Znalecký posudek č. 6147-364 / 2014 Pozemky p.č. 1897/200, 1898/92, 1900/13, 1900/14, 1904/4, 1907/31, 2122/100, 2124/17, 2131/12, 2132/1 v k.ú. Lužice u Hodonína, v obci Lužice, v okrese Hodonín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 9.12.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku jsou pozemky p.č. 1897/200, 1898/92, 1900/13, 1900/14, 1904/4, 1907/31, 2122/100, 2124/17, 2131/12, 2132/1 v k.ú. Lužice u Hodonína, v obci Lužice, v okrese Hodonín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 26.11.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území: Pozemky Jihomoravský Hodonín Lužice u Hodonína Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 25.11.2014, za zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 139 pro k.ú. Lužice u Hodonína ze dne 9.12.2014 Kopie KM zdroj internet nahlížení do KN Územní plán obce Lužice u Hodonína zdroj internet Informace získané při místním šetření dne 25.11.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 139 pro k.ú. Lužice u Hodonína je vlastníkem předmětného majetku: Herka Milan, Zenklova 1/35, Libeň, 180 00 Praha 8 Váznoucí závazky Dle LV č. 139 pro k.ú. Lužice u Hodonína ze dne 9.12.2014 neváznou na oceňovaných nemovitostech žádná omezení vlastnického práva. Celkový popis Lokalita Dostupnost služeb Inženýrské sítě Obec Lužice se rozkládá cca 5 km západně od Hodonína V obci jsou k dispozici běžné obchody a služby, mateřská škola a základní škola vyššího stupně, sportovní hřiště, lékař, pošta, kulturní zařízení a obecní úřad. Dopravní dostupnost je zajištěna vlakem, nebo linkovými autobusy. Vedení inženýrských sítí (elektrická energie, vodovod, plynovod, kanalizace), se nachází v zastavěném území obce. Na oceňovaných pozemcích se přípojky inženýrských sítí nenachází. 3
Pozice v obci Pozemky p.č. 1897/200, 1898/92, 1900/13, 1900/14, 1904/4, 1907/31 leží v lokalitě Přední padělky, cca 400 m vzdušnou čarou SZ směrem od obce Pozemky p.č. 2122/100, 2124/17, 2131/12, 2132/1 se nachází v lokalitě U starého, cca 2 km vzdušnou čarou SZ od obce. Přístup Přístup k pozemkům je po polních a lesních cestách Současný způsob využití Pozemky p.č. 1897/200, 1900/13, 1900/14, 1904/4, 2122/100, 2124/17 jsou užívány jako orná půda, pozemky jsou sloučeny do většího půdního celku p.č. 1898/92 a 1907/31 jsou částí prašných polních cest p.č. 2131/12, 2132/1 jsou lesními pozemky s lesním porostem Ostatní Dle zemního plánu obce není v lokalitách, kde se oceňované parcely nachází, plánována změna využití území. 3. POSUDEK Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 139 pro k.ú. Lužice u Hodonína: Parcela Druh pozemku Výměra 1897/200 orná půda 80 1898/92 ostatní plocha 79 1900/13 orná půda 210 1900/14 orná půda 2887 1904/4 orná půda 1 263 1907/31 ostatní plocha 33 2122/100 orná půda 521 2124/17 orná půda 20 2131/12 lesní pozemek 1 150 2132/1 lesní pozemek 2 695 Pozemky p.č. 1897/200, 1900/13, 1900/14, 1904/4, 2122/100, 2124/17 jsou užívány jako orná půda, pozemky jsou sloučeny do většího půdního celku. Pozemky p.č. 1898/92, 1907/31 jsou částí prašných polních cest. Pozemky p.č. 2131/12, 2132/1 jsou lesními pozemky s lesním porostem. 4
3.2.2.1. Pozemky p.č. 1897/200, 1898/92, 1900/13, 1900/14, 1904/4, 1907/31, 2122/100, 2124/17 Pro stanovení porovnávací hodnoty pozemků vycházíme z cen obchodovaných zemědělských pozemků v příbuzných lokalitách Rozptyl cen se dle údajů z databáze společnosti VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. v minulých letech pohyboval zpravidla v rozpětí 50-100% jejich bonity, stanovené dle platného cenového předpisu v příslušném období, v současnosti t.j. vyhl.č. 199/2014 Sb., případně v úrovni průměrné ceny zemědělských pozemků u pozemků nebonitovaných. Nezemědělské pozemky (ostatní plocha nezpevněné polní komunikace, lesní pozemky, pozemky vodních toků apod.) jsou obvykle obchodovány spolu se zemědělskými v průměrné ceně zemědělských pozemků V současné době převažují prodeje zemědělských pozemků v úrovni bonity nebo i nad horní hranici výše uvedeného cenového rozpětí, u méně bonitních pozemků až na dvojnásobku. Celkový trend cen zemědělských pozemků je jejich růst, zejména v místech, kde dochází ke spekulativnímu výkupu zemědělských pozemků. Předmětné pozemky byly v 04-07/2014 obchodovány v intervalu 9,70 13,00 Kč/m 2, v průměru za 10,50 Kč/m 2. V příbuzných, polohově a významově srovnatelných lokalitách Čejč, Čejkovice, Kobylí, Mutěnice, Nový Poddvorov, Starý Poddvorov a Vrbice jsou dosahovány ceny od 8 do 14 Kč/m 2, v lokalitách Moravská Nová Ves, Kostice a Lanžhot od 10 do 12,80 Kč/m 2. Průměrná cena pozemků na základě bonity je 11,40 Kč/m 2. Na základě na rozměrových a kvalitativních parametrů pozemků a s ohledem na výše uvedené skutečnosti dovozujeme pro účely ocenění hodnotu oceňovaných pozemků ve výši 11,00 Kč/m 2. Tuto hodnotu považujeme za reálnou a dosažitelnou. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 11,- Kč/m 2. 3.2.2.1. Pozemky p.č. 2131/12, 2132/1 Ocenění je založeno na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Při stanovení tržní hodnoty pozemků vycházíme z aktuálních nabídkových cen lesních pozemků v polohově srovnatelných lokalitách regionu okres v Jihomoravském a Zlínském kraji. Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané lesní pozemky. Nabídka č. Výměra v m2 Kč Kč/m2 Lokalita 1 9 315 46 757 5 Dambořice 2 12 248 350 000 29 Klobouky u Brna 3 6 066 130 000 21 Hradčovice 4 15 542 330 000 21 Hradčovice 5 3 510 78 000 22 Oleksovice 6 4 588 99 000 22 Spytihněv 7 1 856 65 000 35 Mistřice 5
Nabídkové ceny se pohybují v rozmezí od 5,- Kč až 35, - Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k empiricky průkaznému faktu, že tyto jsou obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené při reálném prodeji, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny tedy budou realizovány v rozptylu 4,- Kč/m 2 až 28,- Kč/m 2. Oceňované pozemky se nachází v lokalitě U starého, cca 2 km vzdušnou čarou SZ od obce. Po vyhodnocení kvalitativních a rozměrových aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena pozemku by se mohla pohybovat na střední hranici zjištěného cenového rozptylu. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 15,- Kč/m 2. 3.2.2.4. Rekapitulace porovnávací hodnoty K.ú. LV P.č. Výměra [ m 2 ] Kč/m 2 Tržní hodnota [ Kč ] Lužice u Hodonína 139 1897/200 80 11 880 Lužice u Hodonína 139 1898/92 79 11 869 Lužice u Hodonína 139 1900/13 210 11 2 310 Lužice u Hodonína 139 1900/14 2887 11 31 757 Lužice u Hodonína 139 1904/4 1 263 11 13 893 Lužice u Hodonína 139 1907/31 33 11 363 Lužice u Hodonína 139 2122/100 521 11 5 731 Lužice u Hodonína 139 2124/17 20 11 220 Lužice u Hodonína 139 2131/12 1 150 15 17 250 Lužice u Hodonína 139 2132/1 2 695 15 40 425 CELKEM 8 938 113 698 Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 114 000,- Kč. 6
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou 1897/200, 1898/92, 1900/13, 1900/14, 1904/4, 1907/31, 2122/100, 2124/17, 2131/12, 2132/1 v k.ú. Lužice u Hodonína, v obci Lužice, v okrese Hodonín, ke dni 26.11.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 110 000,- Kč slovy: Jednostodesttisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 9.12.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6147-364/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 7
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 139 pro k.ú. Lužice u Hodonína ze dne 9.12.2014 Kopie KM zdroj nahlížení do KN Schéma polohy pozemků 8