ZNALECKÝ POSUDEK č. 2774/124/2012 o ceně obvyklé nebytové jednotkyč. 2052/9, a garáže č. 2052/12, včetně podílu na společných částech domu čp. 2052 a podílu na pozemku parc. č. 2869/53 a č. 2869/54 v obci Praha, kat. území Krč Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha - západ Plzeňská 298/276 151 23 Praha Účel posudku: Stanovení ceny pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariem, soudním exekutorem, pod sp. zn. 156 EX 201/12 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. a dle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc., podle stavu ke dni 10.9.2012 posudek vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze 15.9.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou nebytové jednotky č. 2052/9 a garáže č. 2052/12, včetně podílu na společných částech domu čp. 2052 a podílu na pozemku parc. č. 2869/53 a č. 2869/54 v obci Praha, kat. území Krč dle platné metodiky k datu ocenění 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Nebytová jednotka č. 2052/9 a garáž č. 2052/12 Adresa nemovitosti: Hurbanova 2052/25 142 00 Praha Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 4 Obec: Praha Katastrální území: Krč Počet obyvatel: 1 257 158 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.9.2012 za přítomnosti znalce a správce domu. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti LV č. 9929 na bytový dům čp. 2052 vyhotovený elektronicky dálkovým přístupem dne 14.8.2012 Výpis z katastru nemovitosti LV č. 9930 na nebytovou jednotku č. 2052/9 a garáž č. 2052/12 vyhotovený elektronicky dálkovým přístupem dne 14.8.2012 Cenová mapa stavebních pozemků Prahy 2012 Vlastní zjištění při místním šetření dne10.9.2012. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitosti LV č. 9930 na nebytovou jednotku č. 2052/9 a garáž č. 2052/12 vyhotoveného elektronicky dálkovým přístupem dne 14.8.2012 je vlastníkem oceňovaných prostor A Vlastník identifikátor DEAL HOLDING s.r.o., Hurbanova 2052/25, Praha 4, 28079515 Krč, 142 00, Praha 411 B Nemovitost Podíl na společných částech domu a pozemcích nebytová jednotka č.2052/9 2483/71492 garáž č. 2052/12 1935/71492 v budově č.p. 2052 Praha 4 Krč na parcele č. 2869/53 a č 2869/54
- 3 - parcely č. 2869/53 zastavěná plocha a nádvoří 264 m 2 č. 2869/54 zastavěná plocha a nádvoří 80 m 2 B1, F - bez zápisu C Omezení vlastnického práva věcné břemeno technologické zařízení předávací stanice a jeho provoz, strpět tepelné rozvody a jejich provoz pro Pražská teplárenská a.s. zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské (podrobněji viz příloha) D Jiné zápisy- nepravomocné exekuční příkazy (podrobněji viz příloha) E Nabývací tituly Smlouva kupní ze dne 24.11.2011 PÚ 24.11.2011 pro DEAL HOLDING s.r.o., Hurbanova 2052/25, Praha 4, 28079515 Krč, 142 00, Praha 411 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nebytová jednotka č. 2052/9 o velikosti 24,83 m 2 a garáž o velikosti 19,35 m 2 nacházející se v přízemí bytového domu čp. 2052 v kat. území Krč a obci Praha. Specifikace místností nebytového prostoru č. 2052/9 místnost podlahová plocha m 2 kancelář 8,8 kancelář 12,3 umývárna 3,73 celkem 24,83 Technický popis domu a bytu Bytový dům čp. 2052 je samostatně stojící se třemi podlažími. V přízemí je byt správce, kanceláře a garáže. Ve dvou nadzemních podlažích jsou byty. Budova je odborným odhadem 30 let stará. Základy domu jsou z betonu. Svislé konstrukce jsou z cihel. Stropy jsou ze železobetonu. Zastřešení má plochou střechu s asfaltovou střešní krytinou. Vnitřní povrchy jsou vápenné štukové. Vnější fasáda má vápennou hrubou omítku. Schody jsou z betonu s keramickým obkladem. Dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní. Vchodové jsou z plastu. Okna jsou zdvojená plastová Podlahy kanceláří mají keramickou dlažbu. V garážích je betonový potěr. Vytápění je ústřední. Dům má bleskosvod, rozvody vody a kanalizace. Ohřev vody je rovněž centrální. Výtah a ostatní vybavení v domě chybí. Podrobné vyhodnocení konstrukcí a vybavení oceňovaných prostor je v posudku dále. K výsledku místního šetření je nutné dodat, že znalec neměl možnost oceňované prostory vidět zevnitř. Prostory jsou uzamčené a klíče má pouze majitel oceňovaných prostor. Dle sdělení správce domu se firma ani její majitel delší dobu v místě nevyskytuje. Kontakt přes výpis z Obchodního rejstříku není možné získat.
