Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2520 50/15 o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 45 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou výrobního objektu bez č.p./č.e. stojící na pozemku, st. parcely č. 46 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou pro výrobu č.p. 46 stojící na pozemku, st. parcely č. 47 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku a st. parcely č. 51 zastavěná plocha a nádvoří s jinou stavbou bez č.p./č.e. stojící na pozemku vše v části obce Dolní Chrášťany a pozemky parcela č. 320/1 - ostatní plocha, parcela č. 320/4 - ostatní plocha, parcela č. 320/6 - ostatní plocha, parcela č. 322/1 - lesní pozemek, parcela č. 434/7 - lesní pozemek a parcela č. 1051/17 - vodní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 58 pro katastrální území Dolní Chrášťany a obec Lhenice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 1028/2014-D Účel posudku : Zjištění ceny nemovitých věcí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Datum místního šetření : 5.5.2015 Zohlednění stavu ke dni : 5.5.2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 5.5.2015 Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 14.5.2015 provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 40 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 1028/2014-D ze dne 26.3.2015 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.10.2014, LV č. 58 A: Vlastník : 1. REALCO akciová společnost Praha, Vodičkova 736/17, Nové Město 110 00 Praha 1/1 Nemovitosti : - st. parcela č. 45 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1204 m2 se stavbou objektu výroby bez č.p./č.e. stojící na pozemku - st. parcela č. 46 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 199 m2 se stavbou objektu výroby bez č.p./č.e. stojící na pozemku - st. parcela č. 47 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 108 m2 se stavbou objektu garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku - st. parcela č. 51 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32 m2 se stavbou objektu jiné stavby stojící na pozemku - parcela č. 320/1 ostatní plocha o výměře 17564 m2 - parcela č. 320/4 ostatní plocha o výměře 2767 m2 - parcela č. 320/6 ostatní plocha o výměře 5168 m2 - parcela č. 322/1 lesní pozemek o výměře 74926 m2 - parcela č. 434/7 lesní pozemek o výměře 756 m2 - parcela č. 1051/17 vodní plocha o výměře 524 m2 vše v k.ú. Dolní Chrášťany a v obci Lhenice dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 5.5.2015 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 5.5.2015 v 10:00 hod. za účasti znalce a bývalého zaměstnance pily, který ke dni místního šetření obývá budovu č.p. 46. Vlastník ani zástupce vlastníka se na místní šetření nedostavili. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí ( kromě stavby garáže bez č.p./č.e. ), zaměření objektů a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.7 Územní plán městyse Lhenice schválený zastupitelstvem městyse 1.1.8 Konzultace na Úřadě městyse ve Lhenicích, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.9 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými objekty v lokalitě jižních Čech 1.1.10 Internet zjištění stávajících nabídek obdobných provozních domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno
3 1.1.13 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný areál bývalé pily se nachází v katastrálním území Dolní Chrášťany v obci Lhenice v části obce Dolní Chrášťany mimo zastavěnou část obce u komunikace vedoucí z obce Lužice na obec Chvalovice ve volné krajině. Celý areál tvoří objekt administrativní budovy č.p. 46, který je v KN zapsán jako objekt výrobní, hlavní budova pily bez č.p., stavba garáže bez č.p., objekty vedlejších staveb a pozemky st. parcela č. 45 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna stavbou pily bez č.p./č.e, st. parcel č. 46 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna administrativní budovou, st. parcela č. 47 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna stavbou garáže, st. parcela č. 51 zastavěná plocha a nádvoří, která již žádnou stavbou zastavěna a pozemky parcela č. 320/1 - ostatní plocha, parcela č. 320/4 - ostatní plocha, parcela č. 320/6 - ostatní plocha, parcela č. 322/1 - lesní pozemek, parcela č. 434/7 - lesní pozemek a parcela č. 1051/17 - vodní plocha, které tvoří jednotný funkční celek. Celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, drobné dřevěné stavby, studna a oplocení. Objekty jsou napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na vlastní studnu a na vlastní žumpu. Dle sdělení starostky obce Lhenice není v místě možné napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Příjezd k areálu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří oceňovaných staveb je, dle sdělení bývalého pracovníka pily a dle odborného odhadu znalce z 60. a 70. let minulého století. Technický stav objektů je, vzhledem ke svému stáří, neprováděné běžné údržbě a dlouholetému neužívání objektů zanedbaný. Dále viz výpočet opotřebení. Nestandardní je umístění objektu rodinného domu č.p. 45 a přiléhajících pozemků ve vlastnictví jiného subjektu uprostřed oceňovaného areálu. přístup k těmto nemovitým věcem je zajištěn k tíži oceňovaných pozemků parcela č. 320/1 a č. 320/6 věcným břemenem práva jízdy. Viz níže výpočet ceny závady. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav domu č.p. 106 a vedlejší stavby vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 5.5.2015. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo
4 kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.3.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. 1.3.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.3.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.3.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.3.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ).
5 1.3.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. 1.3.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.
6 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Administrativní budova č.p. 46 na st. parcele č. 46 2.1.2 Výrobní budova pily bez č.p./č.e. na st. parcele č. 45 2.1.3 Stavba garáže bez č.p./č.e. na st. parcele č. 47 2.1.4 Stavba skladu dřeva bez č.p./č.e. na parcele č. 320/1 2.1.5 Venkovní úprava 2.1.6 Pozemky st. parcela č. 45, č. 46, č. 47 a č. 51 a parcely č. 320/1, č. 320/4, č. 320/6 a č. 1051/17 2.1.7 Lesní pozemky parcela č. 322/1 a č. 3434/7 2.1.8 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny 2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.4 Výpočet ceny závady ( věcného břemene ) 2.5 Rekapitulace a závěr 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Administrativní budova č.p. 46 na st. parcele č. 46 2.1.1.1 Popis Objekt č.p. 46 je zapsán v katastru nemovitostí jako objekt výrobní, což je v rozporu se skutečným využitím, kdy byl objekt užíván jako kancelářská budova se sociálním zařízením pro zaměstnance a jídelna. Jedná se o zděný, nepodsklepený, jednopodlažní objekt půdorysného tvaru písmene "L" s plochou střechou vystavěný na mírném svahu. Příjezd a přístup je z vnitroareálové komunikace. Hlavní vstup je z východní fasády a do bývalé jídelny z jižní fasády. Původní stáří objektu je dle sdělení bývalého pracovníka pily a odborného odhadu cca 40-50 let, stav podprůměrný, zanedbaný, patrná je dlouhodobě absentující běžná údržba. Dále viz výpočet opotřebení. Základy : základové pasy betonové s izolací Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : hurdisové s omítnutým rovným podhledem Střecha : plochá Střešní krytina : pozinkovaný plech Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : cementový potěr, dlažby a jekory Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená
Dveře : hladké El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : nevyskytují se, pouze jedny kamna Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : sociální zařízení pro muže a ženy, umyvadla, sprchy a WC Rozvod plynu : nevyskytují se Zdroj teplé vody : bojler Kuchyňské vybavení : nevyskytují se 7 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. výška objektu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 24,40 * 6,10 + 7,75 * 6,25 = 197,28 srovnatelná výška = 4,30 848,30 2,00 * 1,10 = 2,20 = 2,30 5,06 celkem 1.NP a zastřešení 199,48 853,36 celkem OP administrativní budova č.p. 46 853,36 m 3 Podlaží PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. NP 199,48 3,30 853,36 Celkem všechna podlaží 199,48 853,36 Zastřešení Celkem budova 853,36 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží 7Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 199,48 : 1 = 199,48 m 2 Průměrná výška podlaží ( 199,48 * 3,30 )/199,48 = 3,30 m - 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 199,48 m 2, což je více než 150 m 2, nemůže přesto jíti o halu, v objektu nejsou větší prostory než 400 m3 zaujímající více než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. V objektu nejsou též žádné byty, nemůže jíti o rodinný dům. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 13 až 21 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle převažujícího užití stavby dle 12 vyhlášky jako BUDOVA objekt typu F budova pro administrativu. Využití je rozdílné od druhu stavby zapsané v katastru nemovitostí. Oceňovaná stavba je budovou pro administrativu typu F se základní cenou 2 807,- Kč/m3
8 2.1.1.4 Koeficienty Budova podle 12 a přílohy č. 8 vyhlášky objekt pro administrativu typ F ( 1.NP, plochá střecha ) dle přílohy č. 8 ZC 2 807,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 853,36 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 199,48 Průměrná výška podlaží PVP m 3,30 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,9531 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,9364 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) obec s počtem obyvatel nad 1000 ostatní obce pol. č. 5 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,097 Pořizovací cena konstrukce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 00,00 Podíl ceny podkroví = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,90 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.08200 0.08200 2 Svislé konstrukce Cihelné zdivo S 0.17400 0.17400 3 Stropy Vložkové do