ZNALECKÝ POSUDEK č. 5168-113/2017 O ceně podílu o velikosti 1/3 pozemku p.č.7557, orná půda, o velikosti 10818 m 2, v obci Rychnov na Moravě, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.322 pro k.ú.rychnov na Moravě Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-3118/09-69 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 9.5.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 9.5.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/3 pozemku p.č.7557, orná půda, o velikosti 10818 m 2, v obci Rychnov na Moravě, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.322 pro k.ú.rychnov na Moravě 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Rychnov na Moravě 569 34 Rychnov na Moravě Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Rychnov na Moravě Katastrální území: Rychnov na Moravě Počet obyvatel: 597 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.5.2017 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.322 pro k.ú.rychnov na Moravě - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: Pavel Zemánek, č. p. 56, 569 33 Třebařov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Ladislav Zemánek, č. p. 134, 571 01 Linhartice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 odpovídají skutečnosti František Zemánek, č. p. 120, 789 01 Hoštejn, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází mimo zastavěné území obce. Je zemědělsky využíván a s jiným využitím se nepočítá. Na pozemku se nenacházejí žádné další předměty ocenění. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která - 3 -
by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. - 4 -
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek p.č.7557-5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek p.č.7557 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 7557 75411 10 818,00 3,01 3,01 32 562,18 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 10 818,00 m 2 32 562,18 Pozemek p.č.7557 - zjištěná cena = 32 562,18 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemek p.č.7557 32 562,20 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Třicetdvatisícpětsetšedesát Kč 32 562,20 Kč 32 560,- Kč - 7 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/3 k zajištění pohledávky ve výši 402.576,- Kč s příslušenstvím a náklady - ČEZ Distribuce, a.s., Teplická 874/8, Děčín IV-Podmokly, 40502 Děčín, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/3 k zajištění pohledávky ve výši 45.845,73 Kč s příslušenstvím a náklady ve výši 6.025,80 Kč a ve výši 5.662,80 Kč - Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Nařízení exekuce 5Nc-3553/2006-4 ze dne 8.12.2006, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/3 nemovitosti 045EX-3118/2009-29 ze dne 7.3.2011, Nařízení exekuce 4EXE-145/2012-12 ze dne 3.2.2012, Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/3 nemovitosti 094EX-00442/2012-011 ze dne 16.2.2012, Zahájení exekuce 094EX-00572/2014-023 ze dne 6.3.2014 související Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/3 nemovitosti 094EX-00572/2014-026 ze dne 6.3.2014, Zahájení exekuce 139EX-04129/2014-008 ze dne 1.4.2014 související Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/3 nemovitosti 139EX-04129/2014-009 ze dne 1.4.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) zemědělské pozemky v katastrálním území Třebařov. Prodává se celek a prodávaná výměra činí 55 991 m². Z toho 46 217 m2 orné půdy 9 774 m2 TTP. Pozemky jsou v současné době obhospodařované a přihlášeny v LPIS. Pozemky nejsou zatíženy žádným věcným břemenem. Požadovaná cena 25,- Kč/m2. 2) soubor třech zemědělských pozemků o celkové výměře 24935 m2. Obec Staré Město se nachází zhruba 20 km od města Svitavy. Dle katastru nemovitostí jsou dva pozemky vedeny jako orná půda a jeden jako trvalý travní porost. Pozemky jsou vedeny v LPIS-možnost dotace. Staré Město u Moravské Třebové je název katastrálního území. Požadovaná cena 19,- Kč/m2. - 8 -
3) zemědělské pozemky v katastrálním území Tatenice a Luková, a to pozemky vedené jako orná půda 13985 m2, orná půda 13460 m2, trvalý travní porost o výměře 6897 m2, trvalý travní porost 1993 m2. Požadovaná cena 23,- Kč/m2. Jednotkovou srovnávací cenu s ohledem na výše uvedené stanovuji na 20,- Kč/m2. Za celý pozemek 216.360,-Kč, po zaokrouhlení pak 220.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad :220.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/3 nemovitosti stanovuji na 60.000,- Kč. Slovy: Šedesáttisíc Kč V Tršicích 9.5.2017 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 9 - Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5168-113/2017 znaleckého deníku. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 322 ze dne 9.2.2017 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-11 -
Snímek katastrální mapy - 12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -