Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo: 4427 8 / 12 o obvyklé ceně objektu garáže bez č.p./č.e. situovaného na pozemku p.č. 2897/19 s příslušenstvím v k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, kraj Moravskoslezský, bez pozemku Vlastník nemovitosti (dle LV): Objednatel: Účel zpracování posudku: Vypracovala: Hošovská Jaroslava Cihelní 1106/85 Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2 Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Husova 8a, 602 00 Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem Ing. Klára Schenková V Brně dne 11.1.2012 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Husova 8a, 602 00 Brno, č.j. 030 EX 1264/07-144 ze dne 2.11.2011 a č.j. 030 EX 1264/07-151 ze dne 5.12.2011 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je objekt bez č.p./č.e. (garáž) na p.č. 2897/19, LV č. 1453, k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava - město, Moravskoslezský kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitosti, jejího příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojenou, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitost. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 1264/07-144 ze dne 2.11.2011 vydané Exekutorským úřadem Brno město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Husova 8a, 602 00 Brno b) Usnesení č.j. 030 EX 1264/07-151 ze dne 5.12.2011 vydané Exekutorským úřadem Brno město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Husova 8a, 602 00 Brno c) Výpis z katastru nemovitostí, LV č.1453 pro k.ú. Slezská Ostrava, vyhotovený katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město dne 28.11.2011, řízení PÚ 8038/11 d) Informace o pozemku p.č. 2897/19 včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz e) Místní šetření provedené dne 25.11.2011 Ing. Klárou Schenkovou a Bc. Markem Liškou ze znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. f) Fotodokumentace pořízená při místním šetření g) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění h) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze i) Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, VII. přepracované a doplněné vydání, vydavatel akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno, 2008 j) Zpráva o nebezpečí povodně získaná z internetových stránek České asociace pojišťoven http://www.cap.cz/ k) Ústní, resp. telefonické sdělení o stáří oceňované nemovitosti sdělené paní Radkou Jeřábkovou, zástupkyní Úřadu městského obvodu Slezská Ostrava, Statutární město Ostrava, Těšínská 35, 710 16 Slezská Ostrava l) Vyjádření k písemné žádosti o poskytnutí nájemní smlouvy, sp. zn.: SLE/491/12/MS/Pi ze dne 4.1.2012, zaslal Ing. Pavel Slabý, vedoucí odboru 2
majetkové správy Statutárního města Ostrava, městský obvod Slezská Ostrava, Těšínská 35, 710 16 Slezská Ostrava 3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpřístupnění nemovitosti, svoláno místní šetření na den 25.11.2011 v 10.30 hodin. Na toto místní šetření se ze strany povinného nikdo nedostavil, proto byla provedena prohlídka a zaměření nemovitosti pouze z exteriéru, při které byla pořízena také fotodokumentace nemovitosti. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky ve znaleckém posudku vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitosti dle LV: Hošovská Jaroslava Cihelní 1106/85 Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2 Nemovitost dle LV č. 1453 pro k.ú. Slezská Ostrava a obec Ostrava: - Objekt bez č.p./č.e. (garáž) na p.č. 2897/19 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je objekt garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku p.č. 2897/19, v k.ú. Slezská Ostrava, ve městě Ostrava, v Moravskoslezském kraji. K oceňované garáži nenáleží žádné příslušenství. Pozemek p.