traverz S 0.09300 0.09300 4 Zastřešení Plochá S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech Pozinkovaný plech S 0.02100 0.02100 6 Klempířské konstrukce Úplné z pozinkovaného plechu S 0.00600 0.00600 7 Úprava vnitřních povrchů Vápenné štukové omítky S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Břízolitové omítky S 0.03300 0.03300 9 Vnitřní obklady keramické Keramické běžné S 0.01800 0.01800 10 Schody Nevyskytují se CH 0.02900 0.00000 11 Dveře a vrata Hladké a dřevěné S 0.03100 0.03100 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Dřevěná zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Povrchy podlah Jekor, dlažba, cementový potěr S 0.03200 0.03200 15 Vytápění Nevyskytují se CH 0.04200 0.00000 16 Elektroinstalace 220 V/380V,automaty S 0.05700 0.05700 17 Bleskosvod Instalován S 0.00300 0.00300 18 Vnitřní vodovod Rozvod studené i teplé S 0.03200 0.03200 19 Vnitřní kanalizace Provedena S 0.03100 0.03100 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00200 0.00000 21 Ohřev teplé vody Bojler S 0.01700 0.01700 22 Vybavení kuchyní Neuvažuje se - - - 23 Vnitřní hygienická zařízení sociální zařízení pro muže a ženy S 0.03000 0.03000 24 Výtahy Nevyskytuje se CH 0.01400 0.00000 25 Ostatní Nevyskytují se CH 0.05900 0.00000 26 Instalační jádra Neuvažuje se - - - Na Konstrukce navíc Nevyskytují se Na 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.85400 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.85400 Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki Kč/m 3 ZCU 3 791,46
9 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří oceňovaného objektu č.p. 46 nebylo znalci sděleno vlastníkem ani nebyly dohledány žádné písemné doklady o původním stáří objektu. Dle vyjádření bývalého zaměstnance pily, který objekt částečně užívá a následně dle odborného odhadu znalce lze uvažovat o původním stáří z přelomu 60. a 70. let minulého století. Ke dni ocenění je objekt převážně neužívaný, neudržovaný a bez předchozí rekonstrukce není možné objekt plně užívat. V jedné místnosti je ubytován, bez právního titulu, výše zmíněný bývalý zaměstnanec pily. Běžná údržba není prováděna v posledních letech vůbec. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. Většina prvků krátkodobé životnosti vykazuje zvýšené opotřebení. Výpočet opotřebení je, z důvodu zjednodušení, proveden lineární metodou. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1970 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 45 let 35 let 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 56,25 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 786,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 3 791,46 Obestavěný prostor OP m 3 853,36 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 3 236 390,26 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 3 236 390,26 Opotřebení 56,25 % - 1 820 469,52 Cena časová administrativní budovy č.p. 46 ke dni odhadu Kč 1 415 920,74 2.1.2 Výrobní budova pily bez č.p./č.e. na st. parcele č. 45 2.1.2.1 Popis Výrobní objekt s provozem pily je zděný, částečně podsklepený, jednopodlažní objekt nepravidelného půdorysu se sedlovými střechami nad jednotlivými částmi půdorysu. Hlavní část stavby tvoří jednolodní objekt pily s kolejovým pojezdem v podlaze a s částečným podsklepením. U severní části tohoto objektu je provedena dvojpodlažní zděná přístavba, kdy spodní podlaží je zapuštěné svou jižní fasádou do terénu. Na západní straně objektu je další jednolodní část s několika vraty, která slouží k expedici již hraněného řeziva. Příjezd a přístup je z vnitroareálové komunikace. Hlavních vstupů do objektu je vícero. Všechno vybavení stavby vč. technologie bylo demontováno. Původní stáří objektu je dle sdělení bývalého pracovníka pily a odborného odhadu cca 50-55 let, stav podprůměrný, zanedbaný, patrná je dlouhodobě absentující běžná údržba. Dále viz výpočet opotřebení. Základy : základové pasy betonové s izolací Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : omítka Stropy : převážná část stavby bez stropů, v přístavku betonové
