ZNALECKÝ POSUDEK č /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Předmět posudku: Rodinný dům (bez nebytových prostor) Číslo popisné: 387 Na pozemku parc. č.: 1414/7 Pozemky parc. č.: 1414/3 a 1414/7 Vlastník stavby a pozemků: Miloš Šubrt, Daskabát č.p. 158, Olomouc 9 Katastrální území: Velký Újezd LV č.: 650 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Velký Újezd Část obce: Velký Újezd Ulice: Čtvrtky Číslo popisné: 387 Účel posudku: podklad pro realizaci nedobrovolné dražby Objednatel posudku: Oceněno ke dni: Prohlídka dne: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Obvyklá cena: Kč (slovy: dvamilionystopadesáttisíc Kč) Nemovitost je obchodovatelná: běžně přitom v regionu nabídka převyšuje poptávku Poznámky: - při prohlídce nemovitosti dne nebyl umožněn vstup do domu, ocenění je proto podle instrukcí objednatele posudku vypracováno na základě vnější prohlídky a zaměření, a dále podle informací nového vlastníka nemovitosti pana Miloše Šubrta. - Váznoucí zástavní práva smluvní a soudcovská nejsou v obvyklé ceně zohledněna. - Plomba na nemovitosti z titulu uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Vypracoval: Ing. Petr Václavek tel.: Samota Olomouc .: vaclavekpetr@seznam.cz Tento posudek obsahuje 6 stran textu a 3 přílohy (4 strany příloh), objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Dne

2 Podklady č. přílohy počet stran - Částečný výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 650 vydaný KÚ-KP Olomouc dne , - Kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne , - Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěruze dne , - Informace sdělené současným vlastníkem panem Milošem Šubrtem, - Prohlídka a zaměření nemovitosti provedené dne , - Fotodokumentace nemovitosti ze dne , - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Velký Újezd Počet obyvatel: Poloha v obci: zóna bydlení - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: neutrální Okolí nemovitosti: venkovské bydlení Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: autobus IDOS Dopravní dostupnost automobilem: silnice II. třídy Místopis: Nemovitost se nachází uvnitř zastavěné části obce, při severozápadní straně ulice Čtvrtky u slepého ukončení této ulice. Jde o lokalitu zastavěnou novými rodinnými domy, v zóně určené územním plánem pro venkovské bydlení. V obci je běžná občanská vybavenost: základní škola stupeň, učiliště, pošta, obchody se základním sortimentem, zdravotní středisko a lékárna, kompletní občanská vybavenost na úrovni krajského města je pak v Olomouci, vzdálenost cca 15km od okraje Olomouce. Běžná dostupnost autobusy IDOS, zastávka autobusů je ve vzdálenosti cca 400m, automobilem dobrá dostupnost Olomouce. Nemovitost je přístupná přímo z veřejné komunikace na obecní parcele č (ost.pl./ost.kom. - LV č ) s asfaltovým povrchem, avšak příjezd na tuto zpevněnou komunikaci je z páteřních komunikací pouze přes částečně zpevněné komunikace s prašným povrchem na parcelách č a 1423 a to v délce cca 250 m. Finanční a právní omezení ve stanovené obvyklé ceně nejsou zohledňována Zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku, a.s. k zajištění pohledávky (ve výši 2, ,- Kč), smlouva ze dne Zástavní právo soudcovské k CCRB a.s., dle usnesení OS v Olomouci ze dne P plomba k aktivnímu řízení vkladu uzavření smlouvy o provedení držby nedobrovolné. hlavní stavby: rodinný dům č.p. 387 popis a dispozice: Samostatně stojící zděný rodinný dům (0PP/1NP+podkroví) se sedlovou střechou je novostavba kolaudovaná v roce 2008, běžně vybavena k užívání. Vstup do domu je z jihozápadní strany domu, tj. z parcely č. 1414/3 vedené v KN jako zahrada, další vstup do domu je přes plochu terasy na jihovýchodní (zahradní) straně domu. Výčet místností: 1.NP: předsíň, obývací pokoj s kuch. koutem a schodištěm, pokoj, koupelna s WC, podschodišťová komora, 2.NP - podkroví: chodba, 2x pokoj, koupelna, WC. Dům je dokončený, provedený a uživatelný v běžném soudobém standardu

