Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1868 / 54-02 / 2013 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 108, LV č. 578 na pozemku parc.č. St. 340 pozemek parc.č. St. 340, LV č. 578 pozemek parc.č. St. 348, LV č. 578 pozemek parc.č. 360/5, LV č. 578 pozemek parc.č. 1084, LV č. 578 pozemek parc.č. 1085, LV č. 578 včetně příslušenství Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Všejany Počet obyvatel 620 Kat. území Ulice Na Prstýnku č.p. 108 Část obce dle LV 578, Všejany Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Budova RD č.p. 108 Kudrna Miroslav - 294 43 Všejany, Na Prstýnku 108 pozemek parc.č. St. 340 Kudrna Miroslav - 294 43 Všejany, Na Prstýnku 108 pozemek parc.č. St. 348 Kudrna Miroslav - 294 43 Všejany, Na Prstýnku 108 pozemek parc.č. 360/5 Kudrna Miroslav - 294 43 Všejany, Na Prstýnku 108 pozemek parc.č. 1084 Kudrna Miroslav - 294 43 Všejany, Na Prstýnku 108 pozemek parc.č. 1085 Kudrna Miroslav - 294 43 Všejany, Na Prstýnku 108 Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 24.6.2013 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 29.5.2013 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 29.5.2013 Počet stran textu 11 Počet příloh 2 Počet vyhotovení 2 1
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 100.58 m 2 16 000 Kč/m 2 1 609 300 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 600 000 Kč Jeden milion šestset tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o menší rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, na okraji souvisle zastavěné části obce kladné faktory - přímá dostupnost zeleně, klidná stabilizovaná lokalita - možnost vjezdu na pozemek - částečná modernizace - veřejné inženýrské sítě kromě plynu záporné faktory - převis nabídky nad poptávkou - malá občanská vybavenost v lokalitě - omezená možnost dalšího rozšíření - nedokončené stavební úpravy Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 205 000 Kč Dva miliony dvěstěpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. ANO břemeno vedení IS NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní, V-6346/2006-207 Zástavní právo smluvní, V-6345/2006-207 Nařízení exekuce, V-6345/2006-207 Nařízení exekuce, Z-13101/2008-207 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-13101/2008-207 Nařízení exekuce, Z-16377/2009-207 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-17451/2009-207 Nařízení exekuce, Z-8979/2010-207 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-8979/2010-207 Nařízení exekuce, Z-9742/2011-207 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-11243/2011-207 Zástavní právo exekutorské, Z-13214/2011-207 Dražební vyhláška, Z-18568/2011-207 Nařízení exekuce, Z-3679/2012-207 ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nebylo předloženo kolaudační rozhodnutí nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu NE stavba je dokončena probíhají stavební úpravy, nebyly předloženy stavebně právní podklady ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO 2
Omezení vlastnictví Zástavní práva Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Dražební vyhláška Věcná břemena na výpisu Z KN není Ochranná pásma Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o bezúplatném převodu z roku 2003 nebyla předložena Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 578, vyhotovený dálkovým přístupem 6.3.2013. Znalecký posudek č.48/2012, vyhotovený znalcem Milanem Olšanským 11.6.2012. Snímek kat.mapy Datum předání kompletních podkladů 29.5.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 578, vyhotovil dálkovým přístupem 6.3.2013. Snímek kat.mapy Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Všejany se nachází v okrese Mladá Boleslav, kraji Středočeském. Jedná se o obec místního významu. Nachází se cca 18 km jižně od Mladé Boleslavi, cca 11 km jihovýchodně od rychlostní komunikace R10 Praha Mladá Boleslav, cca 3 km jižně od silnice 1.třídy Mladá Boleslav Nymburk. Obcí prochází silnice nižších tříd. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V obci je minimální občanská a obchodní vybavenost (obecní úřad, mateřská škola, koupaliště, obchod, restaurace). Hromadná doprava je zajišťována dálkovými autobusy do zaměstnaneckých center Mladé Boleslavi, Nymburku, Milovic, železnicí do Mladé Boleslavi a Nymburka. Předmětná nemovitost je situovaná na jihovýchodním okraji obce, na konci slepé ulice Na Prstýnku, v lokalitě obdobných rodinných domů. V širším sousedství je omezeně, ke skladování, užívaný zemědělský areál. Možnost parkování je dobrá, podél přístupové komunikace. Je možnost vjezdu na pozemek. Nemovitost se nachází cca 400m od centra obce a zastávky autobusu a cca 850m od železniční stanice. Je přístupná po slepé obecní komunikaci, z větší části nezpevněné. Nemovitost se severozápadní fasádou opírá o téměř zrcadlově stejný rodinný dům a JV sousedí s obdobnými nemovitostmi. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody a kanalizace. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 60 Km Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena řadovým koncovým zděným rodinným domem čp.108, postaveným na pozemku p.č.st.340. Pozemek p.č.st.348 je zastavěný zděným objektem kůlny. Pozemek p.č.1084 tvoří předzahrádku a nádvoří, pozemky p.č.1085 a 360/5 jsou užívány jako zahrada. Pozemky jsou rovinné, tvaru obdélníku, společně oplocené. Dům je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím v sedlové střeše. Obsahuje bytovou jednotku 3+1. V podzemním podlaží se nachází sklep. V 1.NP technické, společné prostory a pokoje, v podkroví pokoj. Sklep a podkroví jsou přístupné vnitřním schodištěm. Dům je přístupný hlavním vchodem z nádvoří. Kotelna má samostatný vstup. Kotelna, veranda a šatna jsou přistavěné dodatečně. Okna obytných místností jsou orientovaná na JV a JZ. Rodinný dům byl zkolaudovaný v roce 1955. Po roce 2006 byla zahájena oprava a modernizace objektu, po roku 2010 přístavba kotelny, verandy a šatny. Stavební práce nejsou dokončeny. Veranda, šatna, koupelna nemají dokončené úpravy povrchů, ve sklepě se pokládá nová kanalizace. Dům je v průměrném technickém stavu. Opotřebení původních konstrukcí a vybavení odpovídá stáří a běžnému užívání. Venkovní úpravy jsou tvořeny přípojkami vody, kanalizace, elektřiny, zpevněnými plochami, skleníkem, pergolou a oplocením s vjezdovými vraty a vstupními vrátky. Jsou běžného standardu, opotřebované běžným užíváním. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1499 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. 3
Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený průjezd. vydrolený povrch Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 91 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně v rekonstrukci - vana kuchyňská linka, sporák elektrický Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna Zděná přízemní s pultovou střechou. Slouží jako sklad. Zhoršený technický stav. 27.6 58 Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků 58 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina betonová 2009 Vnější omítky vyztužení perlinkou a lepidlem, bez finální omítky 2012 Okna plastová 2009 Instalace provádí se nová přípojka kanalizace Klempířské konstrukce chybí Sociální zařízení rekonstrukce koupelny, nová vana a el.bojler 2013 Vytápění kotelna tuhá paliva, rozvody a otopná tělesa, přistavěný nový komín 2012 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 490 m 3 Cena 4 500 Kč/m 3 Cena celkem 2 205 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 829 m 2 Cena pozemků 400 Kč/m 2 Cena celkem 332 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Dům je napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z prostého betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou vlhkosti svislé nosné konstrukce zděné stropy nad 1.PP cihelná klenba, nad 1.NP trámové polospalné krov sedlový střešní krytina betonové tašky obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 cm vnější úpr. povrchů jádrová omítka ztužená perlinkou vnitřní úpr. stěn štuková omítka, obklad keramický schodiště betonové do 1.PP, dřevěné do podkroví okna plastová s dvojsklem dveře dřevěné hladké a prosklené do ocelových zárubní 4
podlahy obytných vlysy, textilní krytina podlahy nebytových keramická dlažba, beton místn. místn. vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody bojler Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 9.60 m 2 1.0 9.60 m 2 Součet ploch za podlaží 9.60 m 2 9.60 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 9.50 m 2 1.0 9.50 m 2 pokoj 18.55 m 2 1.0 18.55 m 2 ložnice 15.00 m 2 1.0 15.00 m 2 koupelna 5.43 m 2 1.0 5.43 m 2 WC 1.40 m 2 1.0 1.40 m 2 chodba 9.90 m 2 1.0 9.90 m 2 veranda 6.30 m 2 1.0 6.30 m 2 šatna 2.90 m 2 1.0 2.90 m 2 kotelna 2.90 m 2 1.0 2.90 m 2 Součet ploch za podlaží 71.88 m 2 71.88 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 13.40 m 2 1.0 13.40 m 2 chodba 5.70 m 2 1.0 5.70 m 2 Součet ploch za podlaží 19.10 m 2 19.10 m 2 5
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 5.6.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha 80.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 384.0 m 2 Cena za nemovitost 1 790 000 Kč 22 400 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1522000 Kč 19000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 2+1/garáž s příslušenstvím Lokalita : Vanovice, sousedství Ing sítě : kanalizace, elektřina, voda Technický stav : po částečné rekonstrukci Lepší technický stav, menší pozemek 6
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 7.4.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 75.0 m 2 Podlahová plocha 130.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1144.0 m 2 Cena za nemovitost 2 700 000 Kč 20 800 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 2295000 Kč 17700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 5+1 Lokalita : Všejany Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace Technický stav : původní, vybavení nižšího středního standardu Obdobný technický stav, velký pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 25.6.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2 Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 683.0 m 2 Cena za nemovitost 1 699 000 Kč 18 900 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1444000 Kč 16000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 3+1 Lokalita : Zavadilka, sousedství Ing sítě : elektřina, voda ze studny, kanalizace do septiku Vytápění : elektrokotel, krbová kamna Technický stav : po částečné rekonstrukci v roce 2009 Lepší technický stav, obdobný pozemek, poloha při hlavní silnici 7
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 16 000-19 000 Kč/m 2 1 444 000-2 295 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 16000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh starších rodinných domů. Trh je charakteristický převisem nabídky nemovitostí. Obdobné rodinné domy s pozemky jsou nabízené v rozpětí 1,20-2,20 mil.kč tj. 18 000-23 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti a velikosti pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 16 000-19 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují v rozpětí 400-700 Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1868-02 znaleckého deníku. podpis 8
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Na Prstýnku pohled z ulice pohled od vjezdových vrat pohled ze zahrady pohled ze zahrady kůlna 9
Fotodokumentace kůlna a zahrada zahrada 10
11 Fotodokumentace - mapy