10 Střecha : sedlová Střešní krytina : pozinkovaný plech Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení - dle odhadu znalce, část stavby nepřístupna Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : cementový potěr, dřevěné Schodiště : pouze jedno dřevěné Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké Vrata : dřevěná El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : nevyskytují se Vytápění : nevyskytují se Rozvod vody : nevyskytují se Sanitární zařízení : nevyskytují se Rozvod plynu : nevyskytují se Zdroj teplé vody : nevyskytují se Kuchyňské vybavení : nevyskytují se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 23,00 * 6,20 = 142,60 srovnatelná výška = 3,00 427,80 20,50 * 11,20 = 229,60 = 2,10 482,16 celkem 1.PP 372,20 909,96 23,00 * 6,20 = 142,60 ( 3,00 * 3,30 )/2 = 3,15 449,19 64,50 * 11,40 = 735,30 srovnatelná výška = 3,00 2205,90 31,00 * 6,70 = 207,70 srovnatelná výška = 3,20 664,64 8,20 * ( 6,80 * 4,50 )/2 = 46,33 srovnatelná výška = 3,00 138,99 3,00 * 17,50 = 52,50 srovnatelná výška = 3,00 157,50 celkem 1.NP 1184,43 3616,22 64,50 * 11,40 = 735,30 3,00/2 = 1,50 1102,95 31,00 * 6,70 = 207,70 0,20/2 = 0,10 20,77 8,20 * ( 6,80 * 4,50 )/2 = 46,33 srovnatelná výška = 0,75 39,38 3,00 * 17,50 = 52,50 srovnatelná výška = 0,75 34,75 celkem 1.NP 1197,85 celkem OP výrobní budova pily bez č.p./č.e. 5 724,03 m 3 PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží Zastavěná plocha ( m 2 ) Výška ( m ) Obestavěný prostor (m 3 )
11 1. PP 372,20 2,10 909,96 1. NP 1184,43 4,80 3616,22 Celkem všechna podlaží 1556,63 4526,18 Zastřešení 1197,85 Celkem budova 5724,03 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží 7Počet podlaží 2 Průměrná zastavěná plocha 1556,63 : 2 = 778,32 m 2 Průměrná výška podlaží ( 372,20 * 2,10 + 1184,43 * 4,80 )/1556,63 = 4,154 m 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha je 1184,43 m 2, což je více než 150 m 2, nemůže přesto jíti o halu, v objektu není součet volných vnitřních prostor větších než 400 m3 větší než než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. V objektu nejsou bytové prostory, nemůže jíti o rodinný dům. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 13 až 21 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 12 vyhlášky jako BUDOVA budovy pro průmysl.. Provozní budova bývalé pily je stavbou pro průmysl typu L se základní cenou 2 786,- Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Budova podle 12 a přílohy č. 8 vyhlášky objekt pro průmysl typ L ( 1.PP, 1.NP, sedlová a plochá střecha ) dle přílohy č. 8 ZC 2 786,- Kč/m 3 Obestavěný prostor části objektu OP m 3 5724,03 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 778,32 Průměrná výška podlaží PVP m 4,154 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,9285 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,8055 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) nad 1 000 obyvatel ostatní obce pol. č. 5 K5 0,90 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,086 Pořizovací cena konstrukce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny podkroví a vrat = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení stavby je stanoveno na základě odborného odhadu - část stavby nebyla přístupna Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy S 0.08300 0.08300 2 Svislé konstrukce Zděné S 0.21400 0.21400 3 a Stropy betonové v části objektu S 20% 0.02260 0.02260 3 b Stropy převážně se nevyskytují CH 80 % 0.09040 0.00000 4 Zastřešení Sedlová a plochá S 0.06200 0.06200 5 Krytiny střech Pozinkovaný plech S 0.02200 0.02200 6 Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu S 0.00600 0.00600 7 Úprava vnitřních povrchů Vápenné omítky S 0.05800 0.05800 8 Úprava vnějších povrchů Vápenné omítky S 0.03200 0.03200 9 Vnitřní obklady keramické Nevyskytují se CH 0.00800 0.00000
12 10 Schody Dřevěné P 0.03100 0.01426 11 Dveře Hladké a dřevěné S 0.03200 0.03200 12 Vrata Dřevěná S 0.00300 0.00300 13 Okna Dřevěná zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Povrchy podlah Betonové, dřevěné S 0.02900 0.02900 15 Vytápění Nevyskytují se CH 0.03800 0.00000 16 Elektroinstalace 220 V/380V,automaty S 0.06400 0.06400 17 Bleskosvod Instalován S 0.00300 0.00300 18 Vnitřní vodovod Nevyskytuje se CH 0.02200 0.00000 19 Vnitřní kanalizace Nevyskytuje se CH 0.02000 0.00000 20 Vnitřní plynovod Neuvažuje se - - - 21 Ohřev teplé vody Není instalován CH 0.01700 0.00000 22 Vybavení kuchyní Neuvažuje se - - - 23 Vnitřní hygienická zařízení Nevyskytují se CH 0.02900 0.00000 24 Výtahy Nevyskytuje se CH 0.01000 0.00000 25 Ostatní Nevyskytuje se CH 0.05200 0.00000 26 Instalační jádra Neuvažuje se - - - Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.69686 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.69686 Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki Kč/m 3 ZCU 2 559,74 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Stáří oceňovaného objektu bývalé pily nebylo znalci sděleno vlastníkem ani nebyly dohledány žádné písemné doklady o původním stáří objektu. Dle vyjádření bývalého zaměstnance pily, který byl přítomen místnímu šetření a následně dle odborného odhadu znalce lze uvažovat o původním stáří z 60. let minulého století. Ke dni ocenění je objekt neužívaný, neudržovaný s demontovaným vnitřním vybavením bez předchozí rekonstrukce není možné objekt plně užívat. Běžná údržba není prováděna v posledních letech vůbec. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. Většina prvků krátkodobé životnosti vykazuje zvýšené opotřebení. Výpočet opotřebení je, z důvodu zjednodušení, proveden lineární metodou. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1960 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 55 let 35 let 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení 61,11 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 786,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 559,74 Obestavěný prostor OP m 3 5724,03 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 14 652 028,55 Stupeň dokončení stavby % 100
13 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 14 652 028,55 Opotřebení 61,11 % - 8 953 854,65 Cena časová budovy pily bez č.p.úč.e. ke dni odhadu Kč 5 698 173,90 2.1.3 Stavba garáže bez č.p./č.e. na st. parcele č. 47 2.1.3.1 Popis Objekt garáže bez č.p./č.e. je postaven jižně od hlavní budovy na st. parcele č. 47 - zastavěná plocha a nádvoří jako samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou. Objekt je dřevěné konstrukce pravděpodobně s oboustranným opláštěním, střechu tvoří dřevěný vázaný krov. Způsob užívání objektu nebyl zjištěn, dle sdělení bývalého pracovníka pily nebyl objekt užíván jako garáž, ale jako sklad, proto je oceněn jako vedlejší stavba. Ke dni ocenění je prázdný a zjevně neužívaný. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : dřevěná s obitím prkny Strop : dřevěný Vnější povrchy obvodových stěn : nátěry Vnitřní povrchy : nátěry Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Vrata či dveře : dřevěné Okna : dřevěná Klempířské konstrukce : nevyskytují se Podlahy : pravděpodobně betonové Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : elektro 2.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce. Rozměry nebylo možno změřit z důvodu nedostupnosti. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 11,00 * 9,75 =107,25 srovnávací výška = 3,00 321,75 celkem 1.NP 107,25 321,75 11,00 * 9,75 =107,25 1,90/2 = 0,95 101,89 celkem zastřešení 107,25 101,89 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP garáže bez č.p./č.e. 423,64 m 3 2.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a pravděpodobným užíváním určen jako vedlejší stavba. Je sice zapsán v katastru nemovitostí jako garáž, ale dle sdělení bývalého zaměstnance pily nebyl jako garáž užíván. Svou zastavěnou plochou 107,25 m 2 sice mírně přesahuje 100 m 2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že pro výpočet věcné ceny je plně dostačující provést ocenění jako vedlejší
14 stavba, i z toho důvodu, že není přesně známo vnitřní vybavení stavby. Ocenění se provede dle vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou pro vedlejší stavby stanovenou v závislosti na druhu konstrukce. Oceňovaná stavba garáže bez č.p. na st. parcele č. 47 je pro zjednodušení výpočtu vedlejší stavbou typu C/I základní cena 1 055,- Kč/m 3 2.1.3.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ C/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1055,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 423,64 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 5 ostatní obce K5 0,90 nad 1000 ob. Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,067 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení a zařízení stavby stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové pasy S 0.06400 0.06400 2 Obvodové konstrukce dřevěná konstrukce S 0.30300 0.30300 3 Stropy dřevěné S 0.19400 0.19400 4 Krovy dřevěný vázaný S 0.09800 0.09800 5 Krytina eternitová S 0.06800 0.06800 6 Klempířské konstrukce nevyskytují se CH 0.01800 0.00000 7 Úprava povrchů nátěry S 0.04900 0.04900 8 Schodiště nevyskytuje se CH 0.03700 0.00000 9 Dveře, vrata dřevěná S 0.02900 0.02900 10 Okna dřevěná S 0.01200 0.01200 11 Podlahy betonové S 0.08000 0.08000 12 Elektroinstalace provedena S 0.04800 0.04800 CELKEM 1.00000 0.94500 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.94500 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 854,67 2.1.3.5 Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce a dle sdělení souseda je původní stáří cca 40-50 let. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebí např. střešní krytina, okna, vrata. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna prakticky vůbec. Opotřebení je stanoveno pro zjednodušení lineární metodou. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1970 Stáří 45 let Předpokládaná další životnost 15 let Celková životnost 60 let Procento ročního opotřebení 1,67 % Opotřebení 75,00 %
15 2.1.3.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 055,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 1 854,67 Obestavěný prostor OP m 3 423,64 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 785 713,50 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 785 713,50 Opotřebení 75,00 % - 589 285,12 Cena stavby garáže bez č.p./č.e. ke dni odhadu Kč 196 428,38 2.1.4 Stavba skladu dřeva bez č.p./č.e. na parcele č. 320/1 2.1.4.1 Popis Objekt skladu bez č.p./č.e. je postaven u východní fasády hlavní budovy pily na parcele č. 320/1 - ostatní plocha jako samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou. Objekt je kovové konstrukce s jednostranným dřevěným opláštěním, střechu tvoří ocelový vazník rámový. Objekt byl užíván ke skladování dřeva před jeho závozem na katr. Ke dni ocenění je prázdný a zjevně neužívaný. Základy : betonové patky Nosná konstrukce : kovová rámová s obitím prkny Strop : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : nátěry Vnitřní povrchy : nátěry Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Vrata či dveře : dřevěné Okna : dřevěná Klempířské konstrukce : nevyskytují se Podlahy : pravděpodobně betonové Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : elektro 2.1.4.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce. Rozměry nebylo možno změřit z důvodu nedostupnosti. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 6,20 * 16,90 =104,78 srovnávací výška = 3,00 314,34 celkem 1.NP 104,78 314,34 6,20 * 16,90 =104,78 0,70/2 = 0,35 36,67 celkem zastřešení 104,78 36,67 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP skladu dřeva bez č.p./č.e. 351,01 m 3
16 2.1.4.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a předchozím užíváním určen jako vedlejší stavba. Svou zastavěnou plochou 104,78 m 2 sice mírně přesahuje 100 m 2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že pro výpočet věcné ceny je plně dostačující provést ocenění jako vedlejší stavba. Ocenění se provede dle vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou pro vedlejší stavby stanovenou v závislosti na druhu konstrukce. Oceňovaná stavba bez č.p. na parcele č. 320/1 je pro zjednodušení výpočtu vedlejší stavbou typu F/I základní cena 970,- Kč/m 3 2.1.4.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ F/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 970,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 351,01 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 5 ostatní obce K5 0,90 nad 1000 ob. Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,067 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové patky S 0.08300 0.08300 2 Obvodové konstrukce kovová konstrukce S 0.31900 0.31900 3 Stropy kovové vazníčky S 0.21200 0.21200 4 Krovy neuvažuje se - - - 5 Krytina eternitová S 0.11100 0.11100 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0.01600 0.01600 7 Úprava povrchů nátěry S 0.06000 0.06000 8 Schodiště neuvažuje se - - - 9 Dveře, vrata kovová S 0.03700 0.03700 10 Okna dřevěná zdvojená S 0.01400 0.01400 11 Podlahy štěrk P 0.10800 0.04968 12 Elektroinstalace provedena S 0.04000 0.04000 CELKEM 1.00000 0.94168 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.94168 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 699,25 2.1.4.5 Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce a dle sdělení souseda je původní stáří cca 40-50 let. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebí např. střešní krytina, okna, vrata. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna prakticky vůbec. Opotřebení je stanoveno pro zjednodušení lineární metodou. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1975 Stáří 40 let Předpokládaná další životnost 20 let
