Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Z N A L E C K Ý P O S U D E K. č. 3.



Podobné dokumenty
Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, Cheb znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Z N A L E C K Ý P O S U D E K. č. 3.

Znalecký posudek číslo /14

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 923/83/14

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 88/2015

Znalecký posudek č /12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava-Mariánské Hory

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Znalecký posudek č /12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 200/2015

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 8/2015

Znalecký posudek č /12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

RODINNÝ DŮM ČP. 97 NA ST. P.Č. 20, SE STAVEBNÍ PARCELOU Č. 20, UMÍSTĚNÝ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ BŘEZOVÁ NAD SVITAVOU, OBCI

- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Znalecký posudek č /15 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

ZNALECKÝ POSUDEK č / 15

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1050/103/15

Znalecký posudek číslo /14

Znalecký posudek č /13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek č /09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek č /11 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Znalecký posudek č /10 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr.

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Znalecký posudek č /09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr.

ZNALECKÝ POSUDEK. č / 10. o obvyklé ceně pozemků parc.č. 1502/2 a 1502/3 v k.ú. Bludovice obec Havířov, okr. Karviná.

Znalecký posudek č / 09 Ocenění nemovitosti pro účel veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č.26/2000 Sb.

- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 32/2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 819/289/2011

- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3170/092/14

Znalecký posudek č /15

Znalecký posudek číslo /14

ZNALECKÝ POSUDEK č /2013

Znalecký posudek č /13 Ocenění nemovitosti pro účel veřejné dražby ve smyslu 13 zákona č. 26/2000 Sb.

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2611/231/15

Znalecký posudek č /11 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 19/2015

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 71/2015

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Znalecký posudek č /11 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek číslo /14

Znalecký posudek č /14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek č /10 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek číslo /15

- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

ZNALECKÝ POSUDEK. Husitská 692/ Teplice. zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 863/05-200)

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Znalecký posudek číslo /15

Znalecký posudek č /14 o odhadu tržní hodnoty nemovitých věcí (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536

pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou

Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit:

ZNALECKÝ POSUDEK. č /11. o obvyklé ceně pozemku parc.č v k.ú. Mokré Lazce, obec Mokré Lazce, okr. Opava.

ZNALECKÝ POSUDEK stanovení ceny obvyklé

Stavební parcela č. 87, jejíž součástí je rodinný dům čp. 66, poz. p.č. 1/7, 1143/2 umístěné v k.ú. Želechovice u Uničova, obci Želechovice

pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Vlastník stavby a pozemku: Šichtová Ivana podíl: 3/4 Šichtová Petra podíl: 1/4

Znalecký posudek č /10 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

ZNALECKÝ POSUDEK č / 15

ZNALECKÝ POSUDEK. č /2008

Znalecký posudek č /2013

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4264/13. O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 831 pro katastrální území a obec Zlonice, okres Kladno.

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Znalecký posudek číslo 1650/140/2008

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 27/2015

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2469/89/15

Z N A L E C K Ý P O S U D E K

ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Znalecký posudek č. 33/2012

o ceně nemovitostí č / 15

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 12/2015

Znalecký posudek č. 2013/411

Znalecký posudek č /14

Z N A L E C K Ý P O S U D E K

- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Znalecký posudek č /09 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2014

Pavla Hanuše 252/ Hradec Králové Pražské Předměstí. potřeby objednatele

Znalecký posudek č /13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2159/199/2015

Znalecký posudek č /15 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek č /12 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4297/14. O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 302 pro katastrální území Kněževes u Rakovníka, obec Kněževes, okres Rakovník.

- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014. Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00036/11

ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2665/45/16

Z N A L E C K Ý P O S U D E K

ZNALECKÝ POSUDEK. č /12. o obvyklé ceně pozemků parc.č. 197/4 a 213/5 v k.ú. Podlesí nad Odrou, obec Budišov nad Budišovkou, okr. Opava.

Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, Cheb znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Z N A L E C K Ý P O S U D E K. č. 3.

- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript:

Ing. Jaroslav Chmelík, Jiráskova 4, 350 02 Cheb znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 3.155 o stanovení ceny v místě a čase obvyklé nemovitosti budovy (obč. vybavenost) čp. 2788 Aš, postavené na pozemku st.p. 3496 k.ú. Aš, spolu s pozemkem st.p. 3496 k.ú. Aš, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR. Posudek vyžádal: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava Mariánské Hory (č.j. 024 EX 186/09 62 čl. II., odst. 1. písm. a, část 2.) Účel posudku: zjištění ceny v místě a čase obvyklé (dle zák.č. 151/97 Sb.) pro účely exekučního řízení. V Chebu dne 16.6.2009 Posudek obsahuje stran/y/ textu včetně obálky a předává se ve 3 vyhotoveních.

- 2 - A/ S i t u a c e - prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny osobně znalcem dne 10.6.2009 za přítomnosti uživatele (vietnamského nájemce). Podklady pro ocenění: - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti, informace nájemce - informace objednatele ocenění - objednávka EÚ Ostrava č.j. 024 EX 186/09 62 z 22.5.2009 o přibrání znalce - kopie výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 2555 pro k.ú. Aš) z 23.2.2009 - kopie katastrální mapy v měřítku 1 : 1000 a 1 : 2880 z 23.2.2009 - informace o budově čp. 2788 k.ú. Aš z 23.6.2009 (z internetu) - informace o parcele st.p. 3496 k.ú. Aš z 23.6.2009 (z internetu) - údaje a informace o cenách nemovitostí (z realitních kanceláří, odborného tisku, internetu a vlastní databáze) - nabídky realitních kanceláří Předmět ocenění: garáž, stavební pozemek. B/ N á l e z - vlastník: Fedoš Michal Březová 2267/14 352 01 Aš 1 r.č. 53 06 01/286 - povinný: Fedoš Michal Březová 2267/14 352 01 Aš 1 r.č. 53 06 01/286 - oprávněný: PFA Group, s.r.o. Letohradská 177 251 68 Kamenice - Ládví IČ: 64 94 05 01 Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je budova čp. 2788 Aš, postavená na pozemku st.p. 3496 k.ú. Aš, spolu s pozemkem st.p. 3496 k.ú. Aš, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, ČR. Jedná se o samostatně stojící původní garáž s čelní ocelovou přístavbou prodejní části, situovanou na západním okraji města, v ulici Selbská, v bezprostřední blízkosti silničního hraničního přechodu do SRN. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy, dále pak objekty občanské vybavenosti a velká asijská tržnice. Garáž je dopravně dostupná ze Selbské ulice, dále pak přes chodník. Garáž dříve zřejmě tvořila celek s rodinným domem za garáží (dnes penzion pro zahraniční klientelu), dnes je ovšem provozována samostatně vietnamskými obchodníky pro prodej alkoholu a cigaret. Město Aš je významným městem regionu (12.807 obyvatel), ve městě jsou veškeré služby, kompletní síť úřadů, zdravotní středisko, 2 železniční nádraží, kino, základní a střední školství, plná obchodní síť, bazén, menší lyžařské středisko, jezdí zde MHD.

