Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační chata bez garáže v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova č.e. 10, LV č. 287 na pozemku parc.č. St. 245 pozemek parc.č. St. 245, LV č. 287 pozemek parc.č. 427/3, LV č. 287 pozemek parc.č. 427/4, LV č. 287 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Vonoklasy Počet obyvatel 465 Kat. území Vonoklasy Ulice č.e. 10 Část obce dle LV 287, Bukovka Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 Tel. IČ DIČ CZ Vlastnictví Budova č.e. 10 Košek Radomír Praha 3, Havlíčkovo.nám 700/9 pozemek parc.č. St. 245 Košek Radomír Praha 3, Havlíčkovo.nám 700/9 pozemek parc.č. 427/3 Košek Radomír Praha 3, Havlíčkovo.nám 700/9 pozemek parc.č. 427/4 Košek Radomír Praha 3, Havlíčkovo.nám 700/9 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Šestsettřicet tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o malou dřevěnou rekreační chatu na vlastním pozemku, v chatové osadě vně souvisle zastavěného území, na okraji lesa kladné faktory - klidná stabilizovaná lokalita v zeleni - příjezd na pozemek - napojení na veřejný rozvod elektřiny, vlastní studna, septik záporné faktory - obec místního významu, malá občanská vybavenost - sezónní využití, omezený příjezd v zimním období - omezená možnost dalšího rozvoje - není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Čtyřistasedmdesátdva tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy č.4230 ve výši Kč a příslušenství, Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne , V-5480/ ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu darovací smlouva ze dne REET: ANO Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 287, vyhotovil dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Vonoklasy. Kolaudační rozhodnutí-povolení užívání stavby rekreační chaty če.10, vyhotovil odborem výstavby a územního plánování ONV P-západ Kolaudační rozhodnutí-rekonstrukce střechy spojená s úpravou vnitřního prostoru, vyhotovil Stavební komisí MNV ve Vonoklasech Povolení přístavby chaty, vyhotovil Odborem výstavby ONV Praha-jih Přidělení čísla evidenčního, vyhotovil MNV Vonoklasy Źádost o povolení stavby studny, vyhotovil panem Koškem Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 287, vyhotovil dálkovým přístupem Snímek kat. mapy pro k.ú. Vonoklasy. 2

3 Nález Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Vonoklasy má 505 obyvatel. Nachází se ve Středočeském kraji, v okrese Praha-západ, cca 10 km od jihozápadního okraje Prahy, cca 2,5 km západně od Černošic, nad údolím Berounky. V obci je minimální občanská a technická vybavenost (obecní úřad, obchod, restaurace, sportoviště). V obci je schválený územní plán. Další občanská a technická vybavenost se nachází v obci Černošice a v hlavním městě. Vonoklasy se nachází na konci slepé komunikace nižšího řádu, která odbočuje ze silnice Černošice Solopisky. Je zde proveden veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Obec je dostupná autobusy PID z železniční stanice v Černošicích, odtud do Prahy vlaky nebo autobusy PID. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Předmětná nemovitost se nachází vně souvisle zastavěné části obce, cca 300m od jižní hranice, v chatové osadě Bukovka, situované podél údolí potoka Kluček. Je přístupná ulicí Ke krásné stráni a dále cca 500m po úzké nezpevněné komunikaci. Jedná se o klidnou lokalitu s rekreačními chatami. Dle platného územního plánu se objekt nachází na území chatové zástavby. Nachází se ve větší vzdálenosti od centra obce cca 1000m, cca 700m od zastávky autobusu. Nemovitost je situovaná na okraji lesa, v údolí nad potokem Kluček, v chráněné krajinné oblasti - II.IV.zóna. Nemovitost není oplocená. Je napojená na veřejný rozvod elektřiny a vlastní studnu. Kanalizace ústí do septiku. Je tvořena rekreační chatou če. 10 postavenou na pozemku p.č.st.245. Pozemek p.č.427/3 je užíván jako zahrada. Pozemek p.č.427/4 tvoří úzký nezpevněný příjezd k pozemku p.č.427/3. Pozemky jsou úzké, protáhlé V-Z směrem. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena samostatně stojící dřevěnou oboustranně obíjenou rekreační chatou se samostatně stojící kolnou se sociálním zázemím a dílnou. Původní část chaty byla postavena v roce V roce 1954 byla provedena přístavba. V roce 1956 bylo přiděleno číslo evidenční. V roce 1977 byla provedena rekonstrukce střechy s možností užívání podkroví. V roce 1984 bylo vydané kolaudační rozhodnutí. Kolna byla postavena v roce Chata je dřevěná oboustranně obíjená, obdélníkového půdorysu. Má jedno nadzemní podlaží a podkroví v sedlové střeše s vikýřem. Je přístupná zádveřím do kuchyně. Do podkroví se přistupuje dřevěným schodištěm z pokoje poklopem ve stropě. Kolny podél severní fasády mají samostatný vstup. Do chaty je přivedena elektřina. Vytápění je kamny na tuhá paliva. V kuchyni je elektrický dvouvařič. Kolna se nachází cca 20m východně od chaty na pozemku p.č.427/3. Má jedno podzemní podlaží s dílnou a nadzemní podlaží se splachovacím WC a umývadlem. Sprchový kout není dokončen. Přístřešek pro automobil se nachází při západní hranici pozemku p.č.427/3. Chata je situovaná na jižním svahu v zářezu. Pozemky jsou kaskádovité, do roviny vyrovnané kamennou opěrnou zdí. Jsou propojené betonovým schodištěm. Studna je kopaná, skružená, 8m hluboká. Byla provedena v roce Venkovní úpravy tvoří přípojka elektřiny, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do septiku, dále terasa před chatou z vymývané dlažby, opěrné kamenné zdi a vyrovnávací schodiště, přístřešek na dřevo. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 535, 540 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: stížené podmínky v zimním období. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 30.8 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně umyvadlo, WC sporák na tuhá paliva, el.dvouvařič Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 0 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] sociální zařízení Betonová a oboustranně obíjená stavba, obdélníkový půdorys, pultová střecha,1.pp-dílna a sklad, 1.NP-WC a koupelna, obsahuje WC, umývadlo, přípravu pro sprch.kout. Dobrý technický stav

