- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 5148-205/2019 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: bytové jednotky č. 995/13, umístěné v bytovém domě č.p. 995, 996 na pozemku parc.č. 223 a spoluvlastnického podílu ve výši 4483/286820 na společných částech domu č.p. 995, 996 na pozemku parc.č. 223, vše v k.ú. Dubina u Ostravy, obci Ostrava, okrese Ostrava-město (LV č. 1137) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Dvořákova 1515/2 702 00 Ostrava Účel posudku: odhad ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 043 EX 28/17 Podle stavu ke dni 1. 3. 2019 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/25 700 30 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 29. 3. 2019
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 995/13 Adresa nemovité věci: ul. Ladislava Hosáka 995/1, 700 30 Ostrava-Dubina Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Dubina u Ostravy 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 1. 3. 2019 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 4) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1137 pro k.ú. Dubina u Ostravy ze dne 17. 1. 2019. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jiřího Krále sp.zn. 043 EX 278/17-42 o ustanovení znalce ze dne 16.1.2019. Smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1137 zapsán: Král Jiří, Ladislava Hosáka 995/1, Bělský Les, 70030 Ostrava Omezení vlastnického práva na LV 1137: Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy na LV 1137: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Král Jiří Dále je na LV č. 1137 v části B Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitosti v části B uvedeno - Věcné břemeno spoluužívání zastavěného pozemku, oprávnění pro jednotku č. 995/13, povinnost k pozemku parc.č. 223 Tento typ jiného práva nemá dopad do ceny obvyklé. blíže viz LV ve veřejném rejstříku
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Ostrava, části Dubina, na sídlišti Bělský les, při ul. Ladislava Hosáka, poblíž Pizzerie Kuřátka. Vzdálenost k zastávce MHD tram Václava Jiříkovského je cca 500 m. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost, byt je umístěn cca 10 km od centra města. Parkovací možnosti jsou dostatečné na parkovišti u domu a okolních komunikacích (parkovištích). Nemovitá věc je tvořena: bytovou jednotkou č. 995/13, umístěnou v bytovém domě č.p. 995, 996 na pozemku parc.č. 223 a spoluvlastnickým podílem ve výši 4483/286820 na společných částech domu č.p. 995, 996 na pozemku parc.č. 223, vše v k.ú. Dubina u Ostravy, obci Ostrava, okrese Ostrava-město (LV č. 1137). Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v okrajové části hustě osídleného sídliště s dobrou dostupností veškeré občanské vybavenosti Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovité věci 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází je řadový krajní, dům má 2 vchody (č.p. 995 a č.p. 996), panelové konstrukce, po revitalizace (zateplení, plastová okna). Dům č.p. 995 má 1.PP, 8.NP s výtahem. Dům je v užívání cca 27 let. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovité věci, znalec pro další ocenění uvažuje s průměrným stavem jednotky. Další popis byl převzat z Prohlášení vlastníka:
- 5 -
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v Ostravě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 750 tis. až 1 150 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková/ realizovaná korekce ceny na pramen, korekce nabídky a poptávky, faktor času výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 K1 K2 K3 K4 výsledná cena za m2 byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4 byt č.5 L.Hosáka, Dubina Z.Vavříka, Dubina B.Četyny, Dubina Dr.Šavrdy 3008, Dubina Vl.Vlasákové, Dubina 1 090 000 825 000 1 150 000 750 000 850 000 0,90 45 21 800 0,90 1,00 1,00 1,00 19 620 0,90 44 16 875 1,00 1,00 1,00 1,00 16 875 0,90 43 24 070 0,80 1,00 1,00 1,00 19 256 1,00 45 16 667 1,00 1,00 1,00 1,00 16 667 0,90 45 17 000 1,00 1,00 1,00 1,00 17 000 průměrná indexovaná hodnota 17 883 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 43,48 17 883 777 574 K1 - Koeficient úpravy na celkový stav bytu (byty č. 1 a 3 jsou v lepším stavu) K2 - Koeficient úpravy na celkový stav domu (domy u bytů jsou ve srovnatelném technickém stavu) K3 - Koeficient úpravy na lokalitu (byty se nachází ve srovnatelné lokalitě) K4 - objektivizační koeficient (balkon, lodžie, garáž, zahrada, apod.) Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 777 574,- Kč 778 000,- Kč
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cenu obvyklou nemovité věci: bytové jednotky č. 995/13, umístěné v bytovém domě č.p. 995, 996 na pozemku parc.č. 223 a spoluvlastnického podílu ve výši 4483/286820 na společných částech domu č.p. 995, 996 na pozemku parc.č. 223, vše v k.ú. Dubina u Ostravy, obci Ostrava, okrese Ostrava-město (LV č. 1137), odhaduji ve výši Slovy: sedm-set-sedmdesát-osm-tisíc-korun-českých 778 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 29. 3. 2019 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Česká 754/25 700 30 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5148-205/2019 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky Příloha č. 4: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 5: Kopie podacího lístku
Příloha č. 1: Fotodokumentace - 9 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 2+1, ul. L.Hosáka, Ostrava-Dubina Cena: 1 090 000 Kč Užitná plocha: 45 m 2 Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a o výměře 45 m2. Panelový dům je po celkové revitalizaci (nová plastová okna, zateplení, nový výtah). Ve společenských prostorách se nachází kočárkárna. Zdroj: sreality.cz, březen 2019 Nemovitá věc č. 2 Byt 2+1, ul. Z.Vavříka, Ostrava-Dubina Cena: 825 000 Kč Užitná plocha: 44 m2 Byt v osobním vlastnictví, o velikosti 2+1, 44 m2, v žádané lokalitě blízko Bělského lesa, na ul. Zdeňka Vavříka. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. V kuchyni je zánovní kuchyňská linka s plynovým sporákem a prostornou spíží, plovoucí podlahy, lino a dlažba. K dispozici je velká vestavěná skříň a menší šatna. Zdroj: sreality.cz, březen 2019 Nemovitá věc č. 3 Byt 2+1, ul. B.Četyny, Ostrava-Dubina Cena: 1 150 000 Kč Užitná plocha: 43 m2 Rekonstruovaný byt. Jedná se řadový krajní bytový dům o jednom vchodu. Budova má 8 nadzemních podlaží, kde se nacházejí jednotky a 1 podzemní podlaží, ve kterém jsou sklepy a společné prostory. V budově je nový výtah. Jednotlivé jednoty jsou přístupné z centrálního schodiště. Konstrukce domu je panelová. Střecha budovy je plochá. Na střeše je bleskosvod. Bytový dům je zateplený. Vchodové dveře do budovy jsou hliníkové prosklené. Bytová jednotka se nachází v 7 NP, její dispozice je 2+1. Jednotka sestává z kuchyně, dvou pokojů, předsíně, koupelny, spíže a sklepa. Okna bytu jsou plastová. Zdroj: sreality.cz, březen 2019
- 12 - Nemovitá věc č. 4 Byt 2+1, ul. Dr. Šavdry, Ostrava-Dubina Realizovaná cena: 750 000 Kč Užitná plocha: 45 m2 Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 (45 m2) na ulici Dr. Šavrdy v Ostravě Bělský Les. Nachází ve druhém nadzemním podlaží z 6. panelového domu, který prošel revitalizací včetně výměny oken. Při vstupu do tohoto bytu Vás uvítá menší předsíň obdélníkového tvaru, dále po pravé straně je koupelna včetně WC. Bytová jednotka se skládá z kuchyně, průchozího obývacího pokoje a ložnice s šatnou. Byt je v původním udržovaném stavu, ideální k rekonstrukci podle vašich představ, kterou umíme zařídit. K bytu náleží sklep. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 4/2018.Nemovitá věc č. 5 Byt 2+1, ul. Vlasty Vlasákové, Ostrava-Dubina Cena: 850 000 Kč Užitná plocha: 45 m2 Byt na ulici Vlasty Vlasákové v Ostravě - Bělském lese. Původní zachovalý stav. Zdroj: sreality.cz, únor 2019
- 13 - Příloha č. 4: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí
Příloha č. 5: Kopie podacího lístku - 14 -