Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2985/14/2014 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 302/1 Adresa nemovitosti: Jablůnka 302, 736 01 Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Jablůnka, k.ú. Jablůnka, kód k.ú. 656267, LV 1279 Ostatní stavby: Pozemky: 2111/3 Vlastník jednotky: Přemysl Malenda, Jablůnka 302, 75623 Jablůnka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Přemysl Malenda, Jablůnka 302, 75623 Jablůnka, spoluvlastnický podíl: 591 / 6848 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. j. 020/2014-A, obj. ze dne 30.1.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu prodeje č.j. 020/2014-A, obj. ze dne 30.1.2014 Datum místního šetření: 12.2.2014 Datum zpracování : 22.2.2014 Počet stran: 23 stran Počet příloh: 15 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 302/1 s podílem 591/6848 na společných částech domu č. p. 301, 302 a pozemku parc. č. 2111/3 v Jablůnce, k. ú. Jablůnka STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 Rekonstrukce stavby: dílčí, fasáda, okna, Rekonstrukce jednotky: dílčí, podlahy, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro, zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum simíšená zástavba Počet obyvatel: 2 011 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: ústřední - plyn Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 12 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 302/1 1. NP 3+1 47,89 4,45 14,92 67,26 57,58 591 / 6 848 10 594 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Obvyklá cena 610 000 Kč NÁLEZ Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Jablůnka v okrese Vsetín, ve Zlínském kraji, s počtem obyvatel 2 011. Obec Jablůnka je vybavena základní sítí obchodů a služeb. Obec se nachází 6 km severozápadně od Vsetína, 20 km od slovenských hranic. Je zde mateřská škola, státní policie, pošta, základní škola vyššího stupně. Dále hřiště, sportovní stadión, Dům s pečovatelskou službou. Ordinace jednoho praktického lékaře a jednoho zubního lékaře. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Obcí prochází železnice z Valašského Meziříčí na Slovensko. Dopravní spojení doprava autobusová a železniční. - 2 -
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum simíšená zástavba Okolí: bytová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Byt č. 302/1 se nachází v bytovém domě č. p. 301, č. p. 302 v Jablůnce, v širším centru obce, se smíšenou zástavbou. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z veřejné komunikace. Nemovitost je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. Jedná se o bytovou jednotku č. 1, která je umístěna v 1.N.P. bytového domu č. p. 302 v Jablůnce. Bytový dům je zděný cihlový. Krov je dřevěný valbový. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Bytový dům je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží. Byt č. 302/1 se nachází v 1. N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu s WC, Mimo byt v 1.P.P. je samostatný sklep a sklepní kóje. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Krov je dřevěný valbový. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel. Podlahy ostatních místností jsou z PVC. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, kotel vlastní plynový s ohřevem teplé vody, radiátory ocelové. V koupelně je vana, umývadlo, WC kombi standardního provedení. V koupelně je plynový kotel THERM dua s ohřevem teplé vody. V kuchyni je plynový kombinovaný sporák. Byt č. 1 byl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno za účasti p. Malendové. Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření p. Malendové byl bytový dům č. p. 301, 302 dán do užívání v roce 1970. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2006 vyměněna plastová okna, žaluzie, provedeno plynové ústřední topení a provedeny plovoucí podlahy, koupelna s WC, rozvody vody a vnitřní kanalizace. Dále byly prováděny běžné opravy a údržba. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky: dílčí podlahy, okna Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytový/nebytových jednotek: 12 / 0 I Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro Přístupová kom. zpevněná Využití: bydlení Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0723 Vsetín Obec: 542865 Jablůnka Katastrální území: 656267 Jablůnka Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 781011/5269 Přemysl Malenda Jablůnka 302, 75623 Jablůnka 1 / 1 Stavby na LV 1096 část obce Jablůnka Bytový dům č.p. 302 na pozemku p.č. 2111/3 Jednotky na LV 1279 Číslo jednotky: 302/1 Spoluvlastnický podíl: 591 / 6 848 Byt Pozemky na LV 1096 2111/3 Pozemková parcela Parcela KN 302 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 3 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Krov je dřevěný valbový. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel. Podlahy ostatních místností jsou z PVC. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn s ohřevem teplé vody, radiátory ocelové. V koupelně je vana, umývadlo, WC standardního provedení. V kuchyni je plynový kombinovaný sporák. Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více železobetonové montované dřevěný vázaný plechová pozinkovaná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová plovoucí ústřední světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu kotel ÚT běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana chybí rozvod antén instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 67 Započitatelná plocha [m 2 ] 57,58 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 990 293 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 44,00 Věcná hodnota (VH) Kč 554 564 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl ve výši 591/6848 na pozemku parc. č. 2111/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 302 m 2 v Jablůnce, k. ú. Jablůnka. Na pozemku je postaven bytový dům č. p. 301, č. p. 302. Výhradním vlastníkem pozemku parc. č. 2111/3 s podílem 591/6848 je Přemysl Malenda, č. p. 302, 756 23 Jablůnka. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je po zpevněné komunikaci. - 4 -
