ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitých věcí bytové jednotky 492/7, ul. Dukelská, Strakonice, bytový dům na poz. parc. čís. st. 603, st. 604, st. 605, st. 606 zastavěná plocha a nádvoří, vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích 1256/108829, katastrální území Nové Strakonice, obec Strakonice, okres Strakonice Účel posudku : Pro účel dražby dobrovolné v rámci insolvenčního řízení Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@volny.cz Obsahuje : 7 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 - 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne (obj. 98/015) Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 6088 v SJM Rybovič Pavol Rybovičová Lucia Dukelská Strakonice II B. Jednotka: 492/7 byt Pozemek: st. 603 zastavěná plocha a nádvoří st. 604 zastavěná plocha a nádvoří st. 605 zastavěná plocha a nádvoří st. 606 zastavěná plocha a nádvoří Vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 1256/ Katastrální území Nové Strakonice, obec Strakonice, okres Strakonice Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne v 10,00 hod.. Vlastníkem nemovitosti mi nebyl umožněný přístup do objektu Vyhláška Ministerstva financí č. č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. 199/2014 Sb., 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba bytového domu je postavená ve středu zastavěné části obce Strakonice v ul. Dukelská. Vstup do bytové jednotky 492/7 mi nebyl v uvedený termín umožněný, stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě venkovní prohlídky nemovitosti a údajů zjištěných u náhodných kolemjdoucích (nebylo možné ověřit pravdivost údajů). Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 6088 zřízené: - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Rybovič Pavol - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Rybovičová Lucia - Zástavní právo smluvní 2 Posudek: 2.1 Stavební pozemek - podíl 4 vyhl. 199/2014 Sb. 2.2 Bytová jednotka č. 492/7 38 vyhl. 199/2014 Sb.

3 Stavební pozemek ( 4 ) Ocení se podle 4, odst. 1, obec Strakonice obyvatel Základní cena stavebního pozemku tab. 1, příl. 2: Strakonice ZC v = Kč Popis a výměry: kú. Strakonice, LV 6088 st. 603 zastavěná plocha a nádvoří 204,00 m 2 st. 604 zastavěná plocha a nádvoří 200,00 m 2 st. 605 zastavěná plocha a nádvoří 200,00 m 2 st. 606 zastavěná plocha a nádvoří 203,00 m Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu s nemovitými věcmi - příl. č. 3, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnictví nemovitosti IV. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu: I T = 1,00 x ( 1,00 + 0,00 ) 1,00 Výpočet indexu omezujících vlivů pozemků příl. č. 3, tab 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Geometrický tvar pozemku a II. Bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a IV. Svažitost terénu pozemku do 15 %, ostatní 0,00 expozice orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněná území a ochranná pásma 0,00 pásma 5 Omezené užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů na pozemek: I o = 1 0,00 1,00 T I P I

4 - 4 - Výpočet indexu polohy příl. č. 3, tab. 3: Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad ,00 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 na inženýrské sítě sítě v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí je dostupná občanská vybavenost 0,00 pozemku obce 6 Dopravní dostupnost V. Příjezd po zpevněné komunikaci, omezené 0,00 parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku z hlediska II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I p = 1,00 x ( 1,00 + 0,09 ) 1, Výpočet ceny: Poz. parc. čís. st. 603, st. 604, st. 605, st. 606 zastavěná plocha a nádvoří Základní cena upravená ZC Kč/m ,00 Plocha pozemku PP m 2 807,00 Index trhu I T 1,000 Index omezujících vlivů na pozemek I o 1,000 Index polohy I P 1,090 Index cenového porovnání I T x I O x I P I 1,090 Cena pozemku Kč/m ,00 Cena poz. parc. čís. st. 603, st. 604, st. 605, st. 606, C N Kč ,00 kú. Nové Strakonice Hodnota vlastnického podílu 1256/ (492/7): C N Kč ,84 V I 2.2 Bytová jednotka č. 492/7, kú. Nové Strakonice ( 38 ) Popis: Předmětem ocenění je bytová jednotka 492/7 v budově čp. 490, 491, 492, 493 příslušející k části obce Strakonice II, na poz parc. čís. st. 603, st. 604, st. 605, st. 606 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích 1256/ Bytová jednotka se nachází ve 4.NP (3. patro) uvedeného bytového, nepodsklepeného, panelového zatepleného domu celkem se čtyřmi sekcemi, 9 nadzemními podlažími s výtahem. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Parkovací možnosti jsou omezené Rozsah a vybavení bytu: Bytová jednotka je o celkové výměře 62,80 m 2.

