,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 3 282 079,39,- Opotřebení 62,50 % - 2 051 299,62,- Cena časová rodinného domu č.p. 4 ke dni odhadu Kč 1 230 779,77,- 2.1.2 Domácí dílna ( 7 ) 2.1.2.1 Popis Objekt domácí dílny navazuje severním směrem na levou ( západní ) část rodinného domu. Domácí dílna je jednopodlažní, nepodsklepená s pultovou střechou. Stropy jsou dřevěné. Objekt je zděný z cihelného zdiva. Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Okna : dřevěná Dveře : dřevěné Strop : dřevěný trámový a cihelné klenby do traverz Střecha : pultový krov vázaný Střešní krytina : tašková Vnitřní rozvody : elektro, voda a kanalizace Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav objektů: Odpovídá svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný. Stáří staveb je uvažováno cca 100 let. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.
8 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,40 * 13,50 = 72,90 ( 3,10 + 5,40 )/2 = 4,25 309,83 celkem 1.NP a zastřešení 72,90 309,83 celkem OP domácí dílny 309,83 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako domácí dílna, svou zastavěnou plochou 72,90 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Domácí dílna je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,-Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, pultová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 309,83 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,113 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové kamenné pasy P 0.06200 0.02850 2 Obvodové konstrukce zděné S 0.30400 0.30400 3 Stropy klenbové S 0.19300 0.19300 4 Krovy dřevěný vázaný S 0.10800 0.10800 5 Krytina tašková S 0.06900 0.06900 6 Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S 0.01900 0.01900 7 Úprava povrchů omítka vápenná štuková S 0.07900 0.07900 8 Schodiště nevyskytuje se CH 0.03800 0.00000 9 Dveře dřevěné P 0.03100 0.01430 10 Okna dřevěné S 0.01000 0.01000 11 Podlahy betonové S 0.06800 0.06800 12 Elektroinstalace světelná a rozvody vody S 0.04900 0.04900 8 Konstrukce navíc místo schodiště rozvody vody a kanalizace S 0.03800 0.03800 CELKEM 1.03800 0.96650 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.96650 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 552,77,-
9 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Původní stáří hospodářských budov se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří cca 80-100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Rok odhadu 2011 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1911 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 50 let Celková životnost 150 let Procento ročního opotřebení 0,667 % Opotřebení celkem 66,67 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 250,00,- Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 2 552,77,- Obestavěný prostor OP m 3 309,83 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 790 924,73,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 790 924,73,- Opotřebení 66,67 % - 527 309,52,- Cena časová domácí dílny ke dni odhadu Kč 263 615,21,-
10 2.1.3 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 4. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - zpevněné plochy - oplocení - ohradní zdi - dřevěné altány a jiné stavby v zadní části Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a hospodářské příslušenství ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinné rekreace č.p. 4 3 282 079,39,- Kč Cena domácí dílny 790 924,70,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 4 073 004,09,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 142 555,14,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinné rekreace č.p. 4 1 230 779,77,- Kč Cena domácí dílny 263 615,21,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 1 494 394,98,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 52 303,82,- Kč 2.1.4 Pozemky parcela č. 341/1 a č. 341/2 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vychází znalec vždy ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář BOARS České Budějovice / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí jsou znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru a leží v nedaleké obci Boršov nad Vltavou. Je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku ve výši 1093,- Kč/m2 redukována koeficientem 0,90 tj. na 984,- Kč/m2.
11 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Okraj zastavěné části obce Boršov nad Vltavou Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku částečně vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 997 Cena srovnávacího pozemku nabídková CS Kč 1 090 000,00,- Koeficient nabídkové ceny x 0,90 Cena srovnávacího pozemku po redukci CS Kč 981 000,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 984,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část souvisle zastavěná na okraji obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita s rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.63 oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Centrum obce Planá Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek zastavěný RD, rovinatý, zpevněný příjezd, IS na pozemku Výměra oceňovaného pozemku 429 + 1652 m2 2081 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum obce 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita s rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední - 0.70 F Speciální charakteristiky Ochranné pásmo letiště Planá, na přilehlé 0.90 zahradě omezená možnost výstavby Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.6237 Poměr indexů Pi = Io/Is - 0.99 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 974,16,- č. 341/1 Cena oceňovaného pozemku č. 341/1 Kč 417 914,64,- Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi x 0,30 Kč/m2 292,25,- č. 342 Cena oceňovaného pozemku č. 342 Kč 482 797,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků celkem dni odhadu / zaokrouhleno / Kč 900 710,-