17 Celková životnost 60 let Procento ročního opotřebení 1,67 % Opotřebení 66,68 % 2.1.4.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 970,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 1 699,25 Obestavěný prostor OP m 3 351,01 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 596 453,74 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 596 453,74 Opotřebení 66,68 % - 397 715,36 Cena vedlejší stavby bez č.p./č.e. ke dni odhadu Kč 198 738,38 2.1.5 Venkovní úprava 2.1.5.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství areálu bývalé pily. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení vč. brány a vrátek - Zpevněné plochy - Dřevěné drobné stavby - Studny 2.1.5.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši procentuálního podílu z věcné resp. reprodukční ceny stavby či staveb oceňovaných a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Dle odborného odhadu znalce je procentuální podíl stanoven dle rozsahu venkovních úprav ve výši 8 %. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena administrativní budovy č.p. 46 3 236 390,26 Kč Cena výrobní budovy pily bez č.p./č.e. 14 652 028,55 Kč Cena stavby garáže bez č.p./č.e. 785 713,50 Kč Cena vedlejší stavby skladu dřeva bez č.p./č.e. 596 453,74 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 19 270 586,05 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 8,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 1 541 646,88 Kč Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena administrativní budovy č.p. 46 Cena výrobní budovy pily bez č.p./č.e. Cena stavby garáže bez č.p./č.e. Cena vedlejší stavby skladu dřeva bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 1 415 920,74 Kč 5 698 173,90 Kč 196 428,38 Kč 198 738,38 Kč 7 509 261,40 Kč
18 Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 8,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 600 740,91 Kč 2.1.6 Pozemky st. parcela č. 45, č. 46, č. 47 a č. 51 a parcely č. 320/1, č. 320/4, č. 320/6 a č. 1051/17 2.1.6.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.6.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 45 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou budovy pily a má výměru 1204 m2, st. parcela č. 46 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou administrativní budovy č.p. 46 a má výměru 199 m2, st. parcela č. 47 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou garáže bez č.p./č.e. a má výměru 108 m2, st. parcela č. 51 - zastavěná plocha a nádvoří není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 32 m2, parcela č. 320/1 - ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 17564 m2 ( na minoritní části je stavba skladu dřeva ), parcela č. 320/4 - ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 2767 m2, parcela č. 320/6 - ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 5168 m2 a parcela č. 1051/17 - ostatní plocha není zastavěna žádnou stavbou a má výměru 524 m2. Pozemky tvoří funkční celek a kromě parcely č. 1051/17 - vodní plocha, jsou všechny v územním plánu městyse Lhenice zařazeny ve funkční ploše s možností výstavby objektů pro výrobu. Celková výměra oceňovaných pozemků je 27566 m2. Věcné břemeno práva jízdy zatěžující parcely č. 320/1 a č. 320/6 není ve výpočtu zohledněno, bude provedeno samostatně. V obci Lhenice a v části obce Dolní Chrášťany nebyl v poslední době prodán žádný srovnatelný pozemek. Znalcem byl proto vybrán jako srovnávací pozemek, který se nachází přímo v obci Lhenice. Pozemek je určen územním plánem obce pro výstavbu RD. Výměra pozemku je 4603 m2 a je nabízen za cenu 849 000,- Kč. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena korigována koeficientem 0,75, koeficient zohledňuje i chatku na pozemku. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Lhenice, okraj zastavěné části obce, převažuje funkce bydlení v RD, pozemek s chatkou Popis srovnávacího pozemku mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě vč. možnosti napojení Výměra srovnávacího pozemku VS m2 4603 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x 849 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 147,56 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Lhenice, zpevněný 0.95 příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený, EI, kanalizace, vodovod 1.35 na hranici pozemku C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Venkovská lokalita 1.20
