ZNALECKÝ POSUDEK č.3428-251/2013 O ceně bytové jednotky č.1366/3 v Milevsku, 5. května 1366 a garáže č.1367/7, včetně příslušenství a podílu o velikosti 65/1000 a 14/1000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2387, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 594 m 2, vše zapsáno na LV č.5722 pro k.ú.milevsko Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 24.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 24.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.1366/3 v Milevsku, 5. května 1366 a garáže č.1367/7, včetně příslušenství a podílu o velikosti 65/1000 a 14/1000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2387, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 594 m 2, vše zapsáno na LV č.5722 pro k.ú.milevsko 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka a garáž Adresa předmětu ocenění: 5. května 1366 399 01 Milevsko Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Milevsko Katastrální území: Milevsko Počet obyvatel: 8 761 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 92,5401 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 92,54 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.6.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5722 pro k.ú.milevsko - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 766201/1599, Paní Jana Kolářová, 5. května 1366, 39901 Milevsko, vlastnictví: výhradní 766201/1599, Paní Jana Kolářová, 5. května 1366, 39901 Milevsko, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží objektu se stěnami na bázi dřevní hmoty, s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Sedlová střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní vybavení předpokládám standardní. Vytápění je ústřední. Kuchyň je standardní s linkou a elektrickým sporákem, WC je splachovací, koupelna standardní. V domě není výtah, schody jsou dřevěné s povrchem z PVC, do sklepa pak betonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1.1.2. Garáž - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 92,54 1,00 2,1310 0,6830 134,69 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.2387 594,00 134,69 80 005,86 nádvoří Stavební pozemek - celkem 80 005,86 Pozemek - zjištěná cena = 80 005,86 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 80 005,86 Kč 80 005,86 Kč Cena příslušenství - celkem = 80 005,86 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: 2001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 24 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 052,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 24,84 m 2 pokoj: 12,05 m 2 pokoj: 14,40 m 2-5 -
kuchyň: 10,40 m 2 předsíň: 8,48 m 2 koupelna: 3,45 m 2 WC: 1,19 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,81 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí balkon: 4,16 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 4,16 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 4,97 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 4,97 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,81 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 4,16m 2 * 0,17 = 0,71 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 4,97 m 2 * 0,10 = 0,50 m 2 Podlahové plochy - celkem = 76,02 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty I -0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85-6 -
Koeficient pro stáří 24 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,689 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně IV 0,03 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - nižší než je průměr v kraji III 0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,170 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,689 * 1,170 * 0,850 = 0,685-7 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 15 052,- Kč/m 2 * 0,685 = 10 310,62 Kč/m 2 CP = CU * PP = 10 310,62 Kč/m 2 * 76,02 m 2 = 783 813,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 783 813,33 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 80 005,86 Kč Spoluvlastnický podíl: 65 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 80 005,86 Kč * 65 / 1 000 = 5 200,38 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 5 200,38 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 789 013,71 Kč 1.1.2. Garáž Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-8 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 92,54 1,00 2,1310 0,6830 134,69 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1367/7 594,00 134,69 80 005,86 nádvoří Stavební pozemek - celkem 80 005,86 Pozemek - zjištěná cena = 80 005,86 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 80 005,86Kč 80 005,86 Kč Cena příslušenství - celkem = 80 005,86 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru Garáž: 16,65 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: = 16,65 m 2-9 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce dřevěné sendvičové tl. 24 až 30 cm P 100 3. Stropy rovné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů C 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody standardní S 100 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna C 100 14. Povrchy podlah cementový potěr P 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod C 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. C 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 27. Vrata plechová A 100 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce P 18,80 100 0,46 8,65 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů C 3,10 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00-10 -
11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna C 5,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 3,10 100 0,46 1,43 15. Vytápění C 4,70 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,20 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,10 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,80 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Vrata plechová A 6,16 100 1,00 6,16 Součet upravených objemových podílů 59,64 Koeficient vybavení K 4 : 0,5964 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 7 310,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5964 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6830 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 5 958,33 Plná cena: 16,65 m 2 * 5 958,33 Kč/m 2 = 99 206,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 56 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 80 = 30,000 % - 29 761,86 Kč Garáž - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 69 444,33 Kč - 11 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 80 005,86 Kč Spoluvlastnický podíl: 14 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 80 005,86 Kč * 14 / 1 000 + 1 120,08 Garáž - zjištěná cena = 70 564,41Kč - 12 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 789 013,70 Kč 1.1.2. Garáž 100 326,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 889 340,- Kč Celkem 889 340,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 889 340,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 789 013,70 Kč 1.1.2. Garáž 70 564,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 859 578,10 Kč Celkem 859 578,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 859 578,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 859 580,- Kč slovy: Osmsetpadesátdevěttisícpětsetosmdesát Kč - 13 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávek a pohledávek budoucích s příslušenstvím ve výši 300.000,- Kč a 60.000,- Kč - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 222/128, Praha 2, Vinohrady, 120 21, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 52.800,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 92.800,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Byt 3+1 Milevsko. Byt se nachází v panelovém domě a je umístěn ve 2. patře. Dispoziční řešení bytu je 3+1 s balkonem a sklepem o celkové výměře 74 m2. V bytě jsou plastová okna, jinak je byt v původním stavu. Dům má novou fasádu, vč. zateplení celého domu. Byt je v družstevním vlastnictví, možný převod do OV. Požadovaná cena 830.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Byt J. A. Komenského, Milevsko. Jedná se o byt 3+1 o velikosti podlahové plochy 63,52 m2. Byt se nachází v 7 NP bytového domu ( celkem 11 NP ). Dům je po celkové rekonstrukci - zateplení, - 14 -
plastová okna, nový vestibul, nové výtahy ( osobní a nákladní). Výměry - kuchyně 12,38 m2, pokoj 15,78 m2, 8,28 m2, 12,42 m2, předsíň 10,91, lázeň 2,38 m2, WC 1,37 m2. Požadovaná cena 570.000,- Kč vč.provize. zděný byt J. A. Komenského, Milevsko, 3+1 ve 4. patře nově zatepleného objektu bez výtahu s balkonem, sklepem a zděným bytovým jádrem. Byt je velmi světlý, prostorný a díky jeho výhodné poloze je vhodným bydlením pro kohokoliv. Dispozice: vstupní dveře vedou do chodby s bytovým jádrem vlevo je kuchyň, jež je průchozí do dvou pokojů. Vpravo se nachází třetí větší pokoj. V okolí objektu je veškerá občanská vybavenost v pěší dostupnosti. Byt je vytápěn dálkovým topením, kabelová televize a internet je zaveden v budově. Požadovaná cena 800.000,- Kč včetně provize, bez poplatků, včetně právního servisu. Možnost slevy. Jedná se o řadovou garáž v ulici Karlova v Milevsku. Garáž je zděná s plochou střechou. Plechová vrata. Podlaha - beton. Stavba je v dobrém stavu. Požadovaná cena 110.000,- Kč včetně provize. - 15 -
Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 770.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitostí stanovuji na 770.000,- Kč. Slovy: Sedmsetsedmdesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 24.6.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17. - 16 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3428-251/2013 znaleckého deníku. - 17 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5722 ze dne 4.6.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -