Znalecký posudek č. 3029/139/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.791/1 s podílem na společných částech domu č.p.791 a pozemku parc.č. st.876 v k.ú.nejdek, obec Nejdek, okres Karlovy Vary. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Viktor Švantner, insolvenční správce Mikulášská třída 455/9 326 00 P l z e ň Určení ceny obvyklé k datu vyhotovení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16. 11. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 17. 11. 2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé bytové jednotky 1+1 v přízemí obytného domu na adrese Nejdek, Sídliště 9.května č.p.791. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16. 11. 2014 za přítomnosti p.dubničky a nájemníků bytu.. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.4268 Snímek z pozemkové mapy Podklady z databází a inzercí realitních kanceláří Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Nejdek Katastrální území: Nejdek (702625) 5. Dokumentace a skutečnost K předmětné nemovitosti není k dispozici žádná další dokumentace, ocenění je provedeno na základě dostupných údajů o kterých nemá znalkyně pochyb že jsou pravdivé. 6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka 1+1 v 1.NP obytného domu čp.791, Sídliště 9.května v Nejdku, je v osobním vlastnictví. V současnosti je pronajatá na dobu určitou s tím, že platná nájemní smlouva končí k 31.březnu 2015. Obytný dům se 14 bytovými jednotkami je zděný, podsklepený s půdním prostorem pod sedlovou střechou. Město Nejdek je vzdálené 15 km od Karlových Varů, má přes 8 tis.obyvatel a základní občanskou vybavenost. Poloha v masivu Krušných hor vytváří velmi svažité okolní kopce s hustými lesy. Místo je dobře dopravně dostupné veřejnou autobusovou i železniční dopravou. 7. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemek č. st.876 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
II. Byt a) Bytová jednotka č. 791/1 3
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 5
5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 I. Pozemek a) Pozemek č. st.876 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nejdek Název okresu: Karlovy Vary Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní 0,95 středisko a škola) Základní cena výchozí: ZC v = 2 450, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 708,43 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,080 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 845,1044 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.876 zastavěná plocha 253 466 811,41 Pozemek č. st.876 určená cena: 466 811,41 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.876 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 791/1 spoluvlastnický podíl: 4 090 / 65 734 466 811,41 Kč 466 811,41 Kč 29 045,22 Kč II. Byt a) Bytová jednotka č. 791/1 38 Bytová jednotka 1+1 umístěná v 1.NP obytného domu č.p. 791, má celkovou podlahovou plochu 40,90 m 2. Je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, vanou, umyvadlem ve zděné koupelně, samostatné WC. Dveře, okna, podlahy jsou původní. Vytápění a TUV z centrálního zdroje. Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu. Náleží k ní podíl na společných částech domu o velikosti 4090/65734. Obytný dům s oceňovanou bytovou jednotkou je zděný s kamennou podezdívkou, třípodlažní, podsklepený s půdním prostorem pod sedlovou střechou valbovou. Dle použitých konstrukcí a meteriálů, dle technického stavu stavby a dalších informací odhaduji, že jde o stavbu postavenou okolo roku 1950. V domě je 14 bytových jednotek. Na domě je nová fasáda, střešní krytina, klempířské konstrukce. Podlahové plochy jednotky (PP): předsííň 1,90 1,60 3,04 m 2 kuchyň 5,15 2,10 + 10,82 m 2 koupelna 1,80 2,40 + 4,32 m 2 WC 0,94 1,70 + 1,60 m 2 pokoj 5,15 4,10 + 21,12 m 2
7 Podlahové plochy jednotky celkem: = 40,90 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Nejdek Počet obyvatel: 8 221 Základní cena (ZC): 7 692, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1950 Stáří stavby (y): 64 Koeficient pro úpravu (s): 0,680 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,721 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 5 545,93 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 40,90 5 545,93 1,000 1,080 = 244 974,82 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 466 811,41 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 090 / 65 734 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 29 045,22 Kč + 29 045,22 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 274 020,04 Kč Bytová jednotka č. 791/1 určená cena: 274 020,04 Kč
8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.876 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 791/1 spoluvlastnický podíl: 4 090 / 65 734 466 811,41 Kč 466 811,41 Kč 29 045,22 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 791/1 274 020,04 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 274 020, Kč Určená cena: 274 020, Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesátčtyřitisícedvacet Kč Cena obvyklá : Obvyklá cena je cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávasjícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k niím. (Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb.) Metody ocenění : Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské čínnosti. Metoda vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Přo tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová metoda vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos, jsou příjmy po odpočtu nákladů. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Nákladová metoda ( věcná hodnota) je reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutíém k opotřebení, které
9 s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potenciálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Pro ocenění bytu je použita porovnávací metoda přesto, že je byt pronajatý. Nájemné nevystihuje ekonomickou hodnotu nemovitosti. Pro porovnání byly vybrány strovnatelné nemovitosti : 1. Byt 1+1, 35 m 2 v ul J.A.Gagarina, Nejdek - ve 2.patře zatepleného bytového domu, technický stav původní. Cena 390 000,-Kč 2. Byt 2+1 Bratří Čapků, Nejdek - 55 m 2, přízemí v cihlovém domě, původní stav zachovalý. Cena 440 000,-Kč 3. Byt 2+1 ul.jungmannova, Nejdek - 47 m 2, přízemí panelového domu, byt po kompletní rekonstrukci. Cena 579 000,-Kč. Srovnávací kriteria : K porovnání byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě. Informace byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty : K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oce\ńovaných pozemků příslušejících k jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav domu. stáří, rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikosti nemovitých věcí v sobě odráží velikost, zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve kterém podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu. Unabídkových cen se cena zpravidla redukuje keficientem 0,85 až 0,90, kterým je vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 10 - Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 11 - Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj.celkový dojem
10 Nemovitost č. 1 Nemovitost č.2 Nemovitost č.3 K 1 1,00 1,00 1,00 K 2 1,00 1,00 1,00 K 3 1,05 1,00 0,91 K 4 0,98 1,00 0,95 K 5 1,00 1,00 0,97 K 6 1,03 0,97 0,98 K 7 0,96 1,00 1,00 K 8 1,00 1,00 1,00 K 9 0,90 0,90 0,85 K 10 1,00 1,00 1,00 K 11 1,02 1,02 1,02 0,995 0,99 0,97 Průměrné ceny : Nem.č. 1-390 000,-/ 35 m 2 = 11143,-Kč/m 2 * 0,995 = 11 097,-Kč/m 2 Nem.č. 2-440 000,-/55 m 2 = 8000,-Kč/m 2 * 0,99 = 7 920,-Kč/m 2 Nem. č.3-579 000,-/47 m 2 = 12319,-Kč/m 2 * 0,97 = 11 949,-Kč/m 2 Průměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy = 10 322,-Kč Oceňovaný byt je možné ocenit průměrnou cenou, která vyjadřuje cenu v místě a čase obyvklou : 10 322,-Kč * 41 m 2 = 423 202,-Kč Cena obvyklá - 420 000,-Kč ( slovy: čtyřistadvacettisíc korun českých), 17. 11. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3029/139/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 139/2014 podle připojené likvidace. Osvědčení : Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.
12 E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí
13 Fotodokumentace kuchyně kuchyně
14 WC předsíň koupelna kuchyně kuchyně koupelna
Výpis z katastru nemovitostí 15
16
17