ZNALECKÝ POSUDEK č. 93/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 79/10, 294/1, 295 a 299, zapsaných na LV číslo 145, katastrální území Velké Dvorce, obec Přimda, okres Tachov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci Karlovarská 7 25261 Jeneč Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 01.04.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 07.04.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 79/10, 294/1, 295 a 299, zapsaných na LV číslo 145, katastrální území Velké Dvorce, obec Přimda, okres Tachov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Velké Dvorce 348 06 Přimda Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Přimda Katastrální území: Velké Dvorce Počet obyvatel: 1 544 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 850,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 339,86 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 01.04.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 27.03.2014, LV číslo 145, k.ú. Velké Dvorce - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené zástupcem objednatele paní Martinou Hellebrantovou, tel.602 509 172 - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace ze smlouvy o věcném břemeni ze dne 26.08.2010 5. Vlastnické a evidenční údaje Česká republika, Státní statek Jeneč, státní podnik v likvidaci, Karlovarská 7, 25261 Jeneč - 2 -
Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno zřizování a provozování vedení na pozemek p.č. 294/1 a 295 podle smlouvy ze dne 26.08.2010. Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci - pozemky, které se nachází na různých místech katastru obce. Pozemek p.č.79/10 se nachází u bytového domu č.p. 22, pozemek p.č. 294/1 a 295 se nachází ve středu obce a pozemek pč. 299 se nachází na západním okraji obce. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace 0,75 P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce 0,90 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,675 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 339,86 0,675 1,000 229,41 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 79/10 270,00 229,41 61 940,70 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 294/1 3 611,00 229,41 828 399,51 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 295 159,00 229,41 36 476,19 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 299 3 629,00 229,41 832 528,89 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem 1 759 345,29-4 -
Pozemky - zjištěná cena = 1 759 345,29 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno zřizování a provozování vedení na pozemek p.č. 294/1 a 295 podle smlouvy ze dne 26.08.2010. Podle předložené smlouvy se jedná u p.č. 294/1 o výměru 2m 2 a u p.č. 295 o výměru 71m 2. Stupeň omezení je uvažován 50% z důvodu občasného využívání oprávnění. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: 194/1: Výměra: 2,00 m 2 Jednotková cena: 229,41 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 2,00 m 2 * 229,41 Kč/m 2 * 4,00 % = 18,35 Kč/rok 2958: Výměra: 71,00 m 2 Jednotková cena: 229,41 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 71,00 m 2 * 229,41 Kč/m 2 * 4,00 % = 651,52 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 669,88 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 669,88 Kč/rok * 50 % = 334,94 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 334,94 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 334,94 Kč * 5 let = 1 674,70 Kč Ocenění věcného břemene činí = 1 674,70 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1 759 345,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 759 345,30 Kč Celkem 1 759 345,30 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 1 674,70 Kč Hodnota věcného břemene činí: 1 674,70 Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 757 670,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 757 670,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1 759 345,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 759 345,30 Kč Celkem 1 759 345,30 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 1 674,70 Kč Hodnota věcného břemene činí: 1 674,70 Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 757 670,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 757 670,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 757 670,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátsedmtisícšestsetsedmdesát Kč - 6 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 7 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek pro bydlení, 649 m2 Celková cena: 120 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 185 Kč za m2 Adresa: Chodský Újezd - Štokov (okres Tachov) Datum aktualizace: 07.02.2014 ID zakázky: 12P042 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 649 m2 Popis: Nabízíme pozemek o výměře 649 m2. Jedná se o pozemek na okraji obce Štokov v krásné přírodě. Příjezd po zpevněné komunikaci. Rovinatá parcela, dostupné IS jsou voda a el. energie. Dopravní dostupnost Tachov 7 km, Planá 10 km, Plzeň 60 km. 2. Prodej, pozemek pro bydlení, 924 m2 Celková cena: 230 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 249 Kč za m2 Adresa: Kočov (okres Tachov) Datum aktualizace: 01.02.2014 ID zakázky: 368201 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 924 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V Doprava: Silnice Popis: - 8 -
Prodej stavební parcely v obci Kočov. Přípojka vody a elektriky je na hranici pozemku. 3. Prodej, pozemek pro bydlení, 3 362 m2 Celková cena: 550 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 164 Kč za m2 Adresa: Tachov - Oldřichov (okres Tachov) Datum aktualizace: 20.02.2014 ID zakázky: 372029 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 3 362 m2 Popis: Nabízíme pozemky o celkové výměře 3362 m2 v Tachově - Oldřichov. Pozemky jsou ohraničeny ze severní strany průmyslovou zónu a na jižní straně je vodní plocha. Plocha pozemků je zalesněná. Více informací v RK. 4. Prodej, pozemek pro bydlení, 23 389 m2 Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 42 Kč za m2 Adresa: Planá (okres Tachov) Datum aktualizace: 20.01.2014 ID zakázky: 0212 Plocha pozemku: 23 389 m2 Popis: Prodáme parcelu o rozloze 23.389 m^(2) určenou jako potencionální stavební pozemek, nacházející se ve vesnici Pavlovice. Vesnice leží asi 8 km jižně od Plané v kotlině obklopené zalesněnými vrchy. Jediná silnice, která končí v údolí Mže sem vede z nedalekého Damnova. Pavlovice jsou částečně osídleny chalupáři. Severní novější část vsi má název Ve vilkách. Severozápadně od vsi leží starý čedičový lom, zatopený vodou, který je využíván ke koupání. V případě zájmu nás neváhejte kontaktovat. 5. Prodej, pozemek pro bydlení, 932 m2 Celková cena: 45 668 Kč za nemovitost Cena za m2: 49 Kč za m2-9 -
Adresa: Lesná (okres Tachov) Datum aktualizace: 02.04.2014 ID zakázky: JED-1 Plocha pozemku: 932 m2 Popis: Prodej stavebního pozemku 932 m2 v obci Lesná, k.ú.jedlina.jedná se dle KN o stavební pozemek resp.zastavěnou plochu a nádvoří.územní plán zde však není v současné době možné využít pro mobilní obytný dům k rekreaci.v naprosto zeleném a klidném prostředí,jen 1km od Německých hranic. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí: - komunikace o výměře 9 669m 2 ve výši cca 50,- Kč/m2 Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno zřizování a provozování vedení na pozemek p.č. 294/1a 295 podle smlouvy ze dne 26.08.2010. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. - 10 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci bez odpočtu věcného břemene 482 000,- Kč Věcné břemeno - 2 000,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci 480 000,- Kč slovy: Čtyřistaosmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 07.04.2014 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 93/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 93/14. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -