ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6139-49/2019 NEMOVITÁ VĚC: provozní objekt zapsaný na LV 5574 v k.ú. Miřetice u KLášterce nad Ohří, průmyslový objekt zapsaný na LV 5574 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Klášterec nad Ohří, k.ú. Miřetice u Klášterce nad Ohří Adresa nemovité věci: Nádražní 152, 431 51 Klášterec nad Ohří Vlastnické údaje: Autosklo s.r.o., RČ/IČO: 27450899, Roháčova 188, 130 00 Praha 3, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, 76001 Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, 768 61 Bystřice p. Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 500 000 Kč Stav ke dni : 25.3.2019 Datum místního šetření: 25.3.2019 Za přítomnosti: zástupce objednatele Počet stran: 17 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne 5.4.2019 Ing. Jaroslav Fojtů NÁLEZ
Znalecký úkol odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu Přehled podkladů 1) SÚP města v platném znění 2) výpis z KN 3) realitní inzerce místních RK 4) vlastní databáze 5) znalecký posudek č.3828-94/2017 ze dne 1.2.2017 - znalecká kancelář XP invest s.r.o. Praha 2 Místopis Město Klášterec nad Ohří na trase Chomutov - Karlovy Vary asi 125 km JZ od Chomutova. Ve městě rozšířená občanská vybavenost a kompletní infrastruktůra. Objekt č.p.152 po pravé straně ulice Nádražní naproti žst. Klášterec nad Ohří - viz. situace v příloze. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1134 Správa železniční dopravní cesty, státní organizace, Dlážděná 1003/7, Nové Město, 11000 Praha 1 Celkový popis Průmyslový objekt na pozemku p.č.1145/1 Hlavní skladový objekt je dvoupodlažní stavbou rozdělenou na kanceláře a truhlářskou, zámečnickou a klempířskou dílnu. V současné podobě byl objekt zkolaudován v roce 2011.V 1 NP se nachází vstup (13,84 m2), schodiště, chodba (13,7), truhlářská dílna (138,29 m2),zámečnická a klempířská dílna (139,38 m2), 3x sklad (18,08+12,8+2,3 m2), denní místnost pro zaměstnance dílen (12,1 m2), WC (12,99 m2), úklidová místnost (11,84 m2).ve 2 NP se nachází schodiště, chodba (31,3 m2), šatny (9,09+8,1 m2), WC, sprcha (10,94 m2),místnost serveru (1 m2), 3x kancelář (34,81+34,04+32,05 m2), sekretariát s kuchyňkou (20,1m2)V podkroví se nachází schodiště, chodba (15,99 m2), denní místnost s kuchyňkou (14,8 m2),wc (12,44 m2), zasedací místnost (69,78 m2) Celková pronajatelná plocha (bez chodeb a schodišť) je 594,93 m2. Odhad konstrukčních vlastností: Základy objektu jsou betonové. Konstrukce je zděná smíšená, střecha je sedlová, krov je dřevěný. Plášť je zateplený. Střešní krytina je šindelová.okna jsou plastová a Ditherm. Objekt prošel před kolaudací v roce 2011 kompletní rekonstrukcí všech prvků krátkodobé životnosti vyspravení zdiva, oprava střechy, nová okna, podlahy, rozvody, vybavení.podle informací ve stavební dokumentaci je objekt připojen k vodovodu, rozvodu elektřiny a ke kanalizaci. Vytápění spolu s ohřevem vody je zřejmě řešeno tepelným čerpadlem a teplovodem. Na základě informací zjištěných při prohlídce a informací ze stavební dokumentace předpokládáme dobrý stav objektu s dobrou údržbou. Objekt pouze s minimem pozemků! Pozemky parc. č. 1145/1 a 1145/2 jsou zastavěnou plochou průmyslového objektu. Pozemek parc. č. - 2 -
1149/20 je manipulační plochou využívanou v jednotném funkčním celku s objektem.na pozemku parc. č. 1145/1 vázne věcné břemeno (podle listiny) zajištění ostrahy a napojení na PCO z vrátnice. Na pozemku parc. č. 1149/20 vázne věcné břemeno chůze a jízdy.areál není oplocen.dle územního plánu obce Klášterec nad Ohří se oceňované stavby a pozemky nachází v oblasti určené pro průmyslovou výrobu. Silné stránky - objekt po rekonstrukci Slabé stránky - nemovitost bez zázemí pozemků RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: viz. LV v příloze, na obvyklou cena nemá vliv Ostatní rizika: ANO Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: K datu prohlídky nebyla znalci známa skutečnost o pronájmu, předložena pouze nájemní smlouva ze dne 27.11.2017 - pronájem cca 80m 2 prostor v podkroví ( 525,- Kč/m 2,rok ) OBSAH 1. Věcná hodnota staveb 1.1. budova na pozemku p.č.1145/1 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky 3. Výnosová hodnota 3.1. provozní objekt na pozemku p.č.1145/1 4. Porovnávací hodnota 4.1. provozní objekt na pozemku p.č.1145/1-3 -
1. Věcná hodnota staveb OCENĚNÍ 1.1. budova na pozemku p.č.1145/1 Věcná hodnota dle THU Výměry převzaty po kontrole z výše uvedeného posudku. Celková pronajatelná plocha (bez chodeb a schodišť) je 594,93 m2. Původní objekt pravděpodobně ve stáří cca 60 let po kompletní rekonstrukci ( z původního objektzů zůstaly prvky dlouhodobé životnosti ). Základy objektu jsou betonové,zděné nosné konstrukce, betonové schodiště, sedlový krov a krytina z bonnského šindelu. Klempířské konstrukce z TiZn, plastová okna. Vnitřní štukové omítky, nová fasáda,dřevěné dveře do obložkových zárubní, podlahy betonové a kombinace cem. potěrů, keramické dlažby a zátěžových koberců. Vnitřní keramické obklady na sociálním zařízení. Standartní rozvody zdravotechniky a standartní zařizovací předměty ( umyvadla, pisoáry, sprchový kout a spl. WC. Rozvody 400/240 V, bleskosvod,ústřední vytápění - tep. čerpadlo, rozvody v Cu trubkách a otopné panely. Objekt po rekonstrukci ve velmi dobrém ST stavu. V části I.NP nefunkční izolace zdiva - viz. foto v příloze Zastavěné plochy a výšky podlaží Konstr. Zastavěná Užitná plocha Název výška [m] plocha I.NP 3,20 443,73 m 2 443,73*0,80 = 354,98 m 2 II.NP 3,50 217,91 m 2 217,91*0,70 = 152,54 m 2 podkroví 3,80 161,63 m 2 Obestavěný prostor 161,63*0,6 = 96,98 m 2 823,27m 2 604,50 m 2 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Celkem 2946,37 = 2 946,37 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkem 2 946,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 946,37 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 444 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 604-4 -
Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 946,37 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 5 000 Reprodukční hodnota [Kč] 14 731 850 (RC * OP) Stáří roků 59 Další životnost roků 41 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 10 312 295 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky Porovnávací metoda Obvyklou cenu pozemků odhaduji porovnáním s nabídkou místních RK na částku 500,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] - 5 - Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 1145/1 533 500,00 1 / 1 266 500 nádvoří zastavěná plocha a 1145/2 18 500,00 1 / 1 9 000 nádvoří ostatní plocha 1149/20 94 500,00 1 / 1 47 000 zastavěná plocha a 0 0,00 1 / 1 0 nádvoří ostatní plocha 0 0,00 1 / 1 0 zastavěná plocha a 0 0,00 1 / 1 0 nádvoří zastavěná plocha a 0 0,00 1 / 1 0 nádvoří ostatní plocha 0 0,00 1 / 1 0 Celková výměra pozemků 645 Hodnota pozemků celkem 322 500 3. Výnosová hodnota 3.1. provozní objekt na pozemku p.č.1145/1 Obvyklé nájemné v místě a čase: 600,- Kč/m 2,rok Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Kancelářské prostory celkem 595 600 29 750 357 000 6,50
Celkový výnos za rok: 357 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 595 Reprodukční cena RC Kč 14 731 850 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 600 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 357 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 339 150 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 5 000 Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok 7 366 Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok 220 978 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 233 344 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 105 806 Míra kapitalizace % 6,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 1 627 785 4. Porovnávací hodnota 4.1. provozní objekt na pozemku p.č.1145/1 Oceňovaná nemovitá věc Porovnávací hodnota administrativních objektů areálu je propočtena porovnáním s objekty uvedenými v nabídce místních RK. Porovnání provedeno na podlahovou plochu objektů. Podlahová plocha započtena ve výši 595 m 2. Užitná plocha: 595,00 m 2 Obestavěný prostor: 2 946,37 m 3 Zastavěná plocha: 443,73 m 2 Plocha pozemku: 645,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Popis: výrobní hala Kadaň Prodej výrobní haly, prostoru 287 m2 Kadaň - část obce Tušimice, okres Chomutov 2 460 000 Kč (8 571 Kč za m2) Nabízíme k prodeji průmyslový objekt stojící na vlastním pozemku, který je možno využít jako vytápěný sklad, dílnu, nebo výrobní objekt. Ze sítí je do objektu zavedena elektřina 3x40A, pitná voda a kanalizace Pozemek: 330,00 m 2 Užitná plocha: 287,00 m 2-6 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňované prostory 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v podobném ST stavu a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku - podobné pozemky 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1,00 Zdroj: RK Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňované prostory; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v podobném ST stavu a vybavení; Vliv pozemku - podobné pozemky; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; Cena [Kč] Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [m 2 ] Kč/m 2 KC 2 460 000 287,00 8 571 0,95 8 142 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: komerční objekt Hodonín Popis: Prodej výrobní haly, prostoru 1 231 m2 ulice Topolová, Kadaň 7 210 000 Kč (5 857 Kč za m2) výrobní hala o velikosti 642 m2 s okolním pozemkem o velikosti 589 m2. Hala je po kompletní rekonstrukci ( 2015 ) a kompletní dokumentace bude k dispozici. Rekonstrukce haly byla provedena v moderním stylu a dále již není nutno investic. Hala je napojena na veškeré inženýrské sítě a nachází se na pokraji města v klidné části. Pozemek: 1 231,00 m 2 Užitná plocha: 642,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňované objekty 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horším ST stavu a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku - menší pozemek 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňované objekty; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v horším ST stavu a vybavení; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 7 210 000 642,00 11 231 0,68 7 637 Název: Popis: výrobní objekt Kraslice Prodej výrobní haly, prostoru 1 221 m2 ulice Pod nádražím, Kraslice 3 999 000 Kč (3 275 Kč za m2) Nabízíme k prodeji budovu bývalých školních dílen s podlahovou plochou 1221 m2 vhodnou zejména pro drobnou výrobu, skladovací prostory a jiné podnikatelské záměry. V přízemí budovy je byt 2+1, šatny, koupelny, umývárny, původní kotelna - 7 -
a 2 dílny. Nová plynová kotelna v budově na dvoře. 1. patro - 2 učebny a dílna. 2. patro - sklady, sborovna, kanceláře, učebna a dílna Pozemek: 560,00 m 2 Užitná plocha: 1 221,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaný objekt 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v lepším provedení a ST stavu 1,30 K5 Celkový stav 1,30 K6 Vliv pozemku - menší pozemek 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,20 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný objekt; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v lepším provedení a ST stavu; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 3 999 000 1 221,00 3 275 1,53 5 011 Název: Popis: provozní objekt Kyšperk nad Ohří Prodej výrobní haly, prostoru 1 040 m2 ulice Nádražní, Kynšperk nad Ohří 3 100 000 Kč (2 981 Kč za m2) Nabízím k prodeji budovu, stavbu občanské vybavenosti, vhodnou k obchodní činnosti, ke skladování a výrobě. Nachází se u vlakového nádraží v Kynšperku nad Ohří, nedaleko dálnice Cheb - Sokolov. Dříve zde byla prodejna a sklad nábytku státního podniku Jitona, poté se zde dlouhou dobu prováděla kompletace a skladování hygienických potřeb. Budova je třípodlažní k rekonstrukci. Pozemek: 3 400,00 m 2 Užitná plocha: 1 040,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaný objekt 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v lepším provedení a ST stavu 1,40 K5 Celkový stav 1,40 K6 Vliv pozemku - menší pozemek 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost 1,30 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaný objekt; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v lepším provedení a ST stavu; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 3 100 000 1 040,00 2 981 1,69 5 038 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Obvyklou cenu odhaduji v částce 3 900 000,- Kč Minimální jednotková porovnávací cena 5 011 Kč/m 2-8 -
Průměrná jednotková porovnávací cena 6 457 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 142 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena 6 457 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 595,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 3 841 915 Kč 1. Věcná hodnota staveb 1.1. budova na pozemku p.č.1145/1 10 312 295,- Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemky 322 500,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. provozní objekt na pozemku p.č.1145/1 1 627 784,60 Kč 4. Porovnávací hodnota 4.1. provozní objekt na pozemku p.č.1145/1 3 841 915,- Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Výnosová hodnota 3 841 915 Kč 10 634 795 Kč 322 500 Kč 1 627 785 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Věcná hodnota nemovitosti: Výnosová hodnota nemovitosti: Naegeliho hodnota při váze 5:1 Porovnávací hodnota: Odhad obvyklé ceny: 10 634 795,- Kč 1 627 785,- Kč 3 128 953,- Kč 3 841 915,- Kč 3 500 000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti zapsaná na LV 5574 v k.ú. Klášterec nad Ohří odhaduji na částku 3 500 000,- Kč Obvyklá cena 3 500 000 Kč slovy: Třimilionypětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.17 V Bystřici pod Hostýnem 5.4.2019 Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31 768 61 Bystřice p. Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6139-49/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6139. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze situování 1 snímek z PM 1 fotodokumentace 4 územní plán 1 výpis z LV 0-10 -
- 11 -
interiéry - 12 -
interiéry - 13 -
interiéry - 14 -
exteriery - 15 -
- 16 -
- 17 -