č. 2897/19 zastavěný oceňovanou stavbou je ve vlastnictví obce Statutární město Ostrava, svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce - Městský obvod Slezská Ostrava. Dle písemného sdělení Ing. Pavla Slabého, vedoucího odboru majetkové správy městského obvodu Slezská Ostrava, Statutární město Ostrava, na výše uvedený pozemek p.č. 2897/19 není uzavřená žádná nájemní smlouva s povinnou paní Jaroslavou Hošovskou (viz. příloha). Statutární město Ostrava má více než 300 tisíc obyvatel a je centrem Moravskoslezského kraje. Tomu odpovídá i rozsah infrastruktury a služeb ve městě. Jsou zde zastoupeny všechny důležité úřady, školy všech úrovní a široká nabídka obchodů a služeb. Ve městě funguje systém veřejné hromadné dopravy. Řadová vnitřní oceňovaná garáž se nachází v městském obvodu Slezská Ostrava při ulici Kramolišova v rámci garážového komplexu 56 garáží situovaných ve čtyřech řadách 3
(dvě z řad k sobě přiléhají). Garážový komplex se nachází na okraji zástavby, kde v okolí jsou situovány především rodinné domy řadové a samostatně stojící. Přístup i příjezd ke garáži je zcela bezproblémový ze zpevněné místní komunikace ulice Kramolišova na pozemku p.č. 2896/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace) a dále odbočkou po objízdné částečně zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 2897/1 (ostatní plocha, neplodná půda), oba přístupové pozemky ve vlastnictví Statutárního města Ostrava, svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce Městský obvod Slezská Ostrava. Dle LV č. 1453 pro k.ú. Slezská Ostrava ze dne 28.11.2011 je oceňovaná nemovitost zatížena v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: 12x Nařízení exekuce, povinnost k: Hošovská Jaroslava, Cihelní 1106/85, Ostrava 4x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: CERBER a.s., 28.října 2663/150, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, IČ 26830841 Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: GE Money Auto, s.r.o., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 00 Praha 4, IČ 60112743 Zástavní právo exekutorské, oprávnění pro: Kooperativa pojišťovna, a.s., Vinna Insurance Group, Templová 747/5, Praha 1, Staré Město, 110 01 Praha 1, IČ 47116617 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro: Finanční úřad v Kopřivnici, Kpt. Jaroše 395/1, Kopřivnice, 742 21 Kopřivnice 1 V části D (jiné zápisy) na LV č. 1453 pro k.ú. Slezská Ostrava ze dne 28.11.2011 je dále zapsán: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne 22.8.2011, na stavbu bez č.p./č.e. na p.č. 2897/19 Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Prodejem oceňované nemovitosti výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevztahují. Pozemek pod stavbou, který je ve vlastnictví obce Statutární město Ostrava, svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce - Městský obvod Slezská Ostrava není užíván na základě nájemní smlouvy, tj. nájemní smlouva nebyla uzavřena. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňované nemovitosti neváznou žádná nájemní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle České asociace pojišťoven je lokalita s oceňovanou rekreační chatou vedena v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 25.11.2011. 3. Výčet jednotlivých součástí oceňované nemovitosti: 3.1. Objekt garáže bez č.p./č.e. na p.č. 2897/19 4
4. Popis jednotlivých součástí oceňované nemovitosti, výměry, stáří: 4.1. Objekt garáže bez č.p./č.e. na p.č. 2897/19: Jedná se o řadovou vnitřní garáž s plochou střechou o mírném sklonu, která je přízemní a nepodsklepená. Garáž je situována v rámci garážového komplexu při ulici Kramolišova v části Slezská Ostrava. Konstrukční provedení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Dle telefonického sdělení paní Radky Jeřábkové, zástupce Úřadu městského obvodu Slezská Ostrava, Statutární město Ostrava, Těšínská 35, 710 16 Slezská Ostrava, probíhala výstavba garáží v letech 1985 1996. Stavební prvek Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy a podhledy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení nepředpokládá se Ostatní není Popis betonové pasy svislé konstrukce zděné z pálených cihel pravděpodobně betonové s rovným podhledem střecha plochá s mírným sklonem živičné svařované pásy nejsou pravděpodobně běžné omítky VPC hladké břízolitová omítka (pouze z přední části) pravděpodobně neprovedeny nejsou nejsou nejsou ocelová dvoukřídlá nejsou pravděpodobně betonové nepředpokládá se nepředpokládá se (na fasádě není elektroměr jako u jiných garáží v lokalitě) nepředpokládá se nepředpokládá se nepředpokládá se nepředpokládá se nepředpokládá se 5