Cena pozemku byla stanovena porovnávací metodou z dostupných nabídkových cen v Jablůnce. Nabídková cena je upravena koeficientem zdroje ceny 0,80. Srovnávací ceny pozemků: Jablůnka 1 000 m 2, 500 000 Kč, IS na hranici pozemku, zpevněný příjezd, 500 Kč/m 2 x 0,80 = 400 Kč/m 2 Jablůnka 3 573 m 2, 1 549 000 Kč, IS na hranici pozemku, zpevněný příjezd, 434 Kč/m 2 x 0,80 = 347 Kč/m 2 Jablůnka 1 107 m 2, 470 475 Kč, IS na hranici pozemku, zpevněný příjezd, 425 Kč/m 2 x 0,80 = 340 Kč/m 2 Jablůnka 2 770 m 2, 1 357 300 Kč, IS na hranici pozemku, zpevněný příjezd, 490 Kč/m 2 x 0,80 = 392 Kč/m 2 Jablůnka 1 055 m 2, 448 375 Kč, IS na hranici pozemku, zpevněný příjezd, 425 Kč/m 2 x 0,80 = 340 Kč/m 2 Na základě srovnávací metody stanovuji jednotkovou cenu pozemku na 364 Kč/m 2. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 2111/3 302 591 / 6 848 Celková výměra pozemků: 302 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Jablůnce a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2013 a v lednu 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 3,13 m 2 1,00 3,13 m 2 obývací pokoj byt 14,31 m 2 1,00 14,31 m 2 pokoj byt 13,00 m 2 1,00 13,00 m 2 pokoj byt 7,30 m 2 1,00 7,30 m 2 kuchyň byt 5,84 m 2 1,00 5,84 m 2 koupelna s WC byt 4,31 m 2 1,00 4,31 m 2 lodžie byt 4,45 m 2 0,50 2,23 m 2 sklep Mimo byt 14,08 m 2 0,50 7,04 m 2 sklep Mimo byt 0,84 m 2 0,50 0,42 m 2 Celková podlahová plocha 67,26 m 2 57,58 m 2-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Krov je dřevěný valbový. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel. Podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn, radiátory ocelové. V koupelně je vana, umývadlo, WC standardního provedení. V kuchyni je plynový kombinovaný sporák. Typ stavby Byt 3 + 1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 3 +1 ve Vsetíně. Bytový dům je zděný cihelný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu, WC a tři obytné místnosti. Vsetín, ul. Konečná 62,00 3+1 690 000 11 129 0,800 8 903 Byt 3 + 1 Jedná se o byt 3 +1 ve Vsetíně. Bytový dům je zděný cihelný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu, WC a tři obytné místnosti. Vsetín, ul. Družstevní 70,00 3 + 1 1 000 000 14 286 0,800 11 429 Byt 3 + 1 Jedná se o byt 3 +1 ve Vsetíně. Bytový dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu, WC a tři obytné místnosti. Vsetín, ul. Příčná 68,00 3 + 1 949 000 13 956 0,800 11 165 Byt 3 + 1 Jedná se o byt 3 +1 ve Vsetíně. Bytový dům je zděný cihelný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu, WC a tři obytné místnosti. Vsetín 68,00 795 000 11 691 0,800 9 353 Byt 3 + 1 Jedná se o byt 3 +1 ve Vsetíně. Bytový dům je zděný cihelný. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu, WC a tři obytné místnosti. Vsetín, ul. Družstevní 70,00 999 000 14 271 0,800 11 417-6 -
Byt 3 + 1 Jedná se o byt 3 +1 ve Vsetíně. Bytový dům je zděný cihelný. Byt se nachází v 1.N.P. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, koupelnu, WC a tři obytné místnosti. Vsetín, ul. Družstevní 70,00 3 + 1 990 000 14 143 0,800 11 314 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 302/1 z LV č. 1279 v Jablůnce, k. ú. Jablůnka s podílem 591/6848 na společných částech bytového domu č. p. 301 a č. p. 302 a pozemku parc. č. 2111/3 z LV č. 1096 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 8 903 Kč/m 2 do 11 429 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 302/1 s podílem 591/6848 na společných částech domu č. p. 301 a č. p. 302 a pozemku parc. č. 2111/3 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 10 600 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou v širším centru obce - Vybavení a velikost bytu - Dobrý stavebně technický stav bytu - Provedené rekonstrukce - Příslušenství bytu - sklepy - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Byt je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Nejsou Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 10 600 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 302/1 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 10 600 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 57,58 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 57,58 m 2 x 10 600 Kč/m 2 = 610 348 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 302/1 s podílem 591/6848 na společných částech bytového domu č. p. 301 a č. p. 302 a pozemku parc. č. 2111/3 v Jablůnce, k. ú. Jablůnka stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 610 348 Kč, po zaokrouhlení 610 000 Kč - 7 -
slovy: šestsetdesettisíc Seznam podkladů a příloh Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1279 ze dne 8.1.2014 8 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1096 ze dne 8.1.2014 3 Ve Vřesině u Hlučína, 22.2.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2985/14/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2985/14/2014-8 -
Fotodokumentace nemovitosti. Ložnice Obývací pokoj Dětský pokoj Kuchyň Koupelna s WC Předsíň - 9 -
Sklep Pohled jihozápadní Vstup č. p. 302 Pohled severovýchodní - 10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Mapa oblasti. - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -