ZNALECKÝ POSUDEK č. 3463-32/15 o ceně věci nemovité - pozemku parcelní 879 a stavby číslo popisné 1400, Zábřeh, na pozemku parcelní číslo 879, katastrální území Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Objednatel: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 183/54 616 00 Brno k č.j. 97EX 10975/13-54 Zpracovatel: Ing. Quido Klečka Kozinova 338/18 787 01 Šumperk Tento znalecký posudek obsahuje celkem osmnáct stran, z toho devět stran příloh, a předává se ve třech vyhotoveních; současně se zasílá i v elektronické podobě.
1 ÚVOD 1.1 Usnesením Soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, 616 00 Brno, č.j. 97EX 10975/13-54 ze dne 22. 5. 2015 ve věci provedení exekuce byl ustanoven znalec. 1.2 Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství, tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 10975/13-20 ze dne 19. 5. 2014, a to: - stanovit cenu obvyklou, - uvést všechna příslušenství nemovitostí, - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 1.3.6 Podklady. Kopie výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví 27, pozemek parcelní číslo 879, stavba číslo popisné 1400, Zábřeh, na pozemku parcelní číslo 879, katastrální území Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh, okres Šumperk, k datu 22. 5. 2015. Exekuční příkaz od soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, 616 00 Brno, č.j. 97EX 10975/13-20 ze dne 19. 5. 2014. Místní šetření provedené dne 15. 6. 2015 za účasti Lucie Marešové. Sdělení z místního šetření. Kopie katastrální mapy z dálkového přístupu - nahlížení do katastru nemovitostí - ke dni 10. 6. 2015. Realitní inzerce. 1.4 Nebyly k dispozici žádné další významné podklady. 1.5 Použité právní předpisy. Zákon číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů číslo 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 303/2013 Sb., 340/2013 Sb. a 344/2013 Sb. - dále jen zákon o oceňování majetku. 1.6 Ocenění se provádí ke dni 28. 7. 2015. 2
2 NÁLEZ 2.1 Úkolem znalce je ocenit věc nemovitou - pozemek parcelní číslo 879 a stavbu číslo popisné 1400, Zábřeh, na pozemku parcelní číslo 879, katastrální území Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Dále pak uvést příslušenství věci nemovité, uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva. 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 Popis. Věc nemovitá je tvořena pozemkem a stavbou nacházející se na tomto pozemku; tyto jsou uvedeny dále. 1. Pozemek parcelní číslo 879 vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 162 m 2, na kterém stojí stavba číslo popisné 1400, Zábřeh, s vedeným způsobem využití rodinný dům. 2. Stavba číslo popisné 1400, Zábřeh, s vedeným způsobem využití rodinný dům, která stojí na pozemku parcelní číslo 879. Celek má charakter pozemku zastavěného rodinným domem a tohoto rodinného domu. Věc nemovitá se nachází v centrální části zástavby města Zábřeh, u ulice Komenského, na rohu této ulice a ulice Zahradní. V bezprostředním sousedství se nachází park Bezručovy sady (okolí kostela), sousední rodinný dům v řadové uliční zástavbě (s oceňovaným) a plochy pozemních komunikací. V širším okolí je smíšená zástavba centrální části města. Věc nemovitá je tvořena jedním pozemkem a stavbou na tomto pozemku - budovou s vedeným způsobem využití rodinný dům - která představuje hlavní stavbu nemovitosti, příslušenstvím jsou další stavby nacházející se na pozemku parcelní číslo 879, případně další stavby uvedené dále. Hlavní stavbou je budova rodinného domu. Půdorys je přibližně obdélníkový, rozšířený o obdélníky. Budova je podsklepená v části zastavěné plochy. Má právě jen první nadzemní podlaží. Budova je zděná. Základní tvar střechy je sedlový se dvěma na sebe kolmými hřebeny, části budovy jsou zastřešeny pultovými střechami. Krytina je z osinkocementových šablon, v malé části z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stavba je bez bleskosvodu. Vnější omítka dvojvrstvá vápennocementová, obklad soklu z přírodního kamene. Stropy jsou s rovnými podhledy. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře jsou hladké plné nebo náplňové. Povrchy podlah jsou převážně z keramické dlažby. Vnitřní omítka vápenná štuková. Vytápění bylo původně ústřední na plyn a radiátory, aktuálně je nefunkční. V koupelně je vana a umyvadlo. V místnosti WC je komplet WC kombi. V kuchyni je plynový sporák. Schodiště na půdu je dřevěné. Schodiště do podzemního podlaží cihelné. V podzemním podlaží se nachází prostor schodiště a sklepa. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní zádveří, chodba, místnost pravděpodobně obývacího pokoje, další dva pokoje, kuchyně, spíž, koupelna a WC. K stáří budovy nebyly k dispozici žádné údaje. S ohledem na stavebně technické řešení, provedení a stav lze usuzovat, že stáří přesahuje osmdesát let. Na jedné straně v minulosti proběhly podstatné rekonstrukce některých konstrukcí stavby, některé i v nedávné minulosti. Na druhé straně jsou na konstrukcích budovy patrné stopy po zanedbání údržby a oprav - poškození a znečištění vnitřních konstrukcí a jejich povrchů, stopy po výskytu vlhkosti vnitřních povrchů ve velkých plochách, poškození vnějších omítek, stopy po výskytu vlhkosti na dřevěných konstrukcích střechy. Věc nemovitá je po dobu přesahující dva roky neužívána. Tato skutečnost se negativně projevuje na stavebně technickém stavu konstrukcí a vybavení jako nadměrné opotřebení. Je odpojena od elektřiny, od plynu i od veřejného vodovodu. Příslušenstvím jsou venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení včetně podezdívek a venkovní vedení 3
kanalizace - nacházející se na pozemku parcelní číslo 879. Dále je příslušenstvím - vzhledem ke své funkční svázaností s oceňovanou věcí nemovitou - předložené schodiště u vstupu, sloupek s uzávěrem plynu, přípojka vodovodu a přípojka kanalizace (byť se tyto nachází zcela nebo částečně mimo pozemek parcelní číslo 879). Na pozemku parcelní číslo 879 se nachází i trvalé porosty. 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.10 Přístup a příjezd je ze silnice na pozemku parcelní číslo 5459/2 přes chodník na pozemku parcelní číslo 1163/1. K věci nemovité je vedena přípojka elektro, avšak je dlouhodobě odpojena. U věci nemovité je sloupek s hlavním uzávěrem plynu, plyn je však dlouhodobě odpojen. Do věci nemovité je vedena přípojka vody, voda je však dlouhodobě odpojena. Věc nemovitá je napojena na veřejnou kanalizaci. Na severozápadní obvodové - štítové - zdi budovy číslo popisné 1400 je nadstavena zeď, tvořící jihovýchodní obvodovou - štítovou - zeď sousední budovy číslo popisné 1372. Cizí objekt zděného oblouku na pozemku parcelní číslo 880/1 u východního rohu oceňované budovy číslo popisné 1400 částečně zasahuje i na pozemek oceňované věci nemovité. 2.3 Dle výpisu z katastru nemovitostí na věci nemovité vázne služebnost trpěti nadstavenou zeď a užívání této, služebnost oken v této zdi, ve prospěch věci nemovité pozemku parcelní číslo 878. Služebnost řeší vztah popsaný v části 2.2.9 tohoto znaleckého posudku. 2.4 Dle výpisu z katastru nemovitostí na nemovitosti váznou zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a souvisící omezení, zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské a větší množství exekučních titulů. 2.5 Zpracovatel neměl k dispozici žádné informace o tom, že by na předmětných nemovitostech vázla nějaká práva a závady (včetně nájemních, pachtovních a obdobných smluv), které by nebyly zapsány v katastru nemovitostí nebo již uvedena výše. 2.6 Nemovitost není užívána. 4