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpřístupnění nemovitosti, svoláno místní šeření na den 25.11.2011 v 10.30 hodin. Na toto místní šetření se ze strany povinné nikdo nedostavil, proto byla provedena prohlídka a zaměření nemovitosti pouze z exteriéru, při které byla pořízena také fotodokumentace nemovitosti. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky ve znaleckém posudku vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňovaní nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitost je kompletně popsána v části B.4. Ocenění je provedeno dle stavu k datu místního šetření, tedy ke dni 25.11.2011. 1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu (tržní hodnotu). Obvyklá cena je ovlivňována mnoha faktory, které se postupně vyvíjejí a mění. Použití metod a způsob stanovení obvyklé ceny je také ovlivněn i účelem, pro který se zjišťuje. 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. 6
U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra 7
Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty (obvyklé ceny). Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce /katastrálního území/ a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je poměrně významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým 8
výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. V tomto případě bude určena hodnota věcná a porovnávací. Na základě výsledků dílčích metod ocenění bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti. Výnosová hodnota stanovena není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. 2. Ocenění nemovitosti : 2.1. Identifikační údaje : Kód katastrálního území : 714828 Název katastrálního území : Slezská Ostrava Kód obce : 554821 Název obce : Ostrava Počet obyvatel obce : 306 006 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2010 Kód okresu : CZ0806 Název okresu : Ostrava Název kraje : Moravskoslezský Název státu : Česká republika Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Časové koeficienty : ÚRS 2.2. Věcná hodnota nemovitosti : Objekt garáže bez č.p./č.e. na p.č. 2897/19: Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : 812 60 Budovy pro garážov.,opravy a údržbu vozidel, strojů a zaříz. SKP : 46.21.14.00 Budovy pro obchod a služby Materiálová charakteristika : zděná z cihel,tvárnic,bloků Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 1.NP 6.57*3.49 22,93 Zastavěná plocha celkem : 23 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m2 Podlahová plocha 6.57*3.49*0.77 17,66 Podlahová plocha celkem : 18 m 2 9
Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Výkaz výměr 6.57*3.49*2.55 58,47 Celkem : 58,47 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: 2 171 Kč/m 3 obestavěného prostoru 2 222 Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : 1,1775 Výpočet : 2 222 * 1,1775 = 2 616 Výchozí hodnota jednotková : 2 616 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : 2 616 * 58,47 = 152 958 Výchozí hodnota celková : 152 958 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 15,000 22 944 0,8000 18,873 18 355 Svislé konstrukce 20,604 31 515 0,8000 25,924 25 212 Stropy 1,978 3 026 0,8000 2,489 2 421 Konstrukce střechy 15,824 24 204 0,8000 19,910 19 363 Krytina střechy 9,121 13 951 0,8000 11,476 11 161 Klempířské konstrukce 1,209 1 849 0,0000 0,000 0 Úpravy povrchů 