Znalecký posudek číslo 231/10/2018

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 231/10/2018 o ceně nemovitostí parc. č. st. 243, součástí je stavba č. p. 14 a parc. č. 244, vše v katastrálním území Hronětice, části Vápensko, obci Kostomlaty nad Labem. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května Moravany Účel posudku : Ocenění nemovitostí cenou obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 2247/15-56 Oceněno ke dni : Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 11 stran textu a 9 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a 1 elektronicky do datové schránky. Datum vypracování :

2 OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění porovnávací hodnota 2. Odhad obvyklé ceny nemovitosti C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 177 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2

3 A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parc. č. st. 243, součástí je stavba č. p. 14 a parc. č. 244, vše v katastrálním území Hronětice, části Vápensko, obci Kostomlaty nad Labem, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Jmenování - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve vlastnictví povinného Patrika Nerada, bytem Vápensko 14, Kostomlaty nad Labem. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 177, k. ú. Hronětice, obci Kostomlaty nad Labem, části Vápensko: parc. č. st. 243, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 584 m2 stavba rodinného domu č. p. 14, součástí parc. č. st. 243 parc. č. 244, zahrada s výměrou 256 m2 PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni , LV č. 177 pro k. ú. Hronětice - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne a Fotodokumentace pořízená při místním šetření Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 2247/ Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne , oznámení termínu bylo zasláno písemně poštovní zásilkou do vlastních rukou osobám dle výroku IV. Usnesení 195 EX 2247/ Během místního šetření nebyl nikdo z obeslaných přítomen, nemovitost nebyla zpřístupněna. Dodatečné místní šetření , ze kterého je fotodokumentace. 3

4 PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní: povinný Patrik Nerad, Vápensko 14, Kostomlaty nad Labem Stavebněprávní stav Skutečný způsob využití souhlasí s právním staveb zapsaným v KN. Ke stavebněprávnímu stavu rodinného domu nebyla objednatelem předložena žádná dokumentace. Na příslušném stavebním úřadě v Nymburku není, dle sdělení paní Jitky Valdmanové, uložená řádná dokumentace ke stavbě. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na předmětu ocenění: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky pro Hypoteční banku, a.s., - zahájení exekuce, - exekuční příkazy k prodeji nemovitosti ( viz. LV č. 177 k datu v příloze ZP ). Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4

5 CELKOVÝ POPIS Kostomlaty nad Labem jsou obec ležící v okrese Nymburk, jsou jednou z větších obcí regionu. Vzdálenost do bývalého okresního města Nymburka je cca 5 km a do druhého nejbližšího reg. centra Lysé nad Labem cca 8 km. Obec Kostomlaty disponuje vyšším stupněm obč. vybavenosti. V obci je samostatný obecní úřad, ordinace lékaře, mateřská škola, základní škola, pošta a několik obchodů se základním sortimentem ( potraviny, řeznictví, papírnictví, drogerie, stavebniny, květiny a zahradnické potřeby, cukrárna). V obci je několik drobných provozoven a malých podniků s omezenými pracovními příležitostmi. Dopravní obslužnost je na velmi dobré úrovni a je zajištěna autobusovou a vlakovou dopravou do Nymburka a Prahy. Železniční stanice je přímo v obci. Občanská vybavenost je soustředěna do části Kostomlat. Vzdálenost na dálnici D 11 Praha - Hradec Králové je cca 15 km. Vápensko je vesnice, součást obce Kostomlaty nad Labem, nachází se 4 km na severozápad od Kostomlat. Vápensko je bez občanské vybavenosti. Jedná se o část s cca 34 RD, vesnice je typická svou kruhovitou návsí, její půdorys je evidovaný jako kulturní památka. Dopravní obslužnost místní části je linkovými autobusy, závislost na vlastní dopravě je vyšší. Oceňované nemovitosti se nachází na severozápadním okraji obce, okolní zástavbu tvoří rodinné domy, severozápadním směrem je volná krajina. Objekt nebyl zpřístupněn. Na příslušném stavebním úřadě v Nymburku není, dle sdělení paní Jitky Valdmanové, uložená řádná dokumentace ke stavbě. Stavby Rodinný dům č. p. 14 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům venkovského typu s jedním nadzemním podlažím a šikmou sedlovou střechou. Objekt je zděný, střecha tvořená dřevěným krovem, krytina skládaná z keramických tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna vyměněna za plastová, venkovní fasáda vápenocementová, ze západní strany je přistavěná malá vstupní veranda. Na rodinný dům navazuje vedlejší stavba patrně bývalé hospodářské části se samostatným vstupem a vraty. Zařízení a vybavení domu předpokládám v běžném standardu. Objekt napojen na IS vzdušné vedení elektřiny, patrně vodovod. 5

