105 EX 31/11 Z N A L E C K Ý P O S U D E K o ceně nemovitostí č. 3907-21 / 15 Předmět ocenění : Bytová jednotka č. 48/1 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3974/35706 na společných prostorách a částech budovy č.p. 48 a na pozemku parcely KN č. St. 46/2 Katastrální území : Horní Jílovice (LV č. 224 a č. 228) Obec : Rožmberk nad Vltavou, místní část Přízeř Okres : Český Krumlov Objednatel posudku : Účel posudku : Cenový předpis: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÉ BUDĚJOVICE Soudní exekutor JUDr. Pavel Vyžral Brožíkova 6 České Budějovice Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum, k němuž se ocenění provádí : 22.4.2015 Posudek vypracoval : Ing. Radim Kamba Zahradní 383 373 61 Hrdějovice telefon: 602 582 654 e-mail: RadimKamba@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 12 stran příloh, předává se ve 4 vyhotoveních objednavateli, výtisk číslo 5 je archivní znalce. Výtisk č.: 1
Usnesením soudního exekutora JUDr. Pavla Vyžrala, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne 8.8.2011, jsem byl ustanoven znalcem ve věci vedené pod sp.zn. 105 EX 31/11, a bylo mi uloženo :... 1) ocenit nemovitosti a jejich příslušenství, 2) ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. Při oceňování je nutno postupovat podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v platném znění (stanovit cenu podle cenové vyhlášky a cenu obvyklou). Předmětem oceňování jsou : - bytová jednotka č.48/1 v domě číslo popisné 48, stojícím na pozemku parcelní číslo St.46/2, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, pro obec Rožmberk nad Vltavou, katastrální území Horní Jílovice, na listu vlastnictví č. 228, - ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1987/17853 na společných částech domu číslo popisné 48, stojícího na pozemku parcelní číslo St. 46/2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, pro obec Rožmberk nad Vltavou, katastrální území Horní Jílovice, na listu vlastnictví č. 224, - ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1987/17853 na pozemku parcelní číslo St. 46/2 o výměře 179 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, pro obec Rožmberk nad Vltavou, katastrální území Horní Jílovice, na listu vlastnictví č. 224. Uvedené nemovitosti je nezbytné ve znaleckém posudku podrobně popsat, pořídit fotodokumentaci pro předpokládanou dražbu, v případě pozemků doplnit o katastrální mapu pozemků..... Povinný a současně i vlastník oceňovaných nemovitostí pan Tomáš Wittner se místního šetření nezúčastnil (ač byl exekutorem řádně vyzván), vstup do interiéru bytu nebyl znalci umožněn. Pro stanovení obvyklé ceny uvedené nemovitosti je tudíž nutno vycházet pouze z poznatků zjištěných venkovní prohlídkou a z informací sdělených sousedy. * * * * * - 2 -
A. NÁLEZ : 1. Znalecký úkol : Předmětem tohoto ocenění je bytová jednotka č. 48/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech a prostorách budovy, ve které se oceňovaný byt nachází, a na pozemku, na kterém je tato budova postavena. Velikost tohoto spoluvlastnického podílu činí 3974/35706 (resp. 1987/ /17853). Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě označeném číslem popisným 48, který je postaven na pozemku parcely katastru nemovitostí č. St. 46/2 v katastrálním území Horní Jílovice, obec Rožmberk nad Vltavou, místní část Přízeř. 2. Informace o nemovitosti : Název předmětu ocenění: Bytová jednotka s podílem na pozemku Adresa předmětu ocenění: osada Přízeř 382 18 Rožmberk nad Vltavou Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Rožmberk nad Vltavou Katastrální území: Horní Jílovice Počet obyvatel: 369 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 244,19 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Pouze venkovní prohlídka nemovitosti byla provedena dne 22.4.2015 za přítomnosti zástupce exekutorské kanceláře pana Josefa Lepši. - 3 -
4. Podklady pro vypracování posudku : - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 228) viz příloha. - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 224). - Katastrální mapa převzatá z internetu viz příloha. - Údaje uvedené v kupní smlouvě ze dne 24.9.2008. - Prohlášení vlastníka budovy ze dne 9.9.2008. - Skutečnosti zjištěné osobně znalcem na místě samém. 5. Vlastnické a evidenční údaje : Podle výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 228) má k oceňovanému bytu vlastnické právo: - Wittner Tomáš (r.č. 700330/1272), trvale bytem Přízeř 48, 38218 Rožmberk nad Vltavou. 6. Celkový popis nemovitosti : Oceňovaná nemovitost se nachází na severovýchodním okraji zastavěného území osady Přízeř, na mírném jihozápadním svahu nad objektem bývalé prodejny a hospody, ve stavebně neuspořádané zástavbě tvořené několika nízkopodlažními bytovými domy. Osada Přízeř patří pod správu obce (resp. města) Rožmberk nad Vltavou, od níž je vzdálena cca 2,5 km směrem západním. Od bývalého okresního města Český Krumlov je tato osada vzdálena zhruba 23 km, od správního centra Jihočeského kraje města České Budějovice pak zhruba 47 km směrem jižním. Vyjma hospody není v osadě žádná občanská vybavenost, část základních služeb je dosažitelná v Rožmberku nad Vltavou nebo ve Vyšším Brodě (cca 11 km), ostatní pak v Českém Krumlově. Pracovní příležitosti jsou v místě i okolí velmi omezené, dopravní spojení je veřejnou autobusovou dopravou. Budova, ve které se posuzovaný byt nachází, je volně stojícím bytovým domem typu OKAL, který má zděné 1.NP a konstrukce dalších dvou podlaží je montovaná z dílců na bázi dřevní hmoty. V budově je celkem pět bytových jednotek (jedna v přízemí a po dvou na každém dalším patře) a žádná nebytová jednotka. Budova byla postavena podle způsobu provedení odhadem v 70. letech minulého století zřejmě pro zaměstnance místního rozlehlého zemědělského areálu. Technický stav stavby odpovídá jejímu stáří, běžná údržba je prováděna podle potřeb. Privatizace bytů byla provedena v roce 2008. Předpokládá se, že budova je napojena na veřejné rozvody vody, elektrické energie a kanalizace, přístupová komunikace je zpevněná, plocha okolních pozemků je mírně skloněná k jihozápadu. Pozemek přilehlý k budově (parc.č. 641/2) užívaný pro parkování vozidel vlastníků bytů a sklad palivového dřeva je v majetku Státního pozemkového úřadu. Vlastnická práva k bytu jsou omezena zástavními právy exekutorskými a exekučními příkazy z prodeji nemovitosti. Věcná břemena se k oceňovanému majetku podle výpisu z katastru nemovitostí nevážou, předpokládá se, že byt je užíván rodinou vlastníka. Negativní působení přírodních vlivů (povodně, záplavy, sesuvy apod.) na oceňovanou nemovitost není zdůvodněno. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které negativně ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou, nenacházejí. * * * * * - 4 -
B. POSUDEK ocenění podle cenového předpisu : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/ /2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č.303/2013 Sb., č.344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Oceňované položky : 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v exekuci I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,920 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10-5 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,818 Koeficient pp = I T * I P = 0,753 11 i = 2 1. Ocenění staveb : 1.1. Hlavní stavby : 1.1.1. Bytová jednotka : Oceňovaný byt se nachází v 1.nadzemním podlaží (v přízemí) budovy. Dispozičně je byt rozdělen na jeden pokoj, kuchyň, předsíň a koupelnu s záchodem, žádné další prostory ani balkón k bytu nepatří. Obě okna bytu jsou situována na jihozápad. Okna daného bytu jsou dřevěná zdvojená, vnitřní dveře se předpokládají hladké lakované s ocelovými zárubněmi, podlahy jsou zřejmě kryté PVC a keramickou dlažbou. Dále se předpokládá, že byt obsahuje koupelnu s vanou, umývadlem a splachovacím záchodem, vše ve standardním provedení. Vytápění bytu je ústřední radiátory s napojením na společnou domovní kotelnu s kotlem na dřevo. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 11 059,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Pokoj: 22,08 * 1,00 = 22,08 m 2 kuchyně: 9,21 * 1,00 = 9,21 m 2 koupelna s WC: 4,27 * 1,00 = 4,27 m 2 předsíň: 4,18 * 1,00 = 4,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 39,74 m 2-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty I -0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,800 = 0,720 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,920 Index polohy pozemku I P = 0,818 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 11 059,- Kč/m 2 * 0,720 = 7 962,48 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 39,74 m 2 * 7 962,48 Kč/m 2 * 0,920 * 0,818= 238 131,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 238 131,77 Kč * * 2. Ocenění pozemků : 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku : Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-7 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,920 Index polohy pozemku I P = 0,818 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 1,000 * 0,818 = 0,753 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 244,19 0,753 183,88 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 46/2 179,00 183,88 32 914,52 nádvoří Stavební pozemek - celkem 179,00 m 2 32 914,52 Spoluvlastnický podíl na pozemku - výchozí cena pro výpočet = 32 914,52 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 974 / 35 706 Spoluvlastnický podíl na pozemku - zjištěná cena = 3 663,31 Kč * * * - 8 -
REKAPITULACE CEN : (podle vyhlášky č. 199/2014 Sb.) Výsledné ceny: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 238 131,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 238 131,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku 3 663,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 3 663,30 Kč Celkem 241 795,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 241 795,10 Kč 241 800,- Kč * * * * * - 9 -
C. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : Termín obvyklá cena je definován v 2, odst.1 Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., takto : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.. Pro odhad obvyklé ceny nemovitosti se zpravidla používají tři základní způsoby ocenění, případně jejich kombinace : 1) Nákladový způsob ocenění : Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 2) Výnosový způsob ocenění : Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). 3) Porovnávací způsob ocenění : Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. * * * C.1. Ocenění nákladovým způsobem : Reprodukční (pořizovací) cena bytů o srovnatelné technické úrovni odpovídá zhruba částce kolem 18 tis. Kč/m 2 podlahové plochy bytu, t.j. v daném případě posuzovaného bytu by činila cca 715 tis. Kč, nákladová (věcná) cena ( tj. cena s uvažování amortizace posuzovaného bytu ve výši 50 %) pak v daném případě odpovídá zhruba částce 358 tis. Kč. - 10 -
Zjištěná cena pozemku podle cenového předpisu odpovídá částce cca 184 Kč/m 2 pozemku. Tato částka obvyklé ceně stavebního pozemku v místě a zhruba odpovídá, obvyklé ceny stavebních pozemků se v podobných odlehlejších lokalitách pohybují v rozmezí od 200 do 300 Kč/m 2. V daném případě hodnotím jejich cenu při spodní hranici uvedeného rozpětí, tj. v částce : 200 Kč/m 2 x 179 m 2 = 35 800 Kč * 3974/35706 = 4 tis. Kč. Byt s podílem na pozemku celkem Závěr : Věcná hodnota (časová cena) bytu včetně hodnoty podílu na pozemku činí zhruba 362 tis. Kč. 362 tis. Kč. * * C.2. Ocenění výnosovým způsobem : Za předpokladu pronájmu oceňovaného bytu by obvyklé nájemné mohlo v daném případě činit max. kolem 2 000 Kč/měsíc (bez služeb a energií). Příjmy z nájemného : Roční tržby z nájemného... 2 000 Kč/měsíc x 12 = 24 000 Kč Odhad ztráty nájemného... (10 %) - 2 400 Kč ----------------- Započitatelné příjmy z nájemného 21 600 Kč Roční výdaje : Daň z nemovitosti (odhad) Pojistné (odhad) Vytváření rezervy na obnovu (1 % ceny reprodukční) Náklady na údržbu (0,7 % ceny reprodukční) Započitatelné výdaje 300 Kč 1 000 Kč 7 200 Kč 5 000 Kč ----------------- 13 500 Kč Výpočet ročního výnosu : Započitatelné příjmy z nájemného 21 600 Kč Započitatelné výdaje - 13 500 Kč ----------------- Celkový roční výnos - 8 100 Kč Výnosová hodnota : Výnosová hodnota bytu dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu při úrokové míře 5 % činí : 8 100 Kč x 100 % : 5 % = 162 tis. Kč. - 11 -