9,121 13 951 0,5000 7,173 6 976 Dveře 1,978 3 026 0,0000 0,000 0 Vrata 5,495 8 405 0,7000 6,050 5 884 Okna 2,527 3 865 0,0000 0,000 0 Podlahy 7,363 11 262 0,7000 8,105 7 883 Elektroinstalace 5,879 8 992 0,0000 0,000 0 Ostatní 3,901 5 967 0,0000 0,000 0 Celkem 100,000 152 957 0,6358 100,000 97 255 Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,6358 Výpočet : 152 958 * 0,6358 = 97 255 Reprodukční cena celková : 97 255 Kč Výpočet : 97 255 / 58,47 = 1 663,3316 Reprodukční cena jednotková 1 663,3316 Kč/m 3 obestavěného prostoru nezaokr. : Reprodukční cena jednotková : 1 663 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : lineární 25 roků 100 roků Výpočet : 100 * 25 / 100 = 25,000 Míra opotřebení : 25,000 % Výpočet : 97 255 * (1-0,25000) = 72 941 Věcná hodnota : 72 941 Kč 10
Objekt garáže bez č.p./č.e. na p.č. 2897/19 celkem: Reprodukční cena Věcná hodnota 97 255 Kč 72 941 Kč 2.3. Porovnávací hodnota nemovitosti : Porovnávací hodnota oceňované garáže je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o dobře srovnatelné garáže situované v obdobných lokalitách v rámci městského obvodu Slezská Ostrava, ve městě Ostrava. V současné době lze spatřovat přebytek obdobných nemovitostí nabízených na trhu v této nebo obdobných lokalitách v rámci města Ostravy. V rámci garážového komplexu při ulici Kramolišova, kde je situována i oceňovaná garáž, se v současné době nabízí hned několik garáží k prodeji. Poptávku po nemovitosti též snižuje skutečnost, že se oceňovaná garáž nachází v lokalitě převážně s rodinnými domy, situování garáže na pozemku města a absence přivedení el. energie do garáže. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Srovnávací nemovitost č.1: Řadová garáž nacházející se v Ostravě, městský obvod Slezská Ostrava, ul. Kramolišova, v komplexu obdobných garáží. Garáž stojí na pozemku města o výměře 23 m 2 a je ve velice dobrém stavu, je čistá, suchá a udržovaná. Garáž má střechu krytou plechem, podlaha je betonová, vrata plechová, opatřená bezpečnostním zámkem. V garáži je zavedena elektřina. Ke garážím vede příjezdová cesta, která je i v zimním období udržovaná. Nabídková cena RK činí 76.000,- Kč, resp. RK přijímá nabídky ve výši 76.000,- až 90.000,- Kč. Srovnávací nemovitost č.2: Řadová garáž nacházející se v Ostravě, městský obvod Slezská Ostrava, ul. Kramolišova, v komplexu obdobných garáží. Garáž stojí na pozemku města o ploše 23 m 2 a je ve velice dobrém stavu, je čistá, suchá a udržovaná. Garáž má novou střechu krytou lepenkou, podlaha je betonová, vrata nová plechová, opatřená třemi bezpečnostními zámky. V garáži není zavedena elektřina, ale je zde možnost jejího napojení. Ke garážím vede příjezdová cesta, která je i v zimním období udržovaná. Nabídková cena RK činí 26.000,- Kč, resp. RK přijímá nabídky ve výši 26.000,- až 78.000,- Kč. 11
Srovnávací nemovitost č.3: Řadová garáž nacházející se v Ostravě, městský obvod Slezská Ostrava, ul. Kramolišova, v komplexu obdobných garáží. Užitná plocha činí 18 m 2. Garáž je ve velmi dobrém stavu, ocelová vrata se třemi zámky. Podlaha je betonová. Elektřina 220V. Nabídková cena RK činí 69.000,- Kč. Srovnávací nemovitost č.4: Řadová garáž nacházející se v Ostravě, městský obvod Slezská Ostrava, ul. Na Vizině. Garáž stojí na vlastním pozemku a celková výměra je 21 m 2. Garáž je ve velice dobrém stavu, je čistá suchá a udržovaná. Garáž má novou střechu krytou lepenkou, podlaha je betonová, vrata plechová, opatřená bezpečnostním zámkem. V garáži je zavedena elektřina 220V. Ke garážím vede velice dobrá příjezdová cesta. Nabídková cena RK činí 50.000,- Kč, resp. RK přijímá nabídky ve výši 50.000,- až 110.000,- Kč. Srovnávací nemovitost č.5: Řadová garáž nacházející se v Ostravě, městský obvod Slezská Ostrava, ul. 8. března. Garáž situována na pozemku města, v průměrném stavu, je čistá a suchá. Podlaha v garáži je betonová, vrata jsou dvoukřídlá, plechová, střecha je pokryta lepenkou. