ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 327/7417/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na jednotce - bytu č. 966/20 v bytovém domě č.p. 965, 966, 967, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 85/1, 85/2, 85/3, k.ú. Horní Litvínov, v ulici Vinohradská v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 327/7417/2015 LV no.: 4950 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 966/20 v bytovém domě č.p. 965, 966, 967 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 85/1, 85/2, 85/3, k.ú. Horní Litvínov, v ulici Vinohradská v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Vinohradská 966, Horní Litvínov, 436 01 Litvínov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění. Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: za celek: 540.600,- Kč za spoluvl. podíl:nebyla stanovena nebyla stanovena za celek: 243.000,- Kč za spoluvl. podíl nebyla stanovena Market value Tržní hodnota za spoluvlastnický podíl 1/2 Common price Obvyklá cena za spoluvlastnický podíl 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 85.000,- Kč 85.000,- Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: 1 LAND / POZEMEK byt č. 966/20 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 2 sklepní kóje Size: Velikost: obytná zóna Type: Druh: odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 85/1, 85/2, 85/3 podíl 5515/200271 z 599 m2 tj. cca 16 m2 zastavěná plocha a nádvoří 700,- Kč/ Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: 51 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní: Unit price: Jednotková cena: Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1966 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 4950 jsou ve společném jmění manželů (SJM) Václava Hůlky a Jarmily Hůlkové, Vinohradská 966, Horní Litvínov, 43601 Litvínov. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 4950 nejsou evidovány žádné omezující podmínky. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 4950 není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 4950 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový bytový dům - nedostatek parkovacích míst v okolí domu Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 4950, prokazující stav ke dni 5.10.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Horní Litvínov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 10.11.2015 za účasti paní Jarmily Hůlkové, přítomné v bytě v době prohlídky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 686042 Název katastrálního území: Horní Litvínov Kód obce: 567256 Název obce: Litvínov Počet obyvatel obce: 25.140 Datum stanovení počtu obyvatel: 1.10.2014 Kód okresu: CZ0425 Název okresu: Most Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Litvínov patří se svými 25.140 obyvateli k významným městům Ústeckého kraje, zejména v průmyslové oblasti, město se nachází v západní části Ústeckého kraje, přibližně 40 km jihozápadně od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 100 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Infrastruktura města je velmi dobrá, odpovídající velikosti a významu města, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Most, s nímž je Litvínov spojen městskou hromadnou dopravou osob. Město Litvínov leží na významných dopravních trasách, jde zejména o státní silnici I/27 Plzeň Most Litvínov i tratě ČD ve směrech Ústí nad Labem a Most, dále je město Litvínov spojeno s městem Most tramvajovou tratí, městská hromadná doprava zahrnuje i řadu autobusových tratí, spojujících jednotlivé části města a okolní obce. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na jihovýchodním okraji zastavěného území města Litvínov, v ulici Vinohradská, s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti ( v těsné blízkosti supermarkety). Centrum města je vzdáleno přibližně 500 m. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 966/20: Oceňovaný byt je situován v samostatně stojícím bytovém domě č.p. 965, 966, 967 v 3. nadzemním podlaží sekce č.p. 966. Bytový dům je postaven na pozemcích čís. parcel 85/1, 85/2, 85/3, k.ú. Horní Litvínov. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+2 sestává z předsíně, chodby, kuchyně, dvou pokojů, koupelny a WC. K bytu náleží dvě sklepní kóje (4,26, 1,30 ). Podlahová plocha: předsíň 3,40 chodba 1,36 kuchyně 8,57 koupelna 2,11 WC 0,95 pokoj č. 1 18,20 pokoj č. 2 15,85 sklepní kóje 0,43 sklepní kóje 0,13 Celkem cca 51,00 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s teracovou úpravou stupňů, stropy s rovným podhledem, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé a kanalizace, vytápění je lokální plynové, příprava teplé vody v plynovém průtokovém ohřívači. - 4 -
Vybavení bytu tvoří plynový sporák, vana, umývadlo, záchod, topná tělesa, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Kuchyňská linka, dle vyjádření Jarmily Hůlkové nepatří k vybavení bytu. Podlahy bytu jsou v pokojích kryté bukovými vlysy, v koupelně keramickou dlažbou, v ostatních místnostech povlaky z PVC. Vnitřní omítky bytu jsou v kuchyni a WC doplněny keramickými obklady, v předsíni dřevěnými. Stáří a stavební stav: Bytový dům podle informace z archivu Stavebního úřadu města Litvínov pochází z roku 1966, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 49 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. byly vyměněny rozvody vody a kanalizace, původní okna byla vyměněna za plastová s izolačními dvojskly, vnější povrchy opatřeny tepelnou izolací, vyměněny vchodové dveře apod. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stavební stav domu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Stavebně technický stav bytu lze hodnotit jako uspokojivý s běžnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 966/20 náleží podíl o velikosti 5515/200271 na pozemcích čís. parcel 85/1 (zastavěná plocha a nádvoří, 209 ), 85/2 (zastavěná plocha a nádvoří, 197 ) a 85/3 (zastavěná plocha a nádvoří, 193 ), k.ú. Horní Litvínov. Jedná se o pozemky převážně zastavěné bytovým domem č.p. 965, 966 a 967. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Vinohradská) ve vlastnictví Města Litvínov. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 966/20 v bytovém domě č.p. 965, 966, 967 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 85/1, 85/2, 85/3, k.ú. Horní Litvínov, v ulici Vinohradská v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech 240.000 Kč 240.000 x 1/2 = 120.000 Kč 120.000 x 70 % = 84.000 Kč - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na jednotce (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - bytu č. 966/20 v bytovém domě č.p. 965, 966, 967 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel 85/1, 85/2, 85/3, k.ú. Horní Litvínov, v ulici Vinohradská v Litvínově, okres Most, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 4950 pro k.ú. Horní Litvínov a obec Litvínov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě výše provedené analýzy, po zaokrouhlení, činí ke dni ocenění 10.11.2015 Slovy: Osmdesátpěttisíc Kč 85.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Žádná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 327/7417/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 13.11.2015-7 -