ZNALECKÝ POSUDEK č. 749-37/17 O o obvyklé ceně nemovitosti určené k bydlení čp. 1 na pozemku st. pč. 38, pozemku zastavěné plochy a nádvoří pč. 38 a pozemku zahrady pč. 1071 a 1084/2, zapsané na LV 329, k.ú. Biřkov, obec Biřkov, okres Klatovy Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Olga Šnebergerová, nar. 18. 7. 1970, bytem Zderaz čp. 1, 340 12 Biřkov Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 30. 8. 2017 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724 242 282 Počet stran: 8 včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 4. 9. 2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti určené k bydlení čp. 1 na pozemku st. pč. 38, pozemku zastavěné plochy a nádvoří pč. 38 a pozemku zahrady pč. 1071 a 1084/2, zapsané na LV 329, k.ú. Biřkov, obec Biřkov, okres Klatovy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt bydlení čp. 1 Adresa předmětu ocenění: Zderaz 1 334 01 Biřkov LV: 329 Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Biřkov Katastrální území: Biřkov Počet obyvatel: 124 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 30. 8. 2017 za přítomnosti spoluvlastníka objektu pana Šnebergera. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňksý kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, ze dne 4.7.2017, pro k.ú. Biřkov, LV - 329 - kopie katastrální mapy k.ú. Biřkov, oblast oceňované nemovitosti - územní plán obce Biřkov - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby a pozemků: Josef Šneberger, Zderaz 1, 340 12 Biřkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Olga Šnebergerová, Zderaz 1, 340 12 Biřkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o bývalé venkovské stavení zapsané na LV 329 jako objekt bydlení spolu s pozemky zastavěné plochy a zahrad, situované v oddělené části obce Biřkov - Zderaz. Nemovitosti dle LV 329 jsou ve spoluvlastnictví pana Josefa Šnebergera a paní Olgy Šnebergerové, každý vlastní jednu polovinu. Vlastníci jsou insolvenčními dlužníky. Nemovitosti na LV 329 získaly Josef Šneberger a Olga Šnebergerová na základě Smlouvy (dohody) V1 1792/1993 Smlouva darovací, POLVZ: 2/1994, Z-900002/1994-404. Nemovitost není nijak udržována, je zanesena různým materiálem, a není již několik let ani - 2 -
obývána. Její mocnost od doby výstavby zůstala nezměněna. 7. Celkový popis nemovité věci Objekt bydlení čp. 1 je součástí bývalé zemědělské usedlosti, situován v části Zderaz, cca 2,5 km od obce Biřkov. Obec je vzdálena cca 15 km od Klatov, 27 km od Domažlic a 30 km od Plzně. Obec s rozšířenou působností a pověřená obec jsou Klatovy, kde je i občanská vybavenost. V obci Biřkov je autobusová doprava. Příjezd k nemovitosti po místní zpevněné komunikaci, pozemek dvora není oplocen. Na obytný dům navazuje bývalá hospodářská část a kolmo stodola. Dále se na pozemku nachází objekt vedlejší stavby o zastavěné ploše cca 27 m2 přímo sousedící s komunikací a pozemek zahrady. Další neoplocený pozemek zahrady o výměře 1937 m2 se nachází na konci části Zderaz, na pozemek navazují další zemědělské pozemky. Dle územního plánu obce Biřkov leží pozemek zahrady pč. 1084/2 v zastavitelném území. Nemovitost obytného domu je napojena na elektřinu, voda je zajištěna z vlastní studny, odkanalizování do jímky. Plyn není zaveden, v obci je plynovodní přípojka. Dům je přízemní, půdorys obdélníkový a navazující stodolou do písmene L, je samostatně stojící, má nevyužité podkroví. Konstrukce domu je zděná ze smíšeného zdiva s nefunkční izolací. Zastřešení objektu sedlové s pálenou taškovou krytinou, klempířské konstrukce pozinkované, dřevěná zdvojená, dveře dřevěné náplňové, omítky venkovní i vnitřní vápenné. Stáří nemovitosti je 110 roků. Na domě byly prováděny modernizační zásahy cca v roce 1990 v minimální míře, objekt je neudržovaném a zanedbaném stavu, v současné době dlouhodobě neobydlen. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Obytný dům čp. 1 Jde o dům o velikosti 3+1 se sociálním zařízením a technickým zázemím. Konstrukce domu je zděná z masivního smíšeného zdiva, zastřešení objektu sedlové s taškovou pálenou krytinou, klempířské konstrukce pozinkované, původní dřevěná dvojitá okna, dveře do ocelových zárubní, podlahy jsou betonové s krytinou PVC, sociální zařízení a WC má podlahu z keramické dlažby. Topení je lokální na pevná paliva s ústředním rozvodem a litinovými radiátory. Dle informace spoluvlastníka byly v roce 1990 provedeny modernizační práce. proveden obklad a dlažba v koupelně a na WC, vyměněny zařizovací předměty a pořízen bojler na teplou vodu a nový kotel na tuhá paliva, na podlaze vyměněno PVC, v kuchyni pořízena kuchyňská linka se dřezem, elektrický sporák. Rovněž byla provedena oprava části fasády do dvora a štít domu. Součástí půdorysu domu je garáž, která má samostatný přístup. Navazující stodola je rovněž zděná se sedlovým zastřešením a taškovou krytinou, na podlaze je dusaná hlína. - 3 -
Dům je již několik let neobydlený, zdivo vlhké, v době prohlídky zanesen nepotřebným materiálem. Stáří nemovitosti 110 roků. Nemovitost má pozemek o celkové velikosti 1343 m 2, z toho zastavěnou plochu a nádvoří 889 m 2 a zahradu 454 m 2. Pozemky na sebe navazují a jsou v jednotném funkčním celku. Součástí ocenění je i pozemek zahrady o výměře 1937 m 2, který se nachází na hranici části Zderaz. Přízemí domu je protáhlý obdélník 22,70 x 7,5 m, cca 170 m 2 zastavěné plochy, bez garáže 117 m 2. Výměry hlavních prostor : - kuchyň 4,5 x 3,6 m - koupelna 2,2 x 1,2 m - WC 1,9 x 1,2 m - pokoj 4,4 x 3,3 - pokoj 2,9 x 5,4 m - pokoj 3,0 x 5,4 m - komora 1,2 x 3,3 m - garáž 5,9 x 6,1 m Výpočet koeficientu vybavenosti: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2,80 100 0,46 1,29 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20-4 -
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 88,66 Koeficient vybavení K 4 : 0,8866 Porovnání srovnatelných nemovitostí Užit. Pl. m2 Pl. Poz. m2 upravená cena Kč k=0,85*) cena za m2 UP (po korekci vel poz) koef vel obce koef vybav ení návrh ceny srovnatelné Kč nabídková lokalita cena Kč Podskalí 52 901 730 000 620 500 14 908 0,5 1 872 100 1*) Vřeskovice 85 626 560 000 476 000 8 552 0,7 1,1 770 481 2*) Otín 140 690 799 000 679 150 6 484 0,8 1 606 862 3*) Poleň 97 1335 870 000 739 500 7 653 0,7 1 626 746 4*) Dolany - Komošín 96 557 570 000 484 500 7 913 1 0,9 833 186 5*) průměr 94 822 705 800 599 930 741 875 Pozn. Stavební pozemek za 1m2 cca 350 zahrada 1m2 cca 100 Porovnávaná nemovitost Zderaz 117 1343 zahrada 1937 100 193 700 *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) Chalupa- původní obytná část a stodola s maštalí, obytná část 52 m2, stodola 64 m2, dřevník a dílna 68 m2, nádvoří 298 m2, zahrada 419 m2, stavebně technický stav k rekonstrukci 2*) Chalupa - původní obytná část o výměře 85 m2, pozemek 626 m2, stodola 144 m2, podsklepená část 20 m2, špatný stavebně technický stav, napojení na vodu, elektřinu, plyn v obci 3*) původní obytný dům 2+1, částečně podsklepený, přízemí, zastavěná plocha včetně hospodářské části 303 m2, pozemek 690 m2, obecní vodovod, elektřina, odkanalizování do septiku, stavebně technický stav dobrý, zdi vlhké - 5 -
