ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5062 NEMOVITOST: Rodinný dům Zliv Katastrální údaje: Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec Zliv, k.ú. Zliv u Českých Budějovic Adresa nemovitosti: Jiráskova 256, 373 44 Zliv OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 900 000 Kč Datum místního šetření: 17.12.2013 Stav ke dni : 17.12.2013 Počet stran: 21 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 30.12.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 256 Zliv, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 282/1 a pozemků parc. č. St. 282/1 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 1394/6 (orná půda), parc. č. 1443/1 (orná půda), parc. č. 2397/50 (ostatní plocha), parc. č. 2734 (orná půda), parc. č. 3331/7 (ostatní plocha) a parc. č. 3331/8 (ostatní plocha) v kat. území Zliv u Českých Budějovice, obec Zliv, část obce Zliv, okres České Budějovice, zapsáno na LV 515. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, - 2 -
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 17.12.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od spoluvlastníků oceňovaných nemovitostí, paní a pana Mikešových. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012-3 -
Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Město Zliv se nachází v Jihočeském kraji, cca 12 km západně do města Netolice, cca 16 km jihovýchodně od města Vodňany a cca 10 km severozápadně od statutárního města České Budějovice. V západní okraji města se nachází rybník Bezdrev a Zlivský Rybník. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a se středně rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v severní zastavěné části města v ulici Jiráskova č.p. 256. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2118/23 Pavel Mikeš Celkový popis Jedná se o samostatně stojící, přízemní, podsklepený rodinný dům s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. Fasáda domu je většinově zateplená. Krov je dřevěný. Střecha budovy je sedlová s polovalbou. Střecha je krytá taškami. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna domu jsou plastová. Vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V suterénu rodinného domu se nachází sklepní prostor. V přízemí a v podkroví je pak obytný prostor. Příslušenstvím nemovitosti je samostatně stojící, zděná, patrová hospodářská budova, v které se nachází garáž a dílna. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny, vodovodu, kanalizace a plynovodu. Vytápění budovy je ústřední. Na pozemku parc. č. St. 282/1 stojí rodinný dům č.p. 256. Celková plocha pozemku je 1 102 m 2. Pozemek je nepravidelného tvaru a z části je rovinatý a z části je mírně svažitý k severní světové straně. Pozemek je oplocený kovovým a drátěným plotem na ocelových sloupcích s betonovou podezdívkou. Na pozemku jsou zpevněné plochy a porosty. Nemovitost je přístupná přes pozemek parc. č. 2118/23, který je ve vlastnictví pana Pavla Mikeše. - 4 -
Součástí jsou IS, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovitostí je hospodářská budova, v které se nachází garáž a dílna, skleník a oplocení. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně., Pozemky parc. č. 1394/6, parc. č. 1443/1, parc. č. 3331/7 a parc. č. 3331/8 spolu tvoří jeden funkční celek. Pozemky se nacházejí cca 700 m východně od zastavěné části města. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, přístupné přes pozemky cizích vlastníků. Pozemky jsou v Katastru nemovitostí vedené jako orná půda respektive ostatní plocha. Na pozemku parc. č. 1443/1 jsou porosty. Součástí jsou porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Pozemek parc. č. 2397/50 se nachází cca 700 m severozápadně od okrajové části města Zliv. Pozemek má celkovou výměru 3 437 m 2. V Katastru nemovitostí je veden jako ostatní plocha. Pozemek je obdélníkového tvaru. Na části pozemku jsou porosty. Součástí jsou porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Pozemek parc. č. 2743 se nachází cca 1,2 km jihozápadně od okrajové části města Zliv. Pozemek má celkovou výměru 11 122 m 2. V Katastru nemovitostí je veden jako orná půda. Pozemek je obdélníkového tvaru. Na části pozemku jsou porosty. Součástí jsou porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 17.12.2013 za přítomnosti spoluvlastníků oceňovaných nemovitostí, paní a pana Mikešových. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. Nebyly poskytnuty bližší informace. Silné stránky Fasáda domu je nově většinově zateplená. - 5 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost je přístupná přes pozemek parc. č. 2118/23, který je ve vlastnictví pana Pavla Mikeše. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. 1. RD + pozemky Zliv 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemek Zliv 1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Rodinný dům Zliv 2. Pozemky Zliv 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky Zliv 2.1.2 Pozemek Zliv 2.1.3 Pozemek Zliv OBSAH OCENĚNÍ 1. RD + pozemky Zliv 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemek Zliv Porovnávací metoda - 6 -
Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. St. 282/1 stojí rodinný dům č.p. 256. Celková plocha pozemku je 1 102 m 2. Pozemek je nepravidelného tvaru a z části je rovinatý a z části je mírně svažitý k severní světové straně. Pozemek je oplocený kovovým a drátěným plotem na ocelových sloupcích s betonovou podezdívkou. Na pozemku jsou zpevněné plochy a porosty. Nemovitost je přístupná přes pozemek parc. č. 2118/23, který je ve vlastnictví pana Pavla Mikeše. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Zahájí Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,04 KPP: 1,05 KDD: 1,05 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,02 KUV: 0,90 Parcela č.: 764 299 000 391,36 0,90 352,21 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Zahájí. Celková plocha pozemku je 764 m 2. Pozemek je rovinatý, přístupný z místní zpevněné komunikace. Na hranici pozemku je elektřina, vodovod a kanalizace. Lokalita: Hluboká nad Vltavou KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,02 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 104 530 000 480,07 0,78 376,80 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se ve městě Hluboká nad Vltavou. Celková plocha pozemku je 1 104 m 2. Pozemek je rovinatý. Pozemek je vedený dle územního plánu pro výstavbu rodinného domu. Na hranici pozemku je přivedena elektřina, voda a plyn. Průměrná jednotková cena 364,51 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. - 7 -
Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 282/1 1 102 365 402 230 nádvoří Celková výměra pozemků 1 102 Hodnota pozemků celkem 402 230-8 -
1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Rodinný dům Zliv Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 180,00 m 2 Plocha pozemku: 1 102,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, přízemní, podsklepený rodinný dům s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. Fasáda domu je většinově zateplená. Krov je dřevěný. Střecha budovy je sedlová s polovalbou. Střecha je krytá taškami. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna domu jsou plastová. Vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V suterénu rodinného domu se nachází sklepní prostor. V přízemí a v podkroví je pak obytný prostor. Příslušenstvím nemovitosti je samostatně stojící, zděná, patrová hospodářská budova, v které se nachází garáž a dílna. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Zliv Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Zliv v ulici Lidická. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím, která je podsklepená. Střecha budovy je sedlová se žlaby a svody. Okna domu jsou plastová. V suterénu domu se nachází vestavěná garáž. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 792 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 109 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Vytápění budovy je lokální elektrické nebo na tuhá paliva. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Hluboká nad Vltavou Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Hluboká nad Vltavou v ulici Sadová. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím, která je podsklepená. Střecha budovy je sedlová s krytinou z betonových tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. V suterénu budovy je vestavěná garáž. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 573 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 115 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění budovy je ústřední elektrické. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům České Budějovice Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě České Budějovice v části České Budějovice 7 v ulici Růžová. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím, která je podsklepená. Střecha budovy je sedlová krytá taškami. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Dům je po rekonstrukci. V suterénu domu je garáž. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 800 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 100 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění budovy - 9 -
je ústřední na plyn. Součástí nemovitosti je studna. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Srubec Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Srubec v ulici Do kopce. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce, která je podsklepená s obytným podkrovím. Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. V suterénu domu je vestavěná garáž. Dům je po částečné rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 611 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu a vodovod. Vytápění budovy je ústřední. K domu patří zahrada s bazénem. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. - 10 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Zliv Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/ks 2 685 705 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 792 m 2 2 960 000 Kč 2 960 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Hluboká nad Vltavou Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,93 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/ks 2 742 568 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 573 m 2 3 350 000 Kč 3 350 000 Kč/ks Název: Rodinný dům České Budějovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,94 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 2 421 195 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 11 -
0,00 m 3 800 m 2 2 990 000 Kč 2 990 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Srubec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,93 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/ks 2 748 415 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 611 m 2 3 290 000 Kč 3 290 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 421 195 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 649 471 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 748 415 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 649 471 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 2 649 471 Kč - 12 -
2. Pozemky Zliv 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky Zliv Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky parc. č. 1394/6, parc. č. 1443/1, parc. č. 3331/7 a parc. č. 3331/8 spolu tvoří jeden funkční celek. Pozemky se nacházejí cca 700 m východně od zastavěné části města. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, přístupné přes pozemky cizích vlastníků. Pozemky jsou v Katastru nemovitostí vedené jako orná půda respektive ostatní plocha. Na pozemku parc. č. 1443/1 jsou porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Mydlovary Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 7 195 90 000 12,51 0,84 10,48 Popis pozemku: K prodeji zemědělský pozemek nacházející se v okolí obce Mydlovary. Celková plocha pozemku je 7 195 m 2. Pozemek je veden v KN jako orná půda. Lokalita: Soběslav KRC: 0,95 KMP: 1,01 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 6 674 110 000 16,48 0,78 12,84 Popis pozemku: K prodeji zemědělský pozemek nacházející se v okolí města Soběslav. Celková plocha pozemku je 6 674 m 2. Lokalita: Dolní Třebonín KRC: 0,95 KMP: 0,86 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 10 871 199 000 18,31 0,70 12,79 Popis pozemku: Na prodej zemědělský pozemek o celkové rozloze 10 871 m 2. Pozemek se nachází v okolí obce Dolní Třebonín. Průměrná jednotková cena 12,04 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem - 13 -
Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 1394/6 266 12 3 192 orná půda 1443/1 5 522 12 66 264 ostatní plocha 3331/7 9 12 108 ostatní plocha 3331/8 40 12 480 Celková výměra pozemků 5 837 Hodnota pozemků celkem 70 044-14 -
2.1.2 Pozemek Zliv Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 2397/50 se nachází cca 700 m severozápadně od okrajové části města Zliv. Pozemek má celkovou výměru 3 437 m 2. V Katastru nemovitostí je veden jako ostatní plocha. Pozemek je obdélníkového tvaru. Na části pozemku jsou porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Mydlovary Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 0,85 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 7 195 90 000 12,51 0,73 9,09 Popis pozemku: K prodeji zemědělský pozemek nacházející se v okolí obce Mydlovary. Celková plocha pozemku je 7 195 m 2. Pozemek je veden v KN jako orná půda. Lokalita: Soběslav KRC: 0,95 KMP: 0,86 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 6 674 110 000 16,48 0,66 10,94 Popis pozemku: K prodeji zemědělský pozemek nacházející se v okolí města Soběslav. Celková plocha pozemku je 6 674 m 2. Lokalita: Dolní Třebonín KRC: 0,95 KMP: 0,75 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 10 871 199 000 18,31 0,61 11,15 Popis pozemku: Na prodej zemědělský pozemek o celkové rozloze 10 871 m 2. Pozemek se nachází v okolí obce Dolní Třebonín. Průměrná jednotková cena 10,39 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k - 15 -
nemovitostem Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 2397/50 3 437 10 34 370 Celková výměra pozemků 3 437 Hodnota pozemků celkem 34 370-16 -
2.1.3 Pozemek Zliv Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 2743 se nachází cca 1,2 km jihozápadně od okrajové části města Zliv. Pozemek má celkovou výměru 11 122 m 2. V Katastru nemovitostí je veden jako orná půda. Pozemek je obdélníkového tvaru. Na části pozemku jsou porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Mydlovary Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 7 195 90 000 12,51 0,90 11,23 Popis pozemku: K prodeji zemědělský pozemek nacházející se v okolí obce Mydlovary. Celková plocha pozemku je 7 195 m 2. Pozemek je veden v KN jako orná půda. Lokalita: Soběslav KRC: 0,95 KMP: 1,04 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 6 674 110 000 16,48 0,80 13,23 Popis pozemku: K prodeji zemědělský pozemek nacházející se v okolí města Soběslav. Celková plocha pozemku je 6 674 m 2. Lokalita: Dolní Třebonín KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 10 871 199 000 18,31 0,81 14,87 Popis pozemku: Na prodej zemědělský pozemek o celkové rozloze 10 871 m 2. Pozemek se nachází v okolí obce Dolní Třebonín. Průměrná jednotková cena 13,11 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k - 17 -
nemovitostem Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 2734 11 122 13 144 586 Celková výměra pozemků 11 122 Hodnota pozemků celkem 144 586-18 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. RD + pozemky Zliv 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemek Zliv 402 200,00 Kč 1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Rodinný dům Zliv 2 649 471,00 Kč 2. Pozemky Zliv 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky Zliv 70 000,00 Kč 2.1.2 Pozemek Zliv 34 400,00 Kč 2.1.3 Pozemek Zliv 144 600,00 Kč 249 000,00 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 112 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou: - stavby(budovy) č.p. 256 Zliv, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 282/1 a na pozemcích parc. č. St. 282/1 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Zliv u Českých Budějovice, obec Zliv, část obce Zliv, okres České Budějovice, zapsáno na LV 515 v objektivní zaokrouhlené výši 2.650.000,- Kč, - na pozemcích parc. č. 1394/6 (orná půda), parc. č. 1443/1 (orná půda), parc. č. 3331/7 (ostatní plocha) a parc. č. 3331/8 (ostatní plocha) v kat. území Zliv u Českých Budějovice, obec Zliv, část obce Zliv, okres České Budějovice, zapsáno na LV 515 v objektivní zaokrouhlené výši 70.000,- Kč, - na pozemku parc. č. 2397/50 (ostatní plocha) v kat. území Zliv u Českých Budějovice, obec Zliv, část obce Zliv, okres České Budějovice, zapsáno na LV 515 v objektivní zaokrouhlené výši 35.000,- Kč, - na pozemku parc. č. 2734 (orná půda) v kat. území Zliv u Českých Budějovice, obec Zliv, část obce Zliv, okres České Budějovice, zapsáno na LV 515 v objektivní zaokrouhlené výši 145.000,- Kč, vše v objektivní zaokrouhlené výši 2.900.000,- Kč. - 19 -
V Praze 30.12.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5062 znaleckého deníku. - 20 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 515 5 Snímek katastrální mapy 7 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-21 -