Závěr : Výnosová hodnota nemovitosti činí zhruba 162 tis. Kč. * * C.3. Ocenění porovnávacím způsobem : Tato metoda vyhodnocuje ceny v nedávné době uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vyhodnocení se provádí na základě vlastních znalostí trhu s nemovitostmi, vlastního archivu, vyhodnocením nabídek z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi, s vlastníky a správci nemovitostí. Uvedený byt byl zakoupen v roce 2008 od Města Rožmberk nad Vltavou za cenu 24 590 Kč, nabyvatelem ale byl jeho tehdejší nájemce s regulovaným nájemným, nejednalo se tudíž o prodej na volném realitním trhu. V současné době jsou v nabídce k prodeji v dané lokalitě následující byty: - za cenu 290 tis. Kč (tj. 4,3 tis. Kč/m 2 ) je v podobné osadě Přibyslav patřící pod správu nedaleké obce Bujanov nabízen v insolvenčním řízení byt 3+1 s výměrou 67 m 2. V porovnání se zde oceňovaným bytem se jedná o plošně větší byt, s podobným standardem vybavení, polohově je tato nemovitost také srovnatelná. - za cenu 660 tis. Kč (tj. 8,5 tis. Kč/m 2 ) je přímo v nedaleké obci Bujanov nabízen byt 3+1 s výměrou 78 m 2. V porovnání se zde oceňovaným bytem se jedná o plošně výrazně větší byt, s výrazně lepším standardem vybavení, polohově je tato nemovitost také podstatně lepší. - za cenu 469 tis. Kč (tj. 7,6 tis. Kč/m 2 ) je v podobné osadě Ličov patřící pod správu obce Benešov nad Černou nabízen byt 2+1 s výměrou 62 m 2. V porovnání se zde oceňovaným bytem se jedná o plošně větší byt, s lepším standardem vybavení, polohově je tato nemovitost podobná. Pozn.: Detailní informace o těchto nabízených nemovitostech jsou uvedeny na informačních listech v příloze tohoto posudku. Porovnáním oceňovaného bytu s výše uvedenými i dalšími podobnými nabídkami bytů v dané oblasti, a také vzhledem ke skutečnosti, že výše uvedené ceny prozatím nebyly trhem akceptovány (a zpravidla při realizaci obchodu bývá dohodnutá cena o 5 až 10 % nižší), lze odvozovat, že prodejní cena zde oceňovaného bytu by se mohla pohybovat v cenovém rozpětí odpovídajícímu měrné ceně od 4 do 5 tis. Kč/m 2, tj. v hodnotách od 160 do 200 tis. Kč. Závěr : Porovnávací hodnota nemovitosti činí 160 až 200 tis. Kč. * * - 12 -
Rekapitulace cen : 1. Věcná hodnota bytu včetně podílu na pozemku 362 tis. Kč 2. Výnosová hodnota nemovitosti 162 tis. Kč 3. Porovnávací hodnota nemovitosti podle trhu 160 až 200 tis. Kč 4. Porovnávací hodnota nemovitosti podle vyhlášky 242 tis. Kč * * * STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : S ohledem na stávající situaci na trhu s nemovitostmi je z výše uvedených způsobů ocenění pro vyhodnocení obvyklé ceny této konkrétní nemovitosti nejvhodnější způsob porovnávací. Při posouzení pozitivních i negativních vlivů působících na obvyklou cenu dané nemovitosti odhaduji tuto obvyklou cenu ve výši 180 tis. Kč, což odpovídá měrné ceně 4,5 tis. Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Na výši obvyklé ceny oceňovaného bytu má v daném případě pozitivní vliv skutečnost, že je situován ve zděné části budovy, a rovněž jeho poloha v příznivém přírodním prostředí. Negativně působí malá místní poptávka vyplývající z nedostatku pracovních příležitostí a množství sociálně slabších skupin obyvatelstva v okolí. * * * * * - 13 -
D. ZÁVĚR : D.1. Ocenění nemovitosti podle cenového předpisu ve vztahu k ceně obvyklé : Podle současného cenového předpisu zjištěná cena dané nemovitosti činí 241 800 Kč. Obvyklou cenu této nemovitosti bez zohlednění případných práv a závad s nemovitostí spojených odhaduji ve výši : 180 tis. Kč. Obvyklá cena dané nemovitosti je nižší nežli je její cena administrativní, neboť vychází z provedené analýzy trhu a reálněji vystihuje stav této konkrétní oceňované nemovitosti ve vztahu k současné situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v podobných lokalitách. * * * D.2. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených : Podle dostupných podkladů nejsou k oceňované nemovitosti vázána žádná věcná břemena, vlastnická práva jsou omezena jen zástavními právy a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Předpokládá se, že byt užívá rodina vlastníka. Žádná práva ani závady spojené s danou nemovitostí se proto neoceňují. * * * - 14 -
D.3. NÁVRH VÝSLEDNÉ CENY : (dle 336a o.s.ř.) Obvyklá cena dané nemovitosti činí..... 180 000 Kč Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených..... 0 Kč ----------------- Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí 180 000 Kč (Slovy : Jednostoosmdesáttisíc Kč) Prohlašuji, že při provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (ve smyslu 127a OSŘ). Otisk znalecké pečeti : Ing. Radim Kamba Zahradní 383 373 61 Hrdějovice V Hrdějovicích dne 21.7.2015. Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986 č.j. Spr.1899/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3907-21 / 15 znaleckého deníku. - 15 -