ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-6193 NEMOVITOST: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 rd č.p. 22 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Sovolusky, k.ú. Sovolusky u Přelouče Adresa nemovitosti: Sovolusky 22, 535 01 Vlastníci stavby: Daniel Slavík, Sovolusky 45, 535 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 David Slavík, Sovolusky 45, 535 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Daniel Slavík, Sovolusky 45, 535 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 David Slavík, Sovolusky 45, 535 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 12110/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 405 000 Kč Datum místního šetření: 21.5.2014 Stav ke dni : 21.5.2014 Počet stran: Počet příloh: 10 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 26.5.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 22, způsob využití: zem. used na pozemku st. parc. č. 29 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 120/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 120/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 121/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 121/2 ( orná půda ), pozemek parc.č. 121/3 ( orná půda ) v kat. území Sovolusky u Přelouče, obec Sovolusky, okres Pardubice, zapsáno na LV 324. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 povinného Slavík Daniel, č.p. 45, 53501 Sovolusky. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 21.5.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Obec Sovolusky se nachází cca 12 km severovýchodně od Čáslavi, cca 7 km jižně od Přelouče a cca 9 km západně od Heřmanova Městce v okrese Pardubice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 22, způsob využití: zem. used na pozemku st. parc. č. 29 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 120/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 120/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 121/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 121/2 ( orná půda ), pozemek parc.č. 121/3 ( orná půda ) v kat. území Sovolusky u Přelouče, obec Sovolusky, okres Pardubice, zapsáno na LV 324. Dům č.p. 22 je situován v okrajové části obce, v zástavbě domů obdobného rozsahu a charakteru. Rodinný dům je postavený na pozemku mírně svažitého charakteru, přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Budova je napojena na veřejné inženýrsko-energetické sítě, kanalizaci, vodovod, plynovod. Souhrnný stavebně technický stav rodinného domu je podprůměrný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Podíl na pozemcích Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Litošice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 481 288 070 194,51 0,90 175,06 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Lipovec KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 189 446 460 140,00 0,90 126,00 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Lipovec KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 113 490 000 119,13 0,90 107,22 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 136,09 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 29 558 136 75 888 nádvoří zahrada 120/1 337 136 45 764 zahrada 120/3 288 136 39 100 zahrada 121/1 80 136 10 812 orná půda 121/2 83 136 11 220 orná půda 121/3 118 136 16 048 Celková výměra pozemků 1 462 Hodnota pozemků celkem 198 832-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Zastavěná plocha: 100,00 m 2 Plocha pozemku: 2 924,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Nepodsklepená stavba s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí, která je postavena v okrajové části obce. Vytápění je ústřední pomocí plynového kotle, teplá voda - el. bojler. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná s pálenou krytinou, okna jsou dřevěná zdvojená, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, fasádní omítka je břízolitá, bleskosvod je osazen, na podlahách je položen koberec, keramická dlažba, parkety. Dispozičně je dům rozdělen v prvním nadzemním patře na zádveří, chodbu, wc, koupelnu, tři pokoje, kuchyň. Vedle domu je postavena stodola a hosp. stavba. Nemovitá věc je v podprůměrném stavebně technickém stavu. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Tupadly Rodinný dům, situován v klidné lokalitě 6km od Čáslavi, stavební parcela 527m2, zahrada v rovině 789m2, předzahrádka 61m2, obývací pokoj 30m2, kuchyň 16m2, chodba, ložnice 19m2, veranda, přistavěná zděná kůlna, kryté parkovací stání na dvoře. Částečně podsklepený, ústřední topení na pevná paliva, kotel i bojler v koupelně. Přípojka plynu na domě, přetlaková splašková kanalizace a další dešťová kanalizace, studna s vlastním vodovodem a přípojka na veřejný vodovod, motorový proud, vybavení pro drobné domácí zvířectvo. Prostorné podkroví nad celým obytným rozsahem objektu, krytina pálené tašky. Nemovitost je udržována v dobrém technickém stavu odpovídajícím stáří objektu. Cena 820.000,-- Kč. Rodinný dům Semtěš Dům 2+1 s velkou obytnou kuchyní, stodolou a zahradou. Dům byl postaven v roce 1850, ve zdi domu je funkční udírna, klenuté stropy, v kuchyni jsou na stropě původní trámy, které lze jednoduchou úpravou opět obnovit. Součástí domu je i původní chlév, který lze využít jako garáž až pro 4 auta. Na zahradě je také sklep a studna. Vzdálenost od Čáslavi 10 km, do Přelouče také 10 km, do Kutné Hory 18 km. Cena 850.000,-- Kč. Rodinný dům Horky Rodinný dům v obci Horky u Čáslavi okres Kutná Hora. Dům je vhodný na trvalé bydlení i rekreaci. Na nádvoří jsou drobné stavby a dostatek místa na stavbu garáže nebo garážového stání. V zadní části domu se nachází velká ovocná a zeleninová zahrada. Cena 860.000,-- Kč. - 6 -
Rodinný dům Vinaře Rodinný dům 2+1. V domě je obytná kuchyň, dva pokoje, sociální zařízení, technická místnost a sklep. Na dům dále navazují hospodářské budovy, venkovní sklep a další užitkové prostory. K domu náleží velká ovocná zahrada. Cena 980.000,-- Kč. Rodinný dům Chrtníky Rodinný dům po částečné rekonstrukci, s velkou zahradou (1873 m2), uprostřed krásné přírody v sousedství přírodní rezervace Choltická obora. V roce 2012 proběhla rekonstrukce koupelny (vana, WC, umyvadlo, obklady, nový bojler) a kuchyně (nová kuchyňská linka). V domě je zaveden plyn a vodovod. Na pozemku se dále nachází letní kuchyň s posezením.cena 990.000,-- Kč. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Tupadly Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 369 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 377 m 2 410 000 Kč 410 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Semtěš Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 382 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 7 -
0,00 m 3 1 339 m 2 425 000 Kč 425 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Horky Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 387 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 256 m 2 430 000 Kč 430 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Vinaře Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 441 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 632 m 2 490 000 Kč 490 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Chrtníky Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 koeficienty: Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 445 500-8 -
Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 160 m 2 495 000 Kč 495 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovité věci na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí 369 000 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí 405 000 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitých věcí 445 500 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 405 000 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 405 000 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 405 000 Kč 198 832 Kč Obvyklá cena 405 000 Kč slovy: Čtyřistapěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavba (budova) č.p. 22, způsob využití: zem. used na pozemku st. parc. č. 29 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 120/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 120/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 121/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 121/2 ( orná půda ), pozemek parc.č. 121/3 ( orná půda ) v kat. území Sovolusky u Přelouče, obec Sovolusky, okres Pardubice, zapsáno na LV 324. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty, stodola, hosp. budova. - 9 -
III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 405.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. V Praze 26.5.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-6193 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 2 Mapa oblasti 1-11 -