ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1891/41/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 1136 v k.ú. a obci Cholenice, zapsaný na LV č. 27, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Cholenice, k.ú. Cholenice Adresa nemovité věci: Cholenice, 507 32 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 040Ex 6607/14-51 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 49 000 Kč Datum místního šetření: 24.2.2016 Stav ke dni : 24.2.2016 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 26.2.2016 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III.práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 27 ze dne 1.2.2016 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 24.2.2016. Povinný Kašparek Jindřich byl doporučeným dopisem vyzván k součinnosti, zásilka byla dne 15.2.2016 vhozena do schránky, do dnešního dne nereagoval. Pozemek je volně přístupný 5. Informace ze stavebního úřadu obce Cholenice 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 6607/14-51 Místopis Obec Cholenice se nachází v okrese Jičín, kraj Královéhradecký. Leží 14 km jihozápadně od Jičína a na severozápadě přiléhá ke Kopidlnu. Ke dni 1. 1. 2014 zde žilo 225 obyvatel. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1378. - 2 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Oceňovaný pozemek je situovaný v jihovýchodní okrajové části katastrálního území Cholenice, v blízkosti jeho zastavěného území. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace, silnice na pozemku p.č. 1138 ve vlastnictví obce, situovaný po jeho pravé straně ve směru Cholenice - Běchary. Pozemek je vzdálen cca. 450 m od centra obce a jeho občanské vzdálenosti (obecní úřad, obchod, restaurační zařízení a autobusová zastávka). Dle sdělení stavebního úřadu není dosud schválen územní plán, je pouze vymezeno zastavěné území, dle kterého je pozemek situován mimo zastavěné území města, místním šetřením zjištěno, že pozemek je v bloku orné půdy, hospodářsky obhospodařovávaný, hranice pozemku jsou nezřetelné, ale lze vyloučit existenci trvalých porostů. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Kašpárek Jindřich, Čimická 769/96, Bohnice, 18100 Praha 8 Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 32011 564 31212 2340 Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Kašpárek Jindřich Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 26.02.2016 06:00:00. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinný. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 1136 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 1136 o výměře 2 904 m 2 je přístupný z veřejné zpevněné komunikace p.č. 1138 ve vlastnictví obce. Dle sdělení stavebního úřadu není dosud schválen územní plán, je pouze vymezeno zastavěné území, dle kterého je pozemek situován mimo zastavěné území města, místním šetřením zjištěno, že pozemek je v bloku orné půdy, hospodářsky obhospodařovávaný, hranice pozemku jsou nezřetelné, ale lze vyloučit existenci trvalých porostů. Užívání pozemků je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená cena /kupní cena cena celkový [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Dětenice - Osenice, okres Jičín, 9 329 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,03 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 9 329 233 225 25,00 0,89 22,29 Popis pozemku: pozemky vedených jako orná půda a trvalý travní porost o celkové výměře 9329 m2 v katastrálním území Osenice, okres Jičín. Orná půda tvoří 84% výměry. BPEJ 35301 a 36300. Bez pachtovní smlouvy. Lokalita: Běchary - Běchárky, okres Jičín, 55 188 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 1,03 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 55 188 1 067 888 19,35 0,83 16,01 Popis pozemku: zemědělský pozemek v katastrálním území Běchary (okr. Jičín). Druh pozemku: orná půda. Výměra pozemku činí 55 188 m2. V případě zájmu nás kontaktujte. Lokalita: Úbislavice - Česká Proseč, okres Jičín, 16 211 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 1,02 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 16 211 313 683 19,35 0,86 16,73 Popis pozemku: zemědělský pozemek v katastrálním území Česká Proseč (okr. Jičín). Druh pozemku: trvalý travní porost. Výměra pozemku činí 16 211 m2. V případě zájmu nás kontaktujte. Lokalita: Stará Paka - Ústí, okres Jičín 18 484 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 0,95 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 18 484 412 194 22,30 0,81 17,96 Popis pozemku: zemědělský pozemek v katastrálním území Ústí u Staré Paky (okr. Jičín). Druh pozemku: orná půda. Výměra pozemku činí 18 484 m2. - 5 -
Lokalita: Markvartice - Rakov, okres Jičín, 24 996 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 1,05 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 24 996 494 921 19,80 0,84 16,70 Popis pozemku: zemědělský pozemek v katastrálním území Rakov u Markvartic (okr. Jičín). Druh pozemku: orná půda. Výměra pozemku činí 24 996 m2. Lokalita: Vidochov, okres Jičín, 22 053 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 0,99 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 22 053 374 000 16,96 0,80 13,49 Popis pozemku: zemědělský pozemek a k němu přiléhající lesní pozemek v katastrálním území Stupná. Pozemky tvořící společně jeden celek jsou ve výlučném vlastnictví a prodávaná výměra činí 22.053 m2. Z celkové výměry je 21.668 m2 trvalý travní porost a 385 m2 lesní pozemek. Zemědělský pozemek je zatížen pachtovním vztahem. Lokalita: Staré Hrady, okres Jičín 16 283 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 1,03 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 16 283 260 500 16,00 0,87 13,97 Popis pozemku: zemědělské pozemky ve Starých Hradech o celkové rozloze 16 283 m2. Část pozemků je zahrnuta v LPIS. Staré Hrady se nachází v okrese Jičín, v Královéhradeckém kraji. Staré Hrady je také názvem katastrálního území. Průměrná jednotková cena 16,74 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemky zemědělské, situované mimo zastavěné území obce, přístupné po zpevněné veřejné komunikaci. Pozemky se pohybují v intervalu od 13,- do 23,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 17,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 1136 2 904 17,00 49 368 Celková výměra pozemků 2 904 Hodnota pozemků celkem 49 368-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 49 368 Kč Obvyklá cena 49 000 Kč slovy: Čtyřicetdevěttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými zemědělskými pozemky mimo zastavěné území v okrese Jičín, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. zemědělském pozemku, situovaném mimo zastavěné území obce, přístupné po zpevněné komunikaci, v okrajové části obce Cholenice, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 49 368,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 27 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 49 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p.č. 1136 v k.ú. a obci Cholenice, zapsaný na LV č. 27, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín ; se zohledněním práv a závad ve výši 49 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 25.2.2016 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1891/41/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 41. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 27 ze dne 1.2.2016 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality a farmy.cz 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
- 11 -
Mapa oblasti - 12 -