ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI aktualizace posudku 904/2012 č. 1216/2013 Ocenění bytové jednotky č. 274/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 1303, v budově č.p. 274, zapsané na LV č. 1273, stojící na st.parcele č. 355, zapsané na LV č. 1273. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 30/108 na společných částech bytového domu č.p. 274, zapsaného na listu vlastnictví č. 1273 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 30/108 na st. parcele č. 355 o výměře 186 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1273. To vše v k.ú. Janovice nad Úhlavou obec Janovice nad Úhlavou, okres Klatovy, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel posudku: Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 18.10.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 19 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 18.10.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. 274/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 1303, v budově č.p. 274, zapsané na LV č. 1273, stojící na st.parcele č. 355, zapsané na LV č. 1273. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 30/108 na společných částech bytového domu č.p. 274, zapsaného na listu vlastnictví č. 1273 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 30/108 na st. parcele č. 355 o výměře 186 m2 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1273. To vše v k.ú. Janovice nad Úhlavou obec Janovice nad Úhlavou, okres Klatovy, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. 1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1303 pro k.ú. Janovice nad Úhlavou ze dne 20.08.2012 Objednávka na provedení odhadu 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. (bytová jednotka) pro k.ú.janovice nad Úhlavou ze dne 03.09.2012 Informace z katastru nemovitostí LV č. 1273 (bytový dům a pozemek) pro k.ú. Janovice nad Úhlavou ze dne 07.09.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 03.09.2012. Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení majitele nebo dle posouzení znalce. 1.4. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu ) 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. koeficient ozn. 1 Lokalita K1 2 Typ stavby K2 3 Stáří K3 4 Garáž K4 5 Velikost K5 6 Vybavení K6 7 Zdroj nabídky K7 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 4
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1303 ze dne 03.09.2012 pro k.ú. Janovice nad Úhlavou SJM Morávek Petr a Morávková Jitka Morávek Petr,Sídliště 274, Janovice nad Úhlavou, 340 21 Morávková Jitka,Sídliště 274, Janovice nad Úhlavou, 340 21 Adresa nemovitosti: Sídliště 274 Název katastrálního území: Janovice nad Úhlavou Název obce: Janovice nad Úhlavou Název okresu: Klatovy List vlastnictví: LV č. 1303 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Předkupní právo Město Janovice nad Úhlavou, Harantova 132, 340 21 Janovice nad Úhlavou. Listina Smlouva kupní, o zřízení věcného předkupního práva ze dne 17.09.2003. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.09.2003. Městským úřadem Janovice nad Úhlavou bylo sděleno, že se jedná o předkupní právo na dobu 10 let, ve zdůvodněných případech (např. prodej bytu) Město Janovice nad Úhlavou na základě žádosti a schválení zastupitelstvem tato předkupní práva obvykle zruší. - Zástavní právo smluvní k zajištění veškerých pohledávek na splacení jistiny úvěru ve výši 220.000,- Kč a příslušenství, vyplývajících ze smlouvy o úvěru č. 4055, k zajištění veškerých budoucích pohledávek, které vzniknou od uzavření této smlouvy do 15.05.2019 až do celkové výše 220.000,- Kč. UNIDEBT Czech, SE Dopraváků 749/3, Dolní Chabry, 184 00 Praha 84. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 15.02.2011. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v jižní části obce Janovice nad Úhlavou, při místní komunikaci. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, s dobrou možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, v těsné blízkosti pěkné dětské hřiště Hlavní vstup je orientován ze západní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má dvě nadzemní podlaží, v každém podlaží dvě bytové jednotky a půdu. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání dle sdělení v roce 1968, před rokem byl osazen nový společný kotel na tuhá paliva v suterénu domu a vyvločkován komín, jinak bytový dům v původním, dobrém stavu. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektroinstalaci a plyn. Základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je sedlová, střešní krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je želbetonové prefa, omítky jsou štukové. 5
Janovice nad Úhlavou patří územě do okresu Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Klatovy. Obec Janovice nad Úhlavou se rozkládá asi devět kilometrů jihozápadně od Klatov. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má úředně hlášeno kolem 2110 obyvatel. Protéká zde řeka Úhlava. Janovice nad Úhlavou se dále dělí na jedenáct části, konkrétně to jsou: Dolní Lhota, Dubová Lhota, Hvízdalka, Janovice nad Úhlavou, Ondřejovice, Petrovice nad Úhlavou, Plešiny, Rohozno, Spůle, Vacovy a Veselí. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Janovice nad Úhlavou má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím o výměře bytu 74,60m2 se nachází v 1. NP bytového domu při výstupu ze schodiště vlevo. Vstupními dveřmi se vejde do předsíně, která pokračuje vlevo a z ní do koupelny, WC a spíže, z předsíně vpravo do obývacího pokoje, který je průchozí do ložnice, rovně z předsíně do kuchyně, z kuchyně vpravo do obývacího pokoje, z kuchyně rovně do dětského pokoje, z dětského pokoje vpravo do ložnice. V předsíni na podlaze koberec na keramické dlažbě, na sociálním zařízení keramická dlažba, v obývacím pokoji koberec na parketách, v ložnici koberec na parketách, v kuchyni PVC, v dětském pokoji koberec na parketách. Okna z předsíně, WC a kuchyně na východ, z obývacího pokoje a ložnice na západ, z dětského pokoje na jih. V bytě jsou dveře náplňové vč. ocelových zárubní, okna plastová, vytápění ústřední etážové kotlem na tuhá paliva v suterénu domu pod bytem, ohřev vody el. bojlerem, v koupelně vana a umyvadlo, WC samostatné. V bytě byly před 8 lety provedeny keramické obklady sociálního zařízení a za kuchyňskou linkou, dřevěný obklad v předsíni, v nedávné době byly položeny koberce, jinak je byt v původním, udržovaném stavu. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 30/108 na pozemku st.parc.č. 355 o výměře 186m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek celý zastavěný bytovým domem čp. 274. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost udržovaného, čistého bytu, který je trvale užíván pro bydlení. Opravy a údržba jsou průběžně prováděny, nevyžaduje investic k zachování provozuschopnosti k trvalému bydlení. 6
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt, jednotka č. 274/1 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6420 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 44,27 1,00 2,1390 0,6420 10,00 66,87 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. 355 186,00 66,87 12 437,82 Stavební pozemek - celkem 12 437,82 Pozemky - zjištěná cena = 12 437,82 Kč 7
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = 12 437,82 Kč 12 437,82 Kč Cena příslušenství - celkem: = 12 437,82 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 44 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 17 581 Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: 22,10 m 2 pokoj: 14,90 m 2 pokoj: 12,40 m 2 kuchyně: 10,10 m 2 předsíň: 9,30 m 2 koupelna: 3,50 m 2 WC: 1,30 m 2 spíž: 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,60 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklep: 8,80 m 2 sklep: 6,42 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 15,22 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,60 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 15,22 m 2 x 0,80 = 12,18 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: = 86,78 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 8
vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 44 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 10 x 0,80 = 0,907 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů II 0,00 a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,907 x 1,050 x 0,900 = 0,857 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 17 581 Kč/m 2 x 0,857 = 15 066,92 Kč/m 2 CP = CU x PP = 15 066,92 Kč/m 2 x 86,78 m 2 = 1 307 507,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 307 507,32 Kč 9
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 12 437,82 Kč Spoluvlastnický podíl: 30 / 108 Hodnota spoluvlastnického podílu: 12 437,82 Kč x 30 / 108 = 3 454,95 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 3 454,95 Kč Byt, jednotka č. 404/11 - zjištěná cena = 1 310 962,27 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt, jednotka č. 404/11 1 310 962,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 310 962,30 Kč Celkem Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 1 300 000,00 Kč Slovy: jedenmiliontřista tisíc korun českých 1 310 962,30 Kč 3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Janovice nad Úhlavou, okr. Klatovy 890 000 76,00 m2, 2.NP Nabídková cena Byt 3+1,který se nachází v 1.patře v Janovicích nad Úhlavou. V bytě jsou nová plastová okna, jinak je byt v původním a velmi dobře udržovaném stavu. Jádro bytu je zděné po rekonstrukci. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 11.711,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 9.368,-Kč/m2 Janovice nad Úhlavou, okr. Klatovy 960 000 84,00 m2, 2.NP Nabídková cena Byt 3+1 v osobním vlastnictví, 84 m2, po celkové rekonstrukci, Janovice nad Úhlavou - Rozvojová zóna. Byt se nachází ve 2.NP, byt i dům prošel kompletní rekonstrukcí. Byt je dipozičně řešen z obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, dětského pokoje, předsíně, koupelny ze sedací vanou, samostatného WC. K bytu náleží sklepní kóje. Byt má nové zděné příčky, podlahy které jsou pokryty keramickou dlažbou, plovoucí a PVC. Nová plastová okna, rozvody odpadu a vody, elektriky. Dům má novou střechu, nově zateplen, vchodové dveře, dlažby na chodbách. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 11.429,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 9.143,-Kč/m2 10
Janovice nad Úhlavou, okr. Klatovy 830 000 70,00m2, 1.NP Nabídková cena Prodej bytu 3+1 70 m2, garáž, Byt se nachází ve 1.NP zděného domu. Dispozice bytu: tři pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, samostatné WC. Byt je po značné rekonstrukci. Nová plastová okna, nová elektrika. Zdroj vytápění zajišťují lokální krbová kamna v každém pokoji. Zdroj teplé vody je přes bojler. Na podlahách jsou parkety, v kuchyni PVC, v koupelně a WC keramická dlažba. Poblíž domu je možnost připojení k plynu. K bytu náleží garáž, která stojí na velkém dvoře za domem. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 11.857,- 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,80 9.011,- Kč/m2 Maximum 9.368,-Kč/m2 Minimum 9.011,-Kč/m2 Průměrná cena 9.174,-Kč/m2 Užitná plocha 74,60 m2 Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek 648.380,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 650 000,00 Kč Slovy: šestsetpadesát tisíc korun českých 3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: 1 300 000,00 Kč, slovy: jedenmiliontřista tisíc korun českých 650 000,00 Kč slovy: šestsetpadesát tisíc korun českých Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je v cihlovém domě, okolí je dostatečně prostorné, se zelení a s možností parkování, s dětským hřištěm. Byt je v dobrém, udržovaném stavu, pro další užívání není nutno okamžitých investic k zachování provozuschopnosti. Slabé stránky současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech je v dané lokalitě výrazně menší než jejich nabídka, předkupní právo Města Janovice nad Úhlavou. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout tržní hodnotu ve výši porovnávací hodnoty. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má pouze orientační význam. 11
Ke dni aktualizace posudku, tj. ke dni 18.10.2013 se stav nemovitosti, bytové jednotky nezměnil, bytová jednotka je nadále užívána k trvalému bydlení. Dle vlastní databáze a konzultace s realitními makléři stále klesají prodejní ceny nemovitostí v odlehlejších lokalitách a nemovitostí bez rekonstrukcí v morálně zastaralém stavu a to až o 10%. Takové nemovitosti jsou na trhu nabízeny často až jeden rok, než je jejich prodej realizován. Z výše uvedených důvodů aktualizuji cenu ke dni 18.10.2013 snížením o 8%, což po zaokrouhlení činí 600 000,- Kč. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 18.10.2013. Slovy: šestset tisíc korun českých ve výši: 600 000,00 Kč V Plzni, 18.10.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1216/2013 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 12
5.2. Fotodokumentace mapy vstup do bytu předsíň 13
schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka) koupelna WC obývací pokoj 14
kuchyně ložnice dětský pokoj sklep sklep společná kotelna, kotel schodiště vstup do domu 15
pohled východní pohled západní pohled severozápadní pohled jihovýchodní pohled vstup, hřiště 16
5.4. Doklady 17
18
19