3 parametry a provedení forma užívání bydlení nemovitost je běžně užívána ano typ konstrukce domu stavba zděná z porobetonových tvárnic počet podlaží PP/NP 0PP / 1NP + podkroví (střecha sedlová) počet bytových jednotek / typy 1 jednotka / 4+kk zastavěná plocha 1NP 9,45 x 6,55 = 61,9 m 2 orientační obestavěný prostor: 61,9 x (3,70+ 6,50)/2 = 316 m 3 podlahová plocha - obytná část 93 m 2 (dovozeno propočtem ze zastavěné plochy) podlahová plocha - nebytová část 0 garáže v objektu / počet stání: 0 rozestavěnost / popis: stavba dokončena stáří původní: novostavba kolaudovaná v roce 2008 opotřebení celkové: 3 až 4 % technický stav stavby: úměrný stáří stavby konstrukce a vybavení: základy základové pasy a deska s izolacemi i proti radonu svislé nosné konstrukce zdivo z porobetonových tvárnic vodorovné nosné konstrukce stropy nespalné / zateplené podhledy v podkroví schodiště s povrchem dřevo střešní konstrukce střecha sedlová střešní krytina pálená taška klempířské konstrukce z pozinku venkovní omítky a obklady kontaktní zateplení s disperzní omítkou Vnitřní omítky a obklady hladké omítky a keramické obklady povrchy podlah laminátové, dlažby keramické okna plastová s dvojsklem dveře hladké plné a prosklené vytápění ÚT s kotlem na plyn ohřev vody kotel ÚT kanalizace kompletní odkanalizování rozvod vody rozvody studené a teplé vody rozvod elektro světelné rozvody rozvod plynu proveden vybavení kuchyní varná deska, trouba, kuch. linka vybavení hygienických zařízení vana, sprch. kout, 2x WC mísa, 2x umyvadlo ostatní vnitřní vybavení digestoř dokončenost dokončeno vedlejší stavby: nevyskytují se ostatní úpravy: venkovní úpravy domovní přípojky vody, kanalizace, elektro a plynu, oplocení (uliční latěné s vraty a vrátky, zahradní z drátěného pletiva), makadamová vrstva příjezdu a chodníku pozemky popis: pozemky parc.č. 1414/3 a 1414/7 vytváří jednotný funkční celek mírně lichoběžníkového tvaru výměra celkem: 544 m 2 napojení na sítě veřejné voda, kanalizace, elektro a plynu - 3 -

4 B POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených - metodou nákladovou - metodou výnosovou - metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu, kdy je k dispozici v souladu s obvyklými cenami omezená databáze obchodovaných cen a dostatečná databáze nabídkových cen aktuálně inzerovaných srovnatelných rodinných domů (přičemž tyto nabídkové ceny jsou korigovány do obchodovatelné úrovně), a hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u rodinných domů s obvyklými cenami, je pro ocenění rodinných domů určující hodnota zjištěná metodou srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace kupní smlouva z 02/2012 Konstrukční provedení zděná stavba Počet podlaží / byty 1NP / byt 3+kk Zastavěná plocha domu 120 m 2 Podlahová plocha byt 96 m 2 + garáž v domě Technický stav výborný stavba z roku 2004 Výměra pozemků jako celku m 2 Lokalita Doloplazy zóna nové zástavby Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 2, ,- Kč 2, ,- Kč / ,- Kč/m 2 na plochu bytu Porovnávaný RD je ve srovnatelně významné obci Doloplazy, je novostavba z roku 2004, v domě je byt 3+kk, zařízeno ve standardu, vytápěno ÚT na plyn, pozemky s výrazně větší výměrou. Oceňovaná nemovitost má srovnatelnou podlahovou plochu bytu, je v obdobném standardu, má výrazně menší výměru pozemků, příslušenství srovnatelného rozsahu

5 2. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace kupní smlouva z 12/2011 Konstrukční provedení zděná stavba Počet podlaží / byty 1NP+podkroví / byt 4+kk a garáž Zastavěná plocha domu 122 m 2 Podlahová plocha byt 157 m 2 + garáž v domě Technický stav výborný - novostavba v kolaudačním řízení Výměra pozemků jako celku 539 m 2 Lokalita Grygov zóna nové zástavby Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 3, ,- Kč 3, ,- Kč / ,- Kč/m 2 na plochu bytu bez garáže Porovnávaný RD je ve srovnatelně významné obci Grygov, je novostavba z roku 2011, v domě je byt 4+kk+garáž, zařízeno v částečném nadstandardu, vytápěno ÚT na plyn, pozemky se srovnatelnou výměrou. Oceňovaná nemovitost má výrazně menší podlahovou plochu bytu, je v obdobném standardu, má srovnatelnou výměru pozemků, příslušenství srovnatelného rozsahu. 3. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace nabídka na serveru Sreality Elite real service, s.r.o., Olomouc z 04/2012 datum vložení inzerátu Konstrukční provedení zděná stavba Počet podlaží / byty 1PP+1NP+podkroví / byt 4+1 a garáž v domě Zastavěná plocha domu 116 m 2 Podlahová plocha 190 m 2 Technický stav výborný stavba z roku 2000 Výměra pozemků jako celku 604 Lokalita Velký Újezd Za Humny Inzerovaná cena 3, ,- Kč Korekce nabídkové ceny 10 % Upravená cena 2, ,- Kč / ,- Kč/m 2 na plochu bytu bez garáže Porovnání s oceňovanou Porovnávaný RD je ve shodné obci Velký Újezd, je novostavba z roku 2000, v domě je nemovitostí byt 4+1+garáž, zařízeno ve standardu, vytápěno ÚT na plyn, pozemky s obdobnou výměrou. Oceňovaná nemovitost má výrazně menší podlahovou plochu bytu, má příslušenství menšího rozsahu

6 Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí jednotkových cen ,- až ,- Kč/m 2 Porovnání je provedeno podle nových domů ve srovnatelných lokalitách. Spodní hranice rozpětí cenového intervalu je určena podle domu většího ve shodné lokalitě, rovněž s jedním bytem, ale garáží v domě, a srovnatelným pozemkem. Horní hranice je vymezena nemovitostí obdobnou. Pro určení obvyklé ceny (po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky) a zohlednění vlivu polohy, stanovuji jednotkovou cenu pro předmětný rodinný dům v úrovni ,-Kč/m2 podlahové plochy rod.domu 93 m 2, tj. obvyklá cena nemovitosti určená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí 2, ,-Kč. C ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na 2,150,000,- Kč Dne Ing. Petr Václavek Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku