Znalecký posudek číslo 244/3/2019 o ceně vlastnického podílu k nemovitostem pozemku parc. č. 948/7 v k. ú. a obci Choltice. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května 215 533 72 Moravany Účel posudku : Ocenění nemovitostí cenou obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 591/10-149 Oceněno ke dni : 15. 3. 2019 Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 9 stran textu a 18 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. Datum vypracování : 20. 4. 2019 1
OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění 1.1. Cena zjištěná 1.2. Cena obvyklá C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne 15. 3. 2019 Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 1119 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2
A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: vlastnický podíl k nemovitosti ve výši ½ - evidované na LV č. 1119 pro katastrální území a obec Choltice, k datu místního šetření, tj. k 15. 3. 2019, jako podklad v exekučním řízení. Jmenování Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, Staré Jesenčany, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne 4. 2. 2019 ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve spoluvlastnictví povinného Franek Ignác, bytem Štoutov 6, Čichalov. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 1119 pro k. ú. a obec Choltice: pozemek parc. č. 948/7, ostatní plocha s výměrou 808 m2 PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni 4. 2. 2019, LV č. 1119 pro k. ú. Choltice - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne 15. 3. 2019 - Fotodokumentace pořízená při místním šetření - Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 591/10-149 - Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 15. 3. 2019, oznámení termínu bylo zasláno písemně poštovní zásilkou do vlastních rukou osobám dle výroku IV. usnesení 195 EX 591/10-149. Během místního šetření nebyl nikdo z obeslaných přítomen. PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. 3
Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní: Franek Ignác, Štoutov 6, 364 52 Čichalov ( vlastní 1/2 ) a společnost LIPONOVA, a.s., Lipoltice 104, 533 64 Lipoltice ( vlastní 1/2 ). Stavebněprávní stav Skutečný způsob využití souhlasí s právním staveb zapsaným v KN. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: zástavní práva soudcovská, zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, zahájení exekuce (viz. LV č.1119 pro k.ú Choltice k datu 4. 2. 2019 - v příloze ZP ). Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4
CELKOVÝ POPIS Městys Choltice je větší obcí situovanou cca 16 km jihozápadně od krajského města Pardubic a cca 8 km jihovýchodně od města Přelouč, v jehož správním obvodu se Choltice nacházejí. V obci je poměrně široká občanská vybavenost ( OÚ, mateřská a základní škola, pošta, lékárna, ordinace prakt. a dětského lékaře, obchody a některé služby, koupaliště, zámek ). Dopravní dostupnost lokality je zajištěna hromadnou autobusovou a železniční dopravou, obcí prochází silniční komunikace III. tř. s napojením na komunikaci II. tř. č. 342 (cca 1 km, úsek Heřmanův Městec - Přelouč) a komunikaci I. tř. č. 17 (cca 4 km, úsek Heřmanův Městec - Čáslav). Pracovní příležitosti jsou omezeně v místě, širší možnosti v této oblasti poskytují města Pardubice, Přelouč, Heřmanův Městec. Oceňovaný pozemek je umístěný v jihovýchodní části obce, přístup je z ulice Nádražní. Dle územního plánu se pozemek nachází v zastavěném území obce, v ploše s funkčním využití ZO plochy zeleně, ochranné a izolační. Dle územní studie je umístěn v ploše Z 12 a slouží jako přístupová komunikace do nově plánované lokality novostaveb RD. Ke dni MŠ je pozemek holý bez staveb, užívaný jako nezpevněná cesta, při východní hranici je umístěný plynoměrný a elektroměrný zděný pilíř. 5
B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu a metody ocenění U pozemků lze obvyklou cenu odhadnout jen tam, kde se obchoduje se srovnatelnými nemovitostmi. S předmětem ocenění se v daném místě běžně neobchoduje, popř. výjimečně. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice ceny obvyklé, určí se cena zjištěná = dle oceňovacího předpisu a odhadne se tržní hodnota. 1. Cena zjištěná - Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2. Tržní hodnota odhad realizované ceny na trhu, kterou lze považovat za hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. Vliv práv a závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 6
1.1. Ocenění pozemku cena zjištěná Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Na pozemku je umístěný plynoměrný a elektroměrný zděný pilíř, patrně na hranici pozemku drátěný plot vlastnictví venkovních úprav nebylo nezjištěno - vzhledem k minimálnímu vlivu na cenu obvyklou, nebude k tomuto příslušenství přihlíženo. Ocenění Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,03 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,231 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace a veřejné prostranství 4 odst. 3 555,- 0,231 1,000 128,21 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 948/7 808 128,21 103 593,68 Ostatní stavební pozemek - celkem 808 103 593,68 Pozemek parc. č. 948/7 - zjištěná cena celkem = 103 593,68 Kč 4 i = 1 7
1.2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Takto definovanou tržní hodnotu převzatou z aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů ( IVS ) lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v 2 zákona č. 151/97 Sb. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z ceny zjištěné a odhaduji cenu ve výši: 100 000,- Kč Obvyklá cena předmětu ocenění 100 000,- Kč Úprava vlastnickým podílem * 1/2 50 000,- Kč Vlastnický podíl 1/2 50 000,- Kč 8
C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: vlastnický podíl k nemovitosti ve výši ½ - evidované na LV č. 1119 pro katastrální území a obec Choltice, k datu místního šetření, tj. k 15. 3. 2019, jako podklad v exekučním řízení. Obvyklá cena předmětu ocenění 100 000,- Kč Obvyklá cena vlastnického podílu ve výši 1/2 k předmětu ocenění 50 000,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany 94 530 02 Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 2. 12. 2008, Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 244/3/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 244/3/2019. 9
Příloha č. 1: Fotodokumentace 10
Příloha č. 2: LV ( přiloženo zvlášť ) 11
Příloha č. 3 Kopie KM 12
Příloha č. 4 Kopie mapy s umístěním nemovitostí 13
14