3 POSUDEK 3.1 Ocenění je provedeno jako odhad obvyklé ceny věci nemovité - pozemku parcelní číslo 879 a stavby číslo popisné 1400, Zábřeh, na pozemku parcelní číslo 879, katastrální území Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh, okres Šumperk, včetně všech součástí a příslušenství - pro účely exekuce. 3.2 Obvyklá cena dle zákona o oceňování majetku je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 3.3 Protože cena, která by byla dosažena při prodeji, závisí na mnoha skutečnostech, z nichž navíc některé ani nejsou přímo spojeny s oceňovanými věcmi nemovitými, je její výše odhadována. Na této objektivní skutečnosti nic nemění ani to, že v zákoně o oceňování majetku je použit výraz určení ceny. 3.4 Dnem, ke kterému se ocenění provádí, je 28. 7. 2015. 3.5 Obecně se při odhadu ceny vychází z několika metod, případně jejich kombinací. Konkrétně se jedná za prvé o metodu odhadu věcné hodnoty, za druhé z metody odhadu výnosové hodnoty a za třetí z metody odhadu srovnávací hodnoty. 3.6 Metoda odhadu věcné hodnoty. 3.6.1 Metoda odhadu věcné hodnoty staveb vychází z teze, že v dlouhém časovém období by cena stavby měla být srovnatelná s cenou pořízení nové stavby, tedy s cenou, za kterou by předmětnou stavbu bylo možno postavit, sníženou o opotřebení, tedy jinými slovy s reprodukční cenou sníženou o opotřebení. 3.6.2 Předmětem ocenění je budova rodinného domu, přes osmdesát let starého. V současné době z důvodu změny podmínek zejména ekonomických, ale i stavebně technických a stavebně právních, by v místě nemohlo docházet k výstavbě stavby srovnatelných zejména kvalitativních parametrů. Vypovídací hodnota věcné hodnoty je proto snížená; z toho důvodu tato metoda není v tomto posudku použita. 5
3.7 Metoda odhadu výnosové hodnoty. 3.7.1 Metoda odhadu výnosové hodnoty vychází z teze, že věc nemovitá je investice, přinášející výnos, a že tedy její hodnota se odvíjí od výše výnosu a míry kapitalizace. Metoda je tedy postavena na odhadu očekávaných výnosů a odhadu požadované míry výnosů. 3.7.2 Předmětem ocenění je budova rodinného domu, přes osmdesát let starého. V současné době se tento typ věci nemovité v místě pořizuje převážně za účelem užívání vlastníkem, nikoliv pro příjem z pronájmu. Proto není použita k odhadu metoda odhadu výnosové hodnoty, neboť tato metoda předpokládá především určení věcí nemovitých k získání výnosů z jejich pronájmu. Vypovídací hodnota výnosové hodnoty by byla proto zásadně snížená. 3.8 Metoda odhadu srovnávací hodnoty. 3.8.1 Tato metoda vychází ze srovnání s cenami porovnatelných věcí nemovitých, k jejichž převodům došlo a jejichž cena je tedy známa. I zákon o oceňování majetku dle poslední věty odstavce (1) 2 uvádí, že obvyklá cena se určí porovnáním. 3.8.2 Prvním základním problémem pro použití této metody je naprosto nedostatečná existence přístupných relevantních databází o uskutečněných prodejích věcí nemovitých. Proto je běžně používáno náhradní řešení - tím je vycházet místo z uskutečněných převodů z nabídek věcí nemovitých na trhu. Dochází tedy ke srovnání oceňované věci nemovité s věcmi nemovitými, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří. S tímto postupem je spojena nutnost zohlednit některé skutečnosti ovlivňující výši obvyklé ceny. Jednou z věcí, kterou je třeba zohlednit, je skutečnost, že věc nemovitá nebývá prodána za nabídkovou cenu, nýbrž v mnoha případech buď není prodána vůbec, nebo je prodána za cenu nižší, než je nabídková. Dalším problémem, se kterým je třeba se vypořádat, je skutečnost, že do jisté míry je každá věc nemovitá jedinečná (svým umístěním, provedením, stavebně technickým stavem, aj.). Tato jedinečnost pak ovlivňuje výsledek srovnání. Řešením je odhad cenových rozdílů v důsledku reálných rozdílů mezi srovnávanými věcmi nemovitými. 3.9 Vlastní odhad ceny věci nemovité. Dále je použito běžně používané náhradní řešení - které vychází místo z uskutečněných převodů z nabídek věcí nemovitých na trhu - tedy srovnání oceňované věci nemovité s věcmi nemovitými, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří. 3.9.1 Parametry vlastní oceňované věci nemovité. 3.9.1.1 Výměra pozemků. 1. Pozemek parcelní číslo 879 vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 162 m 2 6
3.9.1.2 Výměra podlahových ploch. Poznámka - vzhledem ke svému stavebně technickému stavu nejsou uvažovány prostory v podzemním podlaží a další stavebně neupravené prostory. obývací pokoj 7,80 x 4,50 = 35,10 m 2 chodba 1,30 x 4,20 = 5,46 m 2 chodba 1,30 x 7,30 = 9,49 m 2 pokoj 4,30 x 3,35 = 14,41 m 2 pokoj 4,30 x 2,20 = 9,46 m 2 kuchyně 3,40 x 2,85 = 9,69 m 2 spíž 1,20 x 0,80 = 0,96 m 2 koupelna 2,05 x 1,65 = 3,38 m 2 WC 0,70 x 1,10 = 0,77 m 2 Celkem 88,72 m 2 3.9.1.3 Další. Lokalita Zábřeh, ulice Komenského. Rodinný dům. Podrobnější údaje pro srovnání jsou uvedeny v části 2.2. 3.9.1.4 Vlastní oceňovaná věc nemovitá je dle inzerce serveru sreality.cz nabízena za 1 470 000 Kč. 3.9.2 Srovnání. 3.9.2.1 Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí rodinný dům 5+1 o výměře 124 m 2 v Zábřehu na ulici Sokolská za 1 250 000 Kč; pozemek 650 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality je srovnávaná méně atraktivní. Stavebně technický stav srovnávané je do značné míry srovnatelný, je uživatelná, ale rovněž vykazuje vyšší míru opotřebení. Vybavení je možno považovat v souhrnu za srovnatelné. Součástí srovnávané je pozemek zahrady, zatímco u oceňované je pozemek zcela minimální. Srovnávaná nemovitost má větší velikost - nemovitosti s větší velikostí mají nižší jednotkové ceny. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zohledněny zvýšením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu a vybavení zanedbány. Rozdíl ve velikosti pozemku je zohledněn snížením ceny o deset procent. Rozdíl ve velikosti je zohledněn zvýšením ceny o dvacet procent. Odtud upravená jednotková cena: 1 250 000 x (1-0,10) x (1 + 0,05) x (1-0,10) x (1 + 0,20)/124 = 10 300 Kč.m -2. 3.9.2.2 Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí rodinný dům 5+1 o výměře 354 m 2 v Zábřehu za 2 950 000 Kč; pozemek 255 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality je srovnávaná méně atraktivní. Stavebně technický stav srovnávané je lepší. Vybavení srovnatelné je rovněž v lepším stavu. Součástí srovnávané je pozemek zahrady, zatímco u oceňované je pozemek zcela minimální. Srovnávaná nemovitost má velmi velkou velikost - nemovitosti s větší velikostí mají nižší jednotkové ceny. 7
Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zohledněny zvýšením ceny o pět procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu zohledněny snížením ceny o deset procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíl ve velikosti pozemku je zohledněn snížením ceny o deset procent. Rozdíl ve velikosti je zohledněn zvýšením ceny o šedesát procent. Odtud upravená jednotková cena: 2 950 000 x (1-0,10) x (1 + 0,05) x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,10) x (1 + 0,60)/354 = 9 700 Kč.m -2. 3.9.2.3 Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí rodinný dům 2+1 o výměře 115 m 2 v Zábřehu Václavově za 1 070 000 Kč; pozemek 458 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality je srovnávaná méně atraktivní. Stavebně technický stav srovnávané je lepší. Vybavení srovnatelné je rovněž v lepším stavu. Součástí srovnávané je pozemek zahrady, zatímco u oceňované je pozemek zcela minimální. Srovnávaná nemovitost má větší velikost - nemovitosti s větší velikostí mají nižší jednotkové ceny. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na deset procent. Rozdíly v lokalitě jsou zohledněny zvýšením ceny o třicet procent. Rozdíly ve stavebně technickém stavu zohledněny snížením ceny o deset procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny snížením ceny o pět procent. Rozdíl ve velikosti pozemku je zohledněn snížením ceny o deset procent. Rozdíl ve velikosti je zohledněn zvýšením ceny o patnáct procent. Odtud upravená jednotková cena: 1 070 000 x (1-0,10) x (1 + 0,30) x (1-0,10) x (1-0,05) x (1-0,10) x (1 + 0,15)/115 = 9 600 Kč.m -2. 3.9.2.4 Byl prodán rodinný dům 2+1 o výměře 56 m 2 v Zábřehu za 470 000 Kč; pozemek 149 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality je srovnatelné. Stavebně technický stav oceňované je lepší. Vybavení oceňované je rovněž v lepším stavu. Oceňovaná nemovitost má větší velikost - nemovitosti s větší velikostí mají nižší jednotkové ceny. Rozdíly ve stavebně technickém stavu zohledněny zvýšením ceny o dvacet procent. Rozdíly ve vybavení zohledněny zvýšením ceny o deset procent. Rozdíl ve velikosti je zohledněn snížením ceny o pět procent. Odtud upravená jednotková cena: 470 000 x (1 + 0,20) x (1 + 0,10) x (1-0,05)/56 = 10 500 Kč.m -2. 3.9.2.5 Obvyklá jednotková cena je odhadnuta v průměrné úrovni korigovaných srovnávaných, to je: (10 300 + 9 700 + 9 600 + 10 500)/4 = 10 000 Kč.m -2. 3.9.3 Vlastní propočet ceny. 88,72 x 10 000 = 887 200 Kč. 3.10 Výsledná cena po zaokrouhlení. 900 000 Kč. 8
3.11 Příslušenství věci nemovité. Příslušenstvím jsou venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení včetně podezdívek a venkovní vedení kanalizace - nacházející se na pozemku parcelní číslo 879; dále vzhledem ke své funkční svázaností s oceňovanou věcí nemovitou - předložené schodiště u vstupu, sloupek s uzávěrem plynu, přípojka vodovodu a přípojka kanalizace (byť se tyto stavby nachází zcela nebo částečně mimo pozemek parcelní číslo 879). 3.12 Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva. 3.12.1 Na věci nemovité vázne služebnost trpěti nadstavenou zeď a užívání této, služebnost oken v této zdi, ve prospěch věci nemovité pozemku parcelní číslo 878. Věcně se jedná o skutečnost, že na severozápadní obvodové - štítové - zdi budovy číslo popisné 1400 je nadstavena zeď, tvořící jihovýchodní obvodovou - štítovou - zeď sousední budovy číslo popisné 1372. V této zdi se přitom nachází i okno. 3.12.2 Toto zatížení neovlivňuje odhadnutou obvyklou cenu věci nemovité. 3.12.3 Jiná zatížení věcnými břemeny, výměnky a nájemními, pachtovními či předkupními právy nejsou známa. 3.13 Závěr. Obvyklá cena věci nemovité - pozemku parcelní číslo 879 a stavby číslo popisné 1400, Zábřeh, na pozemku parcelní číslo 879, katastrální území Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh, okres Šumperk, včetně všech součástí a příslušenství, je 900 000 Kč, slovy devětsettisíc korun. Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 5. 4. 1991 pod číslem jednacím Spr 1880/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, specializace vady a poruchy staveb, a odvětví stavby dopravní, specializace mosty, zdi. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3463-32/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Šumperku 28. 7. 2015 Přílohy: fotografická příloha (dvě strany) použitý výpis z katastru nemovitostí (sedm stran) Ing. Quido Klečka Kozinova 18 787 01 Šumperk 9
pohled od jihu pohled od jihovýchodu pohled od severovýchodu pohled od severu kuchyně kuchyně a spíž koupelna WC 10
obývací pokoj pokoj pokoj chodba 11
12
13
14
15
16
17
18