4*) Chalupa 3+kk, chlévy, stodola, koupelna s bojlerem, samostatné WC, kuchyň s plynovým sporákem na PB, lokální topení, vedlejší stavby o zastavěné ploše 253 m2, zastavěná plocha 555 m2, další zahrada 780 m2 5*) Chalupa 2+1 o užitné ploše 70 m2, pozemek 557 m2, polosamota - 1 km od obce Dolany, zděná garáž, kolna, sklep, půda, zavedena elektřina, objekt bez vody 6*) Chalupa 3+1 o zastavěné ploše 242 m2, užitná plocha 270 m2, pozemek 2061 m2, polosamota, částečně po rekonstrukci, koupelna + WC, sklep, dílna, stodola, garáž, zavedena elektřina, plyn, odkanalizování do septiku, voda ze studny, elektrické topení, krb, kamna Na trhu nemovitostí se v současné době přímo v obci Biřkov či její oddělené části Zderaz nenabízejí žádné nemovitosti, ani po nich není poptávka. Obdobné nemovitosti pro porovnání byly vybrány v nejbližším okolí. Nabídkové ceny včetně všech poplatků se pohybují v průměru za cca 706 tis. Kč. Po úpravě za nabídkovou cenu a odpočty za poplatky jsou pak ceny v průměru za cca 600 tis. Kč. Průměrná užitná plocha rodinných domů je 94 m2, průměrná plocha zahrady je 822 m2. Posuzovaný rodinný dům má větší užitnou plochu než je průměrná, pozemek je o více než polovinu větší. Koeficienty je pak dále upravena cena porovnávaných nemovitostí co do velikosti užitné plochy, velikosti pozemku. Porovnán je i stav nemovitosti a další faktory. Pro možnost porovnání byl vypočten koeficient vybavení oceňované nemovitosti (dle oceňovací vyhlášky cca K 4 = 0,89). Byla zjišťována cena stavebních pozemků v dané lokalitě. Ta se pohybuje dle umístění, velikosti, tvaru, napojení na sítě, atp. v průměru za cca 450 Kč/m2 (reálná cena pak nižší). Pro srovnání byla stanovena cena pozemku na 350 Kč/m2, pozemku zahrady (bez napojení na inženýrské sítě) 100 Kč. Byly rovněž vypočteny jednotkové ceny užitné plochy (po odečtení ceny za rozdílnost pozemkových parcel). Zde se ceny pohybují v průměrné ceně cca 7 650 Kč/m2 užitné plochy (vyjma nabídky č. 1*)). Koeficientem stavu a vybavení jsou porovnatelné nemovitosti upraveny na srovnatelnou úroveň. Průměr všech nabídkových cen po jejich úpravě na srovnatelnou úroveň činí cca 742 tis. Kč. Hodnota samostatného pozemku pč. 1084/2, zapsaného v KN jako zahrada muže činit 194 tis. Kč. S přihlédnutím ke všem faktorům oceňovaných nemovitostí (velikosti, situování, stavebně technickému stavu, dalším objektům, přístupu, napojení na sítě, atp.), je jako možná dosažitelná tržní hodnota nemovitostí zapsaných na LV 329, k.ú. Biřkov, navržena cena na úrovni zjištěných průměrných cen za obdobná hospodářská stavení upravená příslušnými koeficienty a cena za samostatný pozemek zahrady pč. 1084/2 ve výši po zaokrouhlení: obytný dům s pozemky pč. 38 a 1071 pozemek zahrady pč. 1084/2 celkem 936 000 Kč 742 000 Kč 194 000 Kč - 6 -
C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 329 Vlastníci stavby a pozemků: Josef Šneberger, Zderaz 1, 340 12 Biřkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Olga Šnebergerová, Zderaz 1, 340 12 Biřkov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitosti vlastní osoby, které jsou obě v insolvenčním řízení, budou nemovitosti uvedené na LV 329 prodávány jako celek. Není navrženo snížení ceny jednotlivého podílu ze zjištěné ceny nemovitostí. D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňované nemovitosti lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení, jsou na majetek na LV 329 - objekt určené k bydlení čp. 1 na pozemku st. pč. 38, pozemku zastavěné plochy a nádvoří pč. 38 a pozemku zahrady pč. 1071 a 1084/2, k.ú. Biřkov, obec Biřkov, okres Klatovy uvalena Zástavní právo smluvní, exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, a nařízena exekuce. Tato právní vada nemá vliv na zjištěnou cenu nemovitosti. Zjištěná obvyklá cena majetku 936 000 Kč slovy: Děvětsettřicetšesttisíc Kč Vlastnický podíl Josefa Šnebergera ve výši 1/2 činí 468 000 Kč Slovy: Čtyřistašedesátosmtisíc Kč Vlastnický podíl Olgy Šnebergerové ve výši 1/2 činí 468 000 Kč Slovy: Čtyřistašedesátosmtisíc Kč V Praze 4. 9. 2017 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9-7 -
Seznam příloh - výpis z KN k.ú. Biřkov, LV - 329 - kopie katastrální mapy k.ú. Biřkov, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 749-37/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 749-37/17. - 8 -