Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 449-25/2014 NEMOVITOST: Pozemek, parc.č. 289 v k.ú. Kyje u Jičína, obec Kyje, okr. Jičín Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Kyje, k.ú. Kyje u Jičína, kód k.ú. 678406, LV 165 Vlastník pozemku: Otto Weiss, Dobranov 116, 47121 Dobranov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095 Ex 2401/13/U 02-055, 17.3.2014 Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082 telefon: 244 400 604 e-mail: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: fax: 244 401 941 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 telefon: +420 724 217 609 e-mail: krivanek@rekod.cz DIČ: CZ7705021977 fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 19.3.2014 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 15 000 Kč Datum místního šetření: - Datum zpracování : 19.3.2014 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 V Jemnici, dne 17.7.2014 Otisk razítka Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. Garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: Počet obyvatel: okrajová část ostatní 62 (růst) KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. Rating rizika: RIZIKA RIZIKO NE NE RIZIKO NE RIZIKO NE ANO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Bez věcných břemen Exekuce Komentář: K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO NE Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána - 2 -
NÁLEZ Přehled podkladů 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 17.3.2014; 2. Výpis z KN podle LV č. 165 pro obec Kyje, k.ú. Kyje u Jičína, okr. Jičín ze dne 17.3.2014; 3. Katastrální mapa pořízená z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Kyje u Jičína; 4. Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Kyje u Jičína, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje zjištěné z obecního úřadu obce Kyje (pí.ing. Petra Štěpánková) dne 30.4.2014; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Územní plán obce Kyje. Charakteristika obce Základní popis pozemků Obec Kyje se nachází severně od města Železnice a cca 8km od okresního města Jičín v Královéhradeckém kraji. V obci dnes žije 62 obyvatel. V jižní části obce protéká Kyjský potok a v severní části obce vede železniční trať. V obci se nachází obecní úřad. Za veškerou občanskou vybaveností je nutno dojíždět do nedalekých Železnic či do Jičína. Jedná se o pozemek p.č. 289 (druh pozemku: zahrada ) o výměře 795m2, zapsaný na výpisu z KN podle LV č.165 pro obec Kyje k.ú. Kyje u Jičína, okr. Jičín. Bližší specifikace a popis pozemků je uveden v dalších částech odhadu. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek zapsaný na výpisu z KN podle LV č.165 pro obec Kyje, k.ú. Kyje u Jičína, okr. Jičín. Dle LV se jedná o pozemek p.č. 289 - zahrada o výměře 795m 2. Pozemek je nepravidelného obdélníkového tvaru, je zatravněn bez trvalých porostů a není oplocený. Ve skutečnosti není nijak pozemek využíván a dle platného územního plánu je veden jako plocha smíšeného nezastavěného území - přírodní, zemědělská - NSzp. Taktéž po telefonickém rozhovoru s pracovníky územního plánování (Ing.Petra Štěpánková - MU Jičín) byl znalec ujištěn, že se jedná o pozemek bez možnosti zastavění jakoukoliv stavbou a není výhled pro změnu územního plánu v této lokalitě. Z inženýrských sítí je k dispozici dle dostupných informací pravděpodobně pouze elektřina, však vzhledem ke způsobu využití a vzhledem k nemožnosti budoucího zastavění není toto kritérium posuzováno a zohledněno. - 3 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jedná o pozemek s účelem využití dle platného územní plánu jako plochy smíšené nezastavěného území - konkrétně plochy zemědělské přírodní. Pozemek byl podroben porovnávací metodě. K dispozici však není téměř žádný srovnatelný pozemek v dané lokalitě, ani v bližším a širším okolí a z tohoto důvodu v tomto případě znalec vycházel z vlastních zkušeností, odborného odhadu a konzultací s odborníky a specialisty a bere v úvahu větší vahou i ocenění dle platného oceňovacího předpisu. OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaného pozemku Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů se nyní vyjadřuje k ceně obvyklé v 2 takto: obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Dále již zákon toto ustanovení nerozvádí. Je tedy nutné zdůraznit, že pokud je s nemovitými věcmi v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodováno, pak je ocenění provedeno tržní porovnávací metodou. Pokud trh s danou nemovitou věcí neexistuje, či existuje pouze v minimálním rozsahu, a z důvodu nedostatečné vypovídající schopnosti není možné obvyklou cenu stanovit na základě metody porovnávací, pak se ocenění nemovité věci musí provést tzv. náhradní metodikou. Jelikož v současné právní úpravě oceňování není náhradní metodika definována, vychází se z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS International Valuation Standards). Tyto standardy hovoří o použitelnosti ceny zjištěné pro konkrétní případy, kdy neexistuje trh s nemovitou věcí. Mezi náhradní metodiky užívané pro legislativu týkající se oceňování nemovitých věcí v ČR (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláška k tomuto zákonu, a sice č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška) patří způsoby ocenění: Nákladový způsob ( 21) - věcná hodnota Kombinace nákladového a výnosového způsobu ( 31) Metodou porovnávací dle vyhlášky ( 38) V tomto konkrétním případě není splněna výše uvedená podmínka (dostatečný počet srovnatelných nemovitých věcí), tudíž v ocenění bylo užito popisovaných náhradních způsobů ocenění a to konkrétně Metodou porovnávací dle platné oceňovací vyhlášky ( 38). - 4 -
A) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění je třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitých věcí přibližně stejného druhu a známé výměry, respektive obestavěného prostoru. Srovnatelné nemovité věci by měly být ze stejného konstrukčního systému, přibližně stejné velikosti (počet pater objektu) a zejména ve stejné či velmi podobné lokalitě (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.). Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze srovnatelných nemovitých věcí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky realitních kanceláří v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp. nabízenou cenou), a sběru dat pro tvorbu předcházejících odhadů na danou problematiku, v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. Vzhledem k absenci srovnatelných nemovitostí obdobného charkteru v čase a místě (v uším ani širším okolí se podobné nemovitosti nevyskytují) podrobil znalec pozemek porovnání v rámci nabídek na realitních serverech méně podobných či hodně vzdálených srovnatelných nemovitostí a na základě vlastního uvážení a zkušenosti z nich vygeneroval jednotkovou cenu: 70 Kč/m 2. tj.: A) Cena nemovitosti celkem: 20.000,-Kč slovy: dvacettiscíkorunčeských (Kč) Jak již bylo řečeno výše, v tomto konkrétním případě ocenění není k dispozici téměř žádný srovnatelný pozemek v dané lokalitě, ani v bližším a širším okolí a z tohoto důvodu v tomto případě znalec vycházel z vlastních zkušeností, odborného odhadu a konzultací s odborníky a specialisty a bere v úvahu větší vahou i ocenění dle platného oceňovacího předpisu: B) Ocenění dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Zemědělský pozemek ( 6) a) Pozemek p.č.289 Ocenění nemovitosti: 1) Zemědělský pozemek ( 6) a) Pozemek p.č.289 Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce se 5-10 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: sousední obce Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 40 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: + 40 % Podle 9, odst. 6, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 289 Ocenění podle odstavce: 2a - 5 -
Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 73041 795 4,83 6,76 5 374,20 Kč Celkem parcela: 795 m 2 5 374,20 Kč Celkem: 5 374,20 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Zemědělský pozemek ( 6) a) Pozemek p.č.289 5 374,20 Kč Mezisoučet pro 6: 5 374,20 Kč B) Cena nemovité věci celkem: 5 400,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Pěttisícčtyřistakorun českých REKAPITULACE Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění vysvětlení, 2 základních metod zpracování odhadu, a to: použito, na základě výše uvedeného A) metody porovnávací tržní B) metody zjištění (věcné) ceny oceňované nemovitosti s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu Rekapitulace výsledných cen: A) Ocenění dle vyhlášky 5.400 Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob 20.000 Kč Na základě výše uvedených informací a způsobu ocenění zejména porovnávací metody bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a ostatních informací určeno, že současná obecná (obvyklá) cena oceňovaných nemovitostí - tj. - pozemku zapsaného na výpisu z KN podle LV č. 165 pro obec Kyje, k.ú. Kyje u Jičína, okr. Jičín, může dosáhnout celkové výsledné ceny: 15.000,-Kč Cena nemovitosti celkem: slovy: patnácttisíckorunčeských (Kč) 15.000,-Kč - 6 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 17.3.2014 2 Výpis z KN podle LV č. 165 pro obec Kyje, k.ú. Kyje u Jičína, okr. Jičín ze dne 17.3.2014 2 Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Kyje u Jičína s vyznačením oceňovaného pozemku 1 Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaného pozemku 1 Územní plán obce Kyje, k.ú. Kyje u Jičína s vyznačením pozemku 1 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217 K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 449-25/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne 17.7.2014 Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31-7 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 17.3.2014-8 -
- 9 -
Výpis z KN podle LV č. 165 pro obec Kyje, k.ú. Kyje u Jičína, okr. Jičín ze dne 17.3.2014-10 -
- 11 -
Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Kyje u Jičína s vyznačením oceňovaného pozemku - 12 -
Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaného pozemku - 13 -
Územní plán obce Kyje, k.ú. Kyje u Jičína s vyznačením pozemku - 14 -