4 přístřešek pro auto Obdélníkový půdorys, ocelové sloupky, pultová střecha, krytina VSŽ plech. Parkování dvou automobilů v řadě za sebou. Omezená údržba Technický stav Budova Stav průměrný Stáří roků 56 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina výměna při rekonstrukci střechy 1977 Krovy výměna při rekonstrukci střechy 1977 Stropy výměna při přístavbě chaty 1954 Okna výměna při přístavbě chaty 1954 Dveře výměna při přístavbě chaty 1954 Podlahy výměna při přístavbě chaty a při rekonstrukci střechy 1977 Instalace výměna při přístavbě chaty a při rekonstrukci střechy 1977 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 135 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 519 m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není veřejný rozvod elektřiny, voda ze studny, kanalizace do žumpy Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy betonové nosníky 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné dřevěné oboustranné 100 stropy dřevěné trámové bez konstrukce obíjené podhledu % dokonč bez izolací 100 krov sedlový 100 střešní krytina pozinkovaný plech 100 obvodové stěny z opláštěné dřev. kostry bez 100 vnější úpr. povrchů obklad dřevěný + nátěr 100 izolace vnitřní úpr. stěn obklad dřevěný+nátěr 100 schodiště dřevěné 100 okna jednoduchá dřevěná s 100 dveře dřevěné do dřevěného 100 okenicemi rámu podlahy obytných prkenné+pvc 100 podlahy nebytových prkenné 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody 100 rozvod plynu 100 zdroj teplé vody NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 7.29 m m 2 pokoj m m 2 hala + spíž 3.78 m m 2 kolna 2.08 m m 2 sociální zařízení - vně m m 2 dílna - vně 9.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m

5 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 7.30 m m 2 pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 5

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 80.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata 1.NP + podkroví, příjezd na pozemek, Lokalita : Solopisky, širší sousedství Ing sítě : elektřina, voda ze studny, možnost napojení na plyn, chemické WC Technický stav : velmi dobrý, kolaudace 1995 Dle náhledu lepší technický stav, lepší dispozice pozemku, obec obdobného významu 6

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 43.0 m 2 Podlahová plocha 70.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata 1PP+1NP+ podkroví, není příjezd na pozemek Lokalita : Černošice, širší sousedství Ing sítě : elektřina, voda ze studny, vytápění ústřední kotel na tuhá paliva, septik Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu obdobný technický stav, lepší vybavení, menší pozemek, svažitý, nepřístupný automobilem, obec vyššího významu 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 26.0 m 2 Podlahová plocha 45.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 7

8 Dřevěná rekreační chata 1NP+ podkroví, příjezd na pozemek Lokalita : Kosoř, širší sousedství Ing sítě : elektřina, vytápění lokální Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu obdobný technický stav, horší vybavení, bez přívodu vody, obdobný pozemek, obec obdobného významu 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 53.0 m 2 Podlahová plocha 51.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dřevěná rekreační chata 1NP, kolna, přístřešek pro automobil, příjezd na pozemek Lokalita : Černošice, širší sousedství Ing sítě : elektřina, voda ze studny, vytápění lokální, WC suché+žumpa Technický stav : průměrný technický stav Dle náhledu obdobný technický stav, obdobné vybavení, obdobný pozemek, svažitý, přístupný automobilem, obec vyššího významu Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 8

9 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě a okolí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných nemovitostí. Trh je charakteristický výrazným převisem nabídky. Převažují nemovitosti pro sezónní využití. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 500 tis.-1 mil.kč tj Kč/m2, podle lokality, vybavení, velikosti, dostupnosti. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. V lokalitě a okolí jsou nabízeny pouze pozemky pro výstavbu rodinných domů, s možností napojení na veřejné inženýrské sítě za cenu Kč/m2. Předmětná nemovitost je nabízena realitním serverem za cenu ,- Kč. Tato cena obsahuje servisní a právní služby, provizi realitní kanceláře. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. 9

10 Fotodokumentace příjezdová nezpevněná komunikace v majetku vlastníka nemovitosti pohled na jižní hranici nemovitosti západní štít chaty a vstup do kolny východní štít chaty a vstup do kolny pohled od kolny kolna se sociálním zázemím a dílnou 10

11 Fotodokumentace zpevněné zelené plochy a kolna přístřešek průhled přístřeškem na západní štít chaty opěrné zdi venkovní schodiště 11

12 12 Fotodokumentace - mapy