5 Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 27, tab. č. 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 1 Typ stavby III. Panelová zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Standardní prostory 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III. 4.NP (3. patro) s výtahem 0,05 5 Orientace obytných místností III. S, J výhled 0,03 ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Úplné, standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu III. Standardní vybavení 0,00 8 Vytápění bytu III. Dálkové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu bytu 0,00 10 Stavebnětechnický stav III. Předpoklad provedení menších 0,85x0,90=0,765 stavebních úprav Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 + 0,08 ) x 0,765 0, Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 27, tab. 1 ZC Kč/m ,00 Index konstrukce a vybavení I V 0,826 Základní cena upravená ZC x I V ZCU Kč/m ,56 Podlahová plocha bytu PP m 2 62,80 Index trhu I T 1,000 Index polohy I P 1,090 Cena bytové jednotky č. 492/7, PP x ZCU x I T x I P CB p Kč ,40 kú. Nové Strakonice 3 Cena dle vyhl. 199/2014 Sb.: LV 6088 Kú. Nové Strakonice 3.1 Stavební pozemek vlastnický podíl ,84 Kč 3.1 Bytová jednotka č. 492/ ,40 Kč Cena nemovitosti celkem : ,24 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 199/2014 Sb. zaokrouhlená dle 50 činí: ,00 Kč Slovy: sedmsetdevadesátosmtisícdevětsetšedesátkorunčeských

6 - 6-4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Prodej bytu m² Mlýnská, Strakonice - Strakonice I Prodej bytu v osobním vlastnictví ve 3. patře s výtahem, v centru Strakonic. Jednotka je v původním, zachovalém stavu s prostornou komorou. V předsíni možnost vestavěné skříně. Na budově nově střecha, částečně zatepleno, okna původní. K bytu náleží sklep. Prodej bytu m² Dr. Jiřího Fifky, Strakonice - Strakonice I Prodej bytu o velikosti 2+1 v osobním vlastnictví se nachází v šestém patře 6-ti patrového panelového domu s výtahem v severní části Strakonic. Dům byl postavený cca před 40-ti lety, je zateplen, nová plastová okna. Byt je v původním, zachovalém stavu, bez větších rekonstrukcí /pouze v koupelně nový sprchový kout/ a obsahuje kuchyni, dva pokoje a příslušenství /předsíň, koupelna, WC, balkon a sklep/. Topení ústřední napojené na teplárnu, elektřina, voda i kanalizace obecní. Prodej bytu m² Nábřežní, Strakonice - Strakonice II Kč Prodej bytu 3+1 o podlahové ploše 69m 2 v panelovém domě ve Strakonicích. Dům byl roce 2012 zateplen a částečně rekonstruován. Byt se skládá z prostorné předsíně, obývacího pokoje, kuchyně, dvou pokojů (ložnice, dětský pokoj), koupelny a WC. Orientace oken je na jih. Byt je udržovaný. K bytu náleží 2x sklep. Ve společných prostorách je možné využívat prádelnu, sušárnu a další společné prostory. Prodej bytu m² Obránců míru, Strakonice - Strakonice I Byt 3+1 po částečné rekonstrukci s dlažbou na chodbě v koupelně a kuchyni, ostatní lino koberce.. Nově vystavěná koupelna a WC s novými rozvody vody a novým vedením elektřiny v mědi, kromě obývacího pokoje. V koupelně je vana i sprchový kout. Okna dřevěná. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K velikosti K místa Cena upravená Kč Ul. Mlýnská ,00 0,90 1, ,00 Ul. Dr. Jiřího Fifky ,00 1,10 1, ,00 Ul. Nábřežní ,00 0,90 1, ,00 Ul. Obránců míru ,00 0,90 1, ,00 Průměrná cena ,00

7 - 7-5 Rekapitulace: Popis obce: Strakonice (německy Strakonitz) jsou okresní město v Jihočeském kraji na soutoku Otavy a Volyňky, 52 km severozápadně od Českých Budějovic, v nadmořské výšce mezi 390 až 430 m. Jejich rozloha je ha a žije zde obyvatel. Ve Strakonicích má tradici především průmysl textilní, strojírenský a pivovarnictví. Město se člení na 7 katastrálních území a 8 částí města. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost - dobrá dostupnost centra Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nezjištěno 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena bytové jednotky 492/7 v kú. Nové Strakonice stanovená na hodnotu ,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná. Obvyklá cena bytové jednotky č. 492/7 v kú. Nové Strakonice s příslušenstvím ke dni činí: ,00 Kč Slovy: osmsetpadesáttisíckorunčeských V Milevsku Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsko

8 - 8 - ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 137/15.