- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1024-108/2013 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 1491/17 situované v bytovém domě č.p. 1491 a 1492 na pozemku parc.č. st. 1995/1 a parc.č. st. 1995/2 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1491 a 1492 a pozemcích parc. č. st. 1995/1 a parc.č. st. 1995/2, v k.ú. Vlašim, obci Vlašim, okres Benešov (LV č. 3634 a 2630) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 473/12 Podle stavu ke dni 21.3.2013 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 25.3.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 1491/17, včetně spoluvl. podílu na budovách a pozemcích Adresa nemovitosti: Zámecká 1491, 258 01 Vlašim Okres: Benešov Obec: Vlašim Katastrální území: Vlašim 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.3.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3634 a 2630 pro k.ú. Vlašim ze dne 8.3.2013. Kopie katastrální mapy. Prohlášení vlastníka budovy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 473/12-37 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 3634 zapsán: Paul David, Zámecká 1491, 258 01 Vlašim Jako spoluvlastník na LV č. 2630 je zapsán: Paul David, Zámecká 1491, 258 01 Vlašim podíl 500/20494 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky pro MUČKA INVESTMENTS, s.r.o. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Finanční úřad ve Vlašimi Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Jiří Trajonovský Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Vlašim, vedle městského úřadu Vlašim. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, v centru města. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 1491/17 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 1491 a 1492 a pozemku p.č. st. 1995/1 a p.č. st. 1995/2, v k.ú. Vlašim, obci Vlašim, okres Benešov. V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Nemovitost se nachází v blízkosti centra města. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 3634
- 4 - B. Posudek II) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě, v okolí veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení do centra města. Popis 1) Bytová jednotka č. 1491/17 Oceňovaný byt se nachází v 6. NP bytového domu č.p. 1491 a 1492. Byt je o složení 2+1 (2 pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, a sklep umístěný v suterénu). Celková výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím činí 50 m 2. Výměry jednotlivých místností: - Kuchyň 9,3 m 2 - Předsíň 6,2 m 2 - Pokoj 1 17,0 m 2 - Pokoj 2 12,9 m 2 - WC 0,9 m 2 - Koupelna 2,5 m 2 - Sklep 1,2 m 2 Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce, dům je po revitalizaci, je zateplen, okna plastová. Vytápění bytu ústřední dálkové. Podlahy v obytných místnostech PVC, v ostatních prostorách keramická dlažba a PVC. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a sporák s varnou deskou. Jádro umakartové s obklady a nástřiky. Hygienické zařízení tvořenou vanou, umyvadlem a WC. Jedná se o průměrný, udržovaný byt. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 500/20494 na společných částech budovy č.p. 1491 a 1492 pozemcích p.č. st. 1995/1 a p.č. st. 1995/2, v k.ú. Vlašim, obci Vlašim, okres Benešov zapsané na LV č. 2630.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 850 tis. až 1 200 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti cena nabídková korekce ceny na pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m 2 korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m2 byt č. 1 970 000 0,95 49 18 806 1,00 1 18806 byt č. 2 980 000 0,95 55 16 927 0,98 1 16589 byt č. 3 990 000 0,95 55 17 100 0,97 1 16587 byt č. 4 1 160 000 0,95 55 20 036 0,95 1 19035 Průměrná indikovaná hodnota: 17 754 Kč/m2 Výměra oceňovaného bytu v m2 Průměrná indexovaná hodnota v Kč/m 2 Cena obvyklá bytu zjištěná srovnáním v Kč 50 17 754 887 705 Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 890 000,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 890 000,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 1491/17 situované v bytovém domě č.p. 1491 a 1492 na pozemku parc.č. st. 1995/1 a parc.č. st. 1995/2 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1491 a 1492 a parcelách č. st. 1995/1 a č. st. 1995/2, v k.ú. Vlašim, obci Vlašim, okres Benešov (LV č. 3634 a 2630), je stanovena ke dni 21.3.2013. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 890 000,- Kč.
- 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně: Cena obvyklá 890 000,- Kč Slovy: osmsetdevadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 25.3.2013 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1024-108/2013 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3634
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 10 -