6 Dle obhlídky zvenčí není objekt užíván. Byly započaty práce na modernizaci plastová okna, ostatní původní opotřebované ( krytina, klempířské prvky, omítka na hranici životnosti ). Objekt nebyl zpřístupněn, není možné určit rozsah provedených prací uvnitř rodinného domu. Zastavěná plocha rodinného domu ( odměřeno z KN ) 108 m 2 Užitná plocha domu ( odhadnutá jako 70% zastavěné plochy) 76 m 2 Stáří domu odhaduji dle způsobu provedení cca 100 let Vedlejší stavby na par. č. st. 243 Na rodinný dům navazuje vedlejší stavba bývalé hospodářské části. Stav a údržba zanedbaná. Zastavěná plocha: cca 47 m2 ( odměřeno z KN ) V jižním rohu při hranici pozemku je umístěna vedlejší stavba sklad. Stav a údržba zanedbaná, na konci životnosti. Zastavěná plocha: cca 28 m2( odměřeno z KN ) Na zahradě je umístěna drobná zděná vedlejší stavba nezapsaná v KN, stav a údržba zanedbaná. Příslušenství Oplocení - ( z přední strany s betonovou podezdívkou, sloupky a kovovou výplní s plechovou bránou a brankou údržba zanedbaná ), zpevněné plochy přístupový betonový chodník. Pozemky Parc. č. st. 243, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 584 m2, je částečně zastavěná stavbou rodinného domu, vedlejšími stavbami, zbytek tvoří zatravněný dvůr. Parc. č. 244, zahrada s výměrou 256 m2, slouží jako zahrada s porosty různého druhu a stáří. Parcely výše uvedené tvoří společně se stavbami jednotný funkční celek. 6

7 B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Na místním trhu (okolí obce do 5-ti km) v segmentu porovnatelných nemovitostí je trh aktivní. V segmentu rodinných domů celkově převažuje nabídka starších rodinných domů. Obecně lze vysledovat vyšší poptávku a růst cen u menších rodinných domů v dobrých lokalitách a v dobrém stavebnětechnickém stavu. Poptávka je ovlivněna mj. stále příznivými úrokovými sazbami u hypoték. V místě je zájem o bydlení od okolních obyvatel díky blízkosti Nymburka a Lysé nad Labem, ale ceny nemovitostí jsou na nižší úrovni, vzhledem k minimální občanské vybavenosti a omezeným pracovním příležitostem v místě. Metody ocenění Pro odhad obvyklé ceny nemovitostí použiji porovnávací přístup, kdy na realitním trhu se v současné době nachází dostatečné množství obdobných nemovitostí v porovnatelných lokalitách, tzn. dostatek vhodných dat pro porovnávací metodu. Vliv práv a závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená zástavní práva spolu s exekucí nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zaniknou v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 7

8 1. Ocenění porovnávací hodnota Koncepce porovnávacího přístupu vychází z principů substituce ( náhrady). Předpokládá, že účastníci trhu mohou mimo jiné měřit hodnotu nemovitých věcí porovnáním s cenami dosaženými při obchodech s nemovitými věcmi podobnými, které lze považovat za vzájemně nahraditelné ( za substituty ). Protože však nemovité věci jsou jedinečné, je nutno jejich případné rozdíly zohlednit odůvodněnými cenovými korekcemi, které vyjadřují nutné náklady na přechod k náhradnímu substitutu. Na trhu nemovitostí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny zrealizované a předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. 1. Rodinný dům Čilec Nabídková cena: ,- Kč Cena po redukci na pramen ceny: ,- Kč Zpracovatel vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 0,9. Zdroj informace: realitní server, 5/2018 Plocha užitná : 90 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: ,- Kč/m 2 Pozemek: 617 m 2 Nabídka: Nabízíme k prodeji RD, usedlost v obci Čilec nedaleko města Nymburk. Nemovitost je vhodná k rekreaci i k celoročnímu užívání. Na pozemku o CP 617 m2 dále vejminek, stodola, chlévy a dílna. Nemovitost s vlastní studnou s možností napojení na veřejný vodovod Tato nemovitost se nachází v sousední obci poloha srovnatelná, typově srovnatelný RD s mírně větší užitnou plochou, příslušenstvím hospodářské stavby, stáří a stavebnětechnický stav srovnatelný, zařízení a vybavení morálně zastaralé, menší pozemek. 8

9 2. Rodinný dům Hrubý Jeseník Nabídková cena: ,- Kč Cena po redukci na pramen ceny: ,- Kč Zpracovatel vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 0,9. Zdroj informace: realitní server, 4/2018 Plocha užitná : 147 m 2 Cena za m 2 užitné plochy: 9 735,- Kč/m 2 Pozemek: 1264 m 2 Nabídka: k prodeji venkovský dům v obci Hrubý Jeseník nedaleko Nymburka, postavený v první polovině 20. století. Dům je částečně podsklepen, dispozice 2+1.Vodovod obecný, studna na zahradě, elektrika. Celý objekt vyžaduje rekonstrukci. Možnost využít k bydlení nebo k rekreaci. Vzdálenost do Nymburka 10 km. Výborné spojení do Prahy autem nebo vlakem. Tato nemovitost se nachází ve velikostí srovnatelné obci v blízkosti Nymburku poloha srovnatelná, typově srovnatelný RD s mírně větší užitnou plochou, příslušenstvím hospodářské stavby, zařízení a vybavení morálně zastaralé, větší pozemek. 3. Rodinný dům Kostomlaty nad Labem Realizovaná cena: ,- Kč Zdroj informace: cenové řízení KN V-6983/ Zastavěná plocha cca 165 m2, pozemek 1481 m 2 Tato nemovitost se nachází přímo v obci Kostomlaty nad Labem poloha při komunikaci, typově srovnatelný RD s větší užitnou plochou a pozemkem. 9

10 Analýzou současného stavu trhu rezidenčních nemovitostí vyplývá, že ceny rodinných domů ve velmi dobrém stavu mírně rostou, ceny ostatních stagnují, obdobné nemovitosti v daném čase a porovnatelných lokalitách se nabízejí nejčastěji v rozmezí 8 000,- až ,- Kč/m 2 užitné plochy. Porovnávací hodnota stanovená porovnávacím přístupem byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, poptávku realitního trhu, stavebně technický stav, navržena ve středním pásmu daného intervalu, a to: ,- Kč, tj. cca ,- Kč/m Odhad obvyklé ceny nemovitosti Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Takto definovanou tržní hodnotu převzatou z aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů ( IVS ) lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v 2 zákona č. 151/97 Sb. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty a odhaduji cenu na : ,- Kč 10

11 C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parc. č. st. 243, součástí je stavba č. p. 14 a parc. č. 244, vše v katastrálním území Hronětice, části Vápensko, obci Kostomlaty nad Labem, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Obvyklá cena předmětu ocenění ,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 231/10/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 231/10/

12 Příloha č. 1: Fotodokumentace 12

13 Příloha č. 2: LV ( přiloženo zvlášť ) 13

14 Příloha č. 3 : Katastrální mapa 14

15 Příloha č. 4: Umístění oceňované nemovitosti 15

16 Příloha č. 5: 16