- 3 - Budova je napojena na veřejné a distribuční rozvody elektro a dopravně je přístupná z ulice Selbská. Jedná se o objekt postavený v klasické stavební technologii zděné stavby s tl. zdiva do 30 cm (stropní konstrukce z betonových prefabrikátů), střecha plochá s povrchem z teracové dlažby, podlaha z teracové dlažby, v uličním průčelí garáže ocelová prosklená přístavba z ocelových profilů, s prosklenými dveřmi. Klempířské konstrukce pouze částečné, přípojka elektro 220V. Na střeše ocelové zábradlí a na straně zahrady 3 předložené schody. Vytápění lokálními topidly na tuhá paliva. Budova je využívána jako prodejna. Přistavěná ocelová konstrukce vstupu je novější, plochá střecha původní garáže je silně poškozena klimatickými vlivy, zejména na svém obvodu a římse. C/ O c e n ě n í je provedeno pro účely exekučního řízení na základě usnesení soudu, t.zn. v úrovni ceny v místě a čase obvyklé ke dni prohlídky, tj. k 10.6.2009. K vlastnímu ocenění pokud se týká pojmu cena obvyklá (tržní), je její definice uvedena v 2 zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Podle tohoto předpisu se pro účely tohoto zákona cenou obvyklou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, ostatních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Pokud se týká metody ocenění jsou použity nejčastěji používané metody komerčního tržního ocenění nemovitého majetku, t.zn. metoda výnosová, nákladová a metoda porovnání tržních cen s tím, že výsledná cena je pak zjištěná váženým průměrem všech takto zjištěných údajů. Pokud se týká popisu jednotlivých metod ocenění, velikost a rozsah oceňované nemovitosti neumožňuje obšírný výklad k jednotlivým způsobům ocenění a omezuje se na stručný popis jejich obsahu. Výnosová metoda je založena na vztahu mezi tokem peněžních příjmů (cash flow) a cenou. Výnos z majetku se pak počítá ze stabilizovaného čistého příjmu, vyděleného odpovídající kapitalizační mírou. Uvedena metoda je základem výnosových metod oceňování v obecných oceňovacích předpisech. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) je založena na principu pojetí náhrady, t.zn. na tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten zaplatit za majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Tímto způsobem se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení. Základem pro tento způsob ocenění je ocenění fyzických jednotek množství (zde m3 obestavěného prostoru) průměrnou cenou. Výsledkem je pak určení reprodukční ceny a následně věcné hodnoty. Jedná se o metodu standardně užívanou v oceňovacích vyhláškách. Metoda porovnání tržních cen je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.

- 4 - Je pochopitelné, že míra přesnosti a výstižnosti při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je závislá na množství a kvalitě podkladů a informací, které má znalec k dispozici. To se týká zejména cen z realizovaných cen převodů nemovitosti, kde jsou ceny velmi často deformovány podmínkami trhu. Pozemek je součástí nemovitosti (stejný vlastník) a tedy i její ceny. V daném případě, tzn. při ocenění garáže, je k dispozici dostatečné množství objektivních a aktuálních údajů o cenách z již realizovaných prodejů v posledním období, získaných od několika jiných vlastníků přímo v lokalitě a v době prohlídky. Dále pak ceny nabízených garáží v realitní inzerci a na internetu (vzhledem k faktu, že v samotné Aši se v současné době nenabízí žádná garáž, budou pro porovnání použity i garáže v Chebu a Františkových Lázních). Podle těchto informací se cena garáží pohybuje v rozmezí 60 100 tisíc Kč v závislosti na místě a provedení. Při stanovení konečné ceny dané nemovitosti jsou posuzovány všechny relevantní skutečnosti, tzn. především známé a dostupné údaje o cenách z již realizovaných prodejů v posledním období a v dané lokalitě, vlastnosti dané lokality (atraktivita), její dopravní dostupnost (i v zimě) a bezpečnost, zejména proti vloupání, technický stav vlastní nemovitosti a další. Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Při tom bylo zjištěno, že kromě úkonů a omezení vlastnického práva, která jsou zapsána v části C) listu vlastnictví (t.zn. zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) žádná práva a závady s oceňovanou nemovitostí spojena nejsou. Nejsou proto ani předmětem samostatného ocenění.

- 5 - D/ Z á v ě r Na základě provedené analýzy a po zhodnocení všech relevantních skutečností stanovuji informativní odhad ceny obvyklé oceňované nemovitosti, (tj. výchozí bod pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu), tj. budovy (obč. vybavenost) čp. 2788 Aš, postavené na pozemku st.p. 3496 k.ú. Aš, spolu s pozemkem st.p. 3496 k.ú. Aš, obec Aš, okres Cheb, Karlovarský kraj, zapsané na LV č. 2555 pro k.ú. Aš, obec Aš, vč. jejího příslušenství, práv a závad částkou 90.000,- Kč slovy: devadesáttisíc00/100 korun českých Přílohy: - kopie katastrálních map - kopie výpisu z katastru nemovitostí - kopie usnesení EÚ Ostrava - fotodokumentace