Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 103/2014 O obvyklé ceně - členských práv a povinností v bytovém družstvu Karlovy Vary, se sídlem Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41, PSČ 360 21, spojených s užíváním bytové jednotky č. 10 v bytovém domě na adrese 1. máje 308/45, 306 06 Karlovy Vary v katastrálním území Dvory, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Karel Biskup se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do oceňované bytové jednotky pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě informací majitelů sousední bytové jednotky, informací z získaných z bytového družstva Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41 (p. Martínková). Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 8136/13. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 26.8.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 29.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně - členských práv a povinností v bytovém družstvu Karlovy Vary, se sídlem Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41, PSČ 360 21, spojených s užíváním bytové jednotky č. 10 v bytovém domě na adrese 1. máje 308/45, 306 06 Karlovy Vary v katastrálním území Dvory, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: 1.máje 308/45 360 01 Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Dvory Počet obyvatel: 50 172 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.8.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie katastrální mapy; - 2 -
- informací získaných od majitelů sousední byt. jednotky; - informací z získaných z bytového družstva Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41 (p. Martínková); - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je - členských práv a povinností v bytovém družstvu Karlovy Vary, se sídlem Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41, PSČ 360 21, spojených s užíváním bytové jednotky č. 10 v bytovém domě na adrese 1. máje 308/45, 306 06 Karlovy Vary v katastrálním území Dvory, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. Bytový dům č.p. 308 - se nachází v zastavěné části města Karlovy Vary na ul. 1. máje. Objekt je postaven jako panelový s jedním podzemním a 4-mi nadzemními podlažími, střecha je plochá. Stáří objektu je dle získaných informací 35let. Dům je v původním technickém stavu bez revitalizace. Bytová jednotka č. č. 10 - o velikosti 1+1 je umístěná ve 4.NP objektu. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 1+1 I.kategorie s celkovou podlahovou plochou 35,57m2, sklepní kóje je o velikosti 2,64m2. Vstup do jednotky nebyl umožněn (povinný se na místní šetření nedostavil). Dle získaných informací je v původním technickém stavu. Informace o podlahové ploše byly získány na Bytovém družstvu Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41. Dispozice: - 1 x pokoj, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, sklepní kóje. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, v koupelně je zřejmě vana a umyvadlo, splachovací WC, bytové jádro umakartové, původní vybavení koupelny a WC, v kuchyni je kuchyňská linka se sporákem. Informace o vnitřním vybavení jednotky získány pouze z vyjádření Bytového družstva Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41 a z částečných informací majitele sousední bytové jednotky. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 10 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,950 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0,969 11 i = 2-4 -
a) Bytová jednotka č. 10 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovy Vary 3 Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 18 869,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 13,60 * 1,00 = 13,60 m 2 pokoj: 16,21 * 1,00 = 16,21 m 2 předsíň: 2,30 * 1,00 = 2,30 m 2 koupelna: 2,56 * 1,00 = 2,56 m 2 WC: 0,90 * 1,00 = 0,90 m 2 sklepní kóje: 2,64 * 0,10 = 0,26 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 35,83 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,825 = 0,450 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 18 869,- Kč/m 2 * 0,450 = 8 491,05 Kč/m 2-5 -
CB P = PP * ZCU * I T * I P = 35,83 m 2 * 8 491,05 Kč/m 2 * 0,950 * 1,020= 294 803,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 294 803,06 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 10 = 294 800,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 294 800,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji družstevní byt dispozice 1+1 (38m2) po částečné rekonstrukci, Karlovy Vary. Původní umakartové jádro nově obloženo, plast. okna, plovoucí podlahy, štuky, elektroinstalace, nová kuchyňská linka se spotřebiči. Byt se nachází v posledním patře revitalizovaného panelového domu. Nabídková cena RK: 490.000,- Kč. (12.894,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (po částečných stavebních úpravách) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; bytový dům je v lepším technickém stavu (po částečných revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.473,- Kč/m2 podlahové plochy. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej družstevního bytu 2+1 (53m2) s lodžií ve 2. patře zatepleného panel. domu, Svobodova, Nová Role. Byt má plastové okna, nové rozvody plynu a vody, plovoucí podlahy a parkety. K bytu náleží sklep. Poblíž je veškerá občanská vybavenost. Velice klidná lokalita. Nabídková cena RK: 520.000,- Kč (9.811,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází v horší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (město Nová Role cca 5 km od Karlových Var s horší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je v lepším technickém stavu (po revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.625,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost K prodeji družstevní byt 1+1 na sídlišti Čankovská, Karlovy Vary o výměře 33,5 m2. Garsonka je po částečných stavebních úpravách - na podlaze položena plovoucí podlaha. Okna plastová. Jádro je umakartové s původním vybavením, novější kuchyňská linka. Nabídková cena RK: 550.000,- Kč (16.667,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedená byt.jednotka je v lepším technickém stavu (po částečných stavebních úpravách) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; bytový dům je v lepším technickém stavu (po částečných revitalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 13.538,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 10.473,- až 13.538,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 11.545,- Kč/m2 podlahové plochy 35,83m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 11.545,- Kč/m2 = 413.657,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 415.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 294.800,- Kč 415.000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 0,- Kč Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu členských práv a povinností v bytovém družstvu Karlovy Vary, se sídlem Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41, PSČ 360 21, spojených s užíváním bytové jednotky č. 10 v bytovém domě na adrese 1.máje 308/45, 306 06 Karlovy Vary v katastrálním území Dvory, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.8.2014 po zaokrouhlení na: 415.000,- Kč. - 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných členských práv a povinností v bytovém družstvu Karlovy Vary, se sídlem Karlovy Vary, Plzeňská 1525/41, PSČ 360 21, spojených s užíváním bytové jednotky č. 10 v bytovém domě na adrese 1.máje 308/45, 306 06 Karlovy Vary v katastrálním území Dvory, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.8.2014 po zaokrouhlení na: Slovy : čtyřistapatnácttisíc korun českých b) Cena jednotlivých práv a závad Nájemní právo Nezjištěno. 415.000,- Kč. Věcná břemena dle vyjádření bytového družstva Karlovy Vary se sídlem Plzeňská 1525/41, 360 21 Karlovy Vary není u povinných u oceňovaných členských práv a povinností evidováno předkupní právo nebo právo odpovídající věcnému břemeni ani družstvu není známo, že by tato práva byla evidována v jiné evidenci. Výše nesplaceného úvěru vztahující se k oceňovaným členským právům je: 11.456,- Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b V Hlučíně, 29.8.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 103/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 103/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 3. Místopis - 1 strana. - 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 26.8.2014-12 -
- 13 -
OZN.: 1. máje č.p. 308, Karlovy Vary - Dvory. OZN.: 1. máje č.p. 308, Karlovy Vary - Dvory. - 14 -