12 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 4 1 230 779,77,- Kč 62,50 % 3 282 079,39,- Kč Domácí dílna 263 615,21,- Kč 66,67 % 790 924,70,- Kč Venkovní úpravy 52 303,82,- Kč 142 555,14,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 1 546 700,00,- Kč 4 215 560,00,- Kč Pozemky parcela č. 341/1 a č. 342 900 710,00,- Kč 900 710,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem 2 447 410,00,- Kč 5 116 270,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.2 Výpočet výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 6 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za celý areál oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 6 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 72 000,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 4 215 560,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 2 608 340,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 100 Celková životnost Z ( roků ) 160 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 62,50 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03
13 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 4 216,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 29 509,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 100,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 32 510,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 66 735,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 72 000,00,- Výdaje ročně celkem Kč 66 735,00,- Čisté roční nájemné Kč 5 265,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 87 750,53,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 87 750,53,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota areálu RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 87 750,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti
14 - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz. Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Závraty u Českých Budějovic Lokalita : cca 3 km od obce Planá RD - Závraty u Českých Budějovic Nabízíme prodej venkovského domu v klidné části malé obce jihozápadně od Č.Budějovic. Obytná plocha 104 m2 s dispozicí 3+1, předsíň, koupelna s rohovou vanou, umyvadlem a WC. Topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody elektr. bojlerem na noční proud, obecní vodovod s velmi levnou sazbou. V objektu kotelna a garáž, oplocená zahrada 323 m2. Velmi prostorná, vysoká půda s možností vestavby, dva funkční komíny. MHD v dosahu 1 km.. Zastavěná plocha : 160 m2 Užitná plocha : 130 m2 Plocha pozemku : 502 m2 Nabídková cena : 1 595 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v obci Včelná u Českých Budějovic Lokalita : cca 3 km od obce Planá
15 Krajní městský řadový domek se nachází na Včelné. Celkový pozemek je 689 m2, zastavěná plocha 178 m2. Objekt prošel částečnou rekonstrukcí - nové plynové topení, plastová okna, střešní krytina KM Beta, částečně nové pokrytí podlah. Dispozice : 1. NP : 2 místnosti, chodba, veranda a koupelna, WC samostatné. V mezipatře 1 pokoj, 2.NP : bytová jednotka 2+1. Na zahradě je garáž spojená s dílnou.vytápění domu je ÚT plynové nebo na tuhá paliva. Objekt napojen na obecní vodu a kanalizaci. Zastavěná plocha : 178 m2 Užitná plocha : 140 m2 Plocha pozemku : 689 m2 Nabídková cena : 2 516 000,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Rodinný dům v obci Planá u Českých Budějovic Lokalita : zastavěná část obce Planá Samostatně stojící rodinný dům v obci u Českých Budějovic, dosah MHD. Celkový pozemek 562 m2, zastavěná plocha vč. nádvoří je 191m2. Obytná část - veranda, 4+1, technická místnost, 2x koupelna, 2x WC, prádelna, předsíň - cca 160m2. Vytápění ústřední plynové a na tuhá paliva, voda i kanalizace obecní. Parkování na pozemku. Vhodné i na sídlo firmy. Zastavěná plocha : 191 m2 Užitná plocha : 160 m2 Plocha pozemku : 562 m2 Nabídková cena : 2 780 000,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Planá, zastavěná část obce Velikost /Počet místností 1+1 a 2+1 Příslušenství / Garáž domácí dílna/ dřevěná Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 2081 podprůměrný
16 ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Závraty, zastavěná část obce 3+1 venkovní úpravy/ ano 502 průměrný + 2 RD obec Včelná, zastavěná část obce 5+1 dílna/ ano 689 průměrný 3 RD obec Planá, zastavěná část obce 4+1 venkovní úpravy/ ne 562 dobrý Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 1 595 000 0,90 1 435 500 1,05 1,00 1,10 1,20 0,90 1,00 1,247 1 150 794,- 2 2 516 000 0,85 2 138 600 1,15 1,05 1,10 1,15 0,94 1,00 1,436 1 489 444,- 3 2 780 000 0,85 2 363 000 1,00 1,10 1,15 1,20 0,92 1,05 1,466 1 611 443,- Celkový průměr Kč 1 417 230,- Minimum Kč 1 150 794,- Maximum Kč 1 611 443,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
17 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je naopak výrazně nižší cena obvyklá, což je především z důvodu výše možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní venkovské zástavby starších rodinných domů malé obce u Českých Budějovic. Objekty jsou v horším technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost se v místě nenachází. Kompletní občanská vybavenost v dojezdové vzdálenosti v nedalekých Českých Budějovicích i pomocí MHD. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti, ale leží v ochranném pásmu letiště Planá, což výrazně omezuje možnost využití pozemků pro další zástavbu především na přilehlé zahradě a zatěžuje oceňované nemovitosti především hlukem. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně výši uzavřených kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
18 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 5 116 270,00,- Kč 2 447 410,00,- Kč 87 750,00,- Kč 1 417 230,00,- Kč 1 400 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 4 na pozemku parcela č. 341/1 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 342 zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území Planá u Českých Budějovic a v obci Planá zapsaných na LV 124 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : jedenmiliónčtyřistatisíckorunčeských 1 400 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne 23.8.2011 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 124 1x kopie katastrální mapy
19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1782-77/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 77/11. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 23. srpna 2011 Ing. Michal Sirový
20 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 4 z návsi obce Planá zadní část RD č.p. 4
21 pohled na RD č.p. 4 ze zahrady kuchyňská linka v RD č.p. 4