- 4-8. Obsah posudku Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Nebytová jednotka č. 2052/9 2) Garáž č.2052/12 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky
- 5 - B. Posudek B1. Ocenění podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky - 27-32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 2869/53 264,00 2 052,00 541 728,- zastavěná plocha a nádvoří 2869/54 80,00 2 050,00 164 000,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 705 728,- Stavební pozemky - zjištěná cena = 705 728,- Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Stavební pozemky = 705 728,- Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 705 728,- Kč Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Nebytová jednotka č. 2052/9-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: přízemí Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: celkem: = 24,83 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 24,83 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: železobetonové S 100,00 4. Krov, střecha: plochá S 100,00 5. Krytiny střech: živičné, svařované, vícevrstvé S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 Část
- 6-7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: chybí S 100,00 10. Schody: železobetonové monolitické s běžným S 100,00 povrchem 11. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: plastová N 100,00 14. Povrchy podlah: běžná keramická dlažba S 100,00 15. Vytápění: ústřední S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: plastové trubky S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: plastové potrubí S 100,00 20. Vnitřní plynovod: chybí C 100,00 21. Ohřev vody: centrální ohřev teplé vody S 100,00 22. Vybavení kuchyní: chybí C 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: chybí C 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: chybí C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: N 5,40 100,00 1,54 8,32 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: C 1,80 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 3,80 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,02 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9002
- 7 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 7 310,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9002 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4360 Základní cena upravená = 38 635,92 Kč/m 2 Plná cena: 24,83 m 2 * 38 635,92 Kč/m 2 = 959 329,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % - 359 748,71 Kč Nebytová jednotka č. 2052/9 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství= 599 581,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 705 728,- Kč Spoluvlastnický podíl: 2 483 / 71 492 Hodnota spoluvlast. podílu: 705 728,- Kč * 2 483 / 71 492 = + 24 510,75 Kč Nebytová jednotka č. 2052/9 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství= 624 091,93 Kč Nebytová jednotka č. 2052/9 - cena po zaokrouhlení = 624 090,- Kč 2) Garáž č.2052/12-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) - nebytový prostor garážová stání Dispozice jednotky: přízemí Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: celkem: = 19,35 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 19,35 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: železobetonové monolitické S 100,00 Část
- 8-4. Krov, střecha: plochá S 100,00 5. Krytiny střech: živičné, svařované, vícevrstvé S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: chybí C 100,00 10. Schody: železobetonové monolitické s běžným S 100,00 povrchem 11. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: chybí C 100,00 14. Povrchy podlah: cementový potěr P 100,00 15. Vytápění: chybí C 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: chybí C 100,00 19. Vnitřní kanalizace: chybí C 100,00 20. Vnitřní plynovod: chybí C 100,00 21. Ohřev vody: chybí C 100,00 22. Vybavení kuchyní: chybí C 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: chybí C 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: chybí C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: C 2,10 100,00 0,00 0,00 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: C 5,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: P 3,10 100,00 0,46 1,43 15. Vytápění: C 4,70 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: C 3,30 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 3,20 100,00 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 2,10 100,00 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: C 1,80 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 3,80 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 64,63 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6463
- 9 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 5 050,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6463 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4360 Základní cena upravená = 19 162,87 Kč/m 2 Plná cena: 19,35 m 2 * 19 162,87 Kč/m 2 = 370 801,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % - 139 050,57 Kč Garáž č.2052/12 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 231 750,96 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 705 728,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 935 / 71 492 Hodnota spoluvlast. podílu: 705 728,- Kč * 1 935 / 71 492 = + 19 101,21 Kč Garáž č.2052/12 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství = 250 852,17 Kč Garáž č.2052/12 - cena po zaokrouhlení = 250 850,- Kč B2. Ocenění cenovým porovnáním Pro ocenění cenovým porovnáním je na největším internetovém serveru S Reality v době ocenění k dispozici 27 kanceláří v oceňované lokalitě ulice Hurbanova a okolních ulic v Krči. Při vyloučení extrémních nabídek je jich osm srovnatelných: lokalita cena Kč plocha m2 jedn. cena Kč/m2 Modřany 10790000 550 19618,18182 19618 U Penštejnských 1330000 60 22166,66667 22167 Lopatecká 34000000 360 94444,44444 Podolská 4900000 92 53260,86957 Michelská 8990000 360 24972,22222 24972 Pod Děkankou 4375000 95 46052,63158 46053 Květnového vítězství 14500000 1791 8096,035734 Pod Pekařkou 66000000 3120 21153,84615 21154 V koutě 19800000 420 47142,85714 47143 Boleslavova 3500000 330 10606,06061 Praha 4 Krč 13373400 223 59970,40359 Hanusova 766480000 7370 104000 V rovinách 7994800 147 54386,39456 Na Hřebenech 60200000 4500 13377,77778
- 10 - Štúrova 90000 3 30000 30000 Michelská 50000000 5993 8343,066911 Pod Stárkou 3148500 56 56223,21429 Pod Stárkou 7345000 144 51006,94444 Lopatecká 34400000 360 95555,55556 Na okruhu 5000000 170 29411,76471 29411 Na Pankráci 5779280 51 113319,2157 V rovinách 56000000 600 93333,33333 Libuš 2480000 46 53913,04348 Na Pankráci 5723000 50 114460 celkem 1224814,53 240518 průměr 51033,93876 30064,75 realizovaná cena 43378,84795 25555,04 Jejich jednotková cena se pohybuje na úrovni cca 30 tis. Kč/m 2 a po vyloučení transakčích nákladů se realizovaná cena může pohybovat na úrovni cca 25 555,- Kč/m2. Při podlahové ploše oceňované kanceláře 24,83 m 2 je její cena stanovená cenovým porovnáním cca 24,83 * 25555 = 633764,- Kč Pro stanovení ceny garáže není v nabídce realitních kanceláří v Krči jediná nabídka. V nabídce převažuje sortiment kanceláří, obchodních ploch a skladů. Jedná se většinou o komerční plochy nesrovnatelné s užitnými vlastnostmi garáže. Zde znalec navrhuje vycházet z ceny podle cenového předpisu. 250 850 Kč Cena stanovená cenovým porovnáním celkem 884 614,- Kč Zaokrouhleno 885 000,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti C1. Ocenění podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Nebytová jednotka č. 2052/9 = 624 090,- Kč 2) Garáž č.2052/12 = 250 850,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 874 940,- Kč
- 11 - slovy: Osmsetsedmdesátčtyřitisícdevětsetčtyřicet Kč C2. Ocenění cenovým porovnáním Výsledná cena nemovitosti činí celkem 885 000,- Kč slovy: Osmsetosmdesátpěttisíc Kč C3. Vyhodnocení použitých metod a stanovení ceny obvyklé Z porovnání výsledků z obou metod je vidět nepatrný rozdíl, způsobený menší citlivostí cenového předpisu na lokální situaci na trhu. Cena stanovená cenovým porovnáním jeví jako reálnější než cena podle cenového předpisu. Navíc tato cena přebírá cenu garáže dle cenového předpisu. Znalec proto navrhuje pro další jednání z ceny podle cenového porovnání vycházet. Cena obvyklá nebytové jednotky č. 2052/9 a garáže č. 2052/12, včetně podílu na společných částech domu čp. 2052 a podílu na pozemku parc. č. 2869/53 a č. 2869/54 v obci Praha, kat. území Krč dle platné metodiky k datu ocenění činí slovy: Osmsetosmdesátpěttisíc Kč 885 000,- Kč V Praze 15.9.2012 Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j.spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2774/124/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 124/2012.