19 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.4617 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Lhenice, samostatná část obce Dolní Chrášťany, mimo zastavěnou část obce Popis oceňovaného pozemku zvlněné pozemky s orientací severním směrem, na části zastavěné stavbou provozní pro výrobu, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě pouze EI, voda vlastní studna, kanalizace vlastní žumpa Výměra oceňovaného pozemku 1204 + 199 + 108 + 32 + 17564 m2 27566 + 2767 + 5168 + 524 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura mimo zastavěnou část obce, zpevněný příjezd 0.80 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně - EI, voda a 1.20 kanalizace vlastní C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Minimální 0.65 F Speciální charakteristiky Velká výměra 0.80 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.2195 Poměr indexů Pi = Io/Is - 0.4754 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 70,15 Cena oceňovaných pozemků Kč 1 933 754,90 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč 1 933 750,- 2.1.7 Lesní pozemky parcela č. 322/1 a č. 434/7 Výše oceňované pozemky parcela č. 322/1 - lesní pozemek a parcela č. 434/7 - lesní pozemek nejsou zastavěny žádnými stavbami a nejsou určeny k zastavění platným územním plánem městyse Lhenice, neleží v zastavěném území obce ani v zastavitelné ploše. Jsou užívány jako lesní pozemky se vzrostlým lesním porostem resp. náletem charakteru lesního porostu a takto jsou oceňovány. LHP na pozemky nebyl znalci předložen. Na pozemcích je smíšený porost stáří 50-60 let, na parcele č. 322/1 se jedná o převažující porost borový a zbývající je bříza a na parcele č. 434/7 se jedná o smíšený porost různého stáří a typu. Porosty nejsou udržovány ani ošetřovány. Srovnávací lesní pozemek je v současné době prodáván ve fázi reservace. Leží v lokalitě obce Volyně mimo zastavěnou část obce. Prodejní cena je ve výši 18,- Kč/m2 pozemku. Dle platného územního plánu obce Volyně není parcela určena k zastavěn. Pozemek má výměru 8300 m2, porost je borový a smrkový, stáří porostu cca 80 let. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra )
20 Poloha srovnávacího pozemku obec Volyně, mimo zastavěnou část obce, volná zemědělská krajina Popis srovnávacího pozemku mírně svažitý pozemek nezpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku, užíván jako lesní pozemek s lesním porostem Výměra srovnávacího pozemku VS m2 8300 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 150 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 18,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Mimo zastavěnou část obce, nezpevněný příjezd 0.90 B Typ pozemku lesní, užívaný k hospodářské funkci lesa 1.00 C Třída velikosti obce 0 až 5 tisíc obyvatel 0.50 D Omezení užívání pozemku Žádné 1.00 E Územní připravenost, infrastr. Standardní 0.65 F Speciální charakteristiky vzrostlý porost - SM, BO cca 80 let 1.10 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.32175 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Lhenice, mimo zastavěnou část obce, volná zemědělská krajina Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý pozemek zpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku, užíván jako lesní pozemek s lesním porostem Výměra oceňovaného pozemku 4926 + 756 m2 5682 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Mimo zastavěnou část obce, zpevněný příjezd 0.90 B Typ pozemku Zemědělské a pozemky ostatní plochy 1.00 C Třída velikosti obce 0 až 5 tisíc obyvatel 0.50 D Omezení užívání pozemku Žádné 1.00 E Územní připravenost, infrastr. Standardní 0.65 F Speciální charakteristiky vzrostlý smíšený porost - SM, BO, OL, BR cca 50 1.00-60 let Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.2925 Poměr indexů Pi = Io/Is - 0.909 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 16,37 Obvyklá cena oceňovaných lesních pozemků ke dni odhadu zaokrouhlená Kč 93 010,00 2.1.8 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Administrativní budova č.p. 46 1 415 920,74 Kč 56,25 % 3 236 390,26 Kč Výrobní budova pily bez č.p./č.e. 5 698 173,90 Kč 61,11 % 14 652 028,55 Kč Stavba garáže bez č.p./č.e. 196 428,38 Kč 75,00 % 785 713,50 Kč Stavba skladu dřeva bez č.p./č.e. 198 738,38 Kč 66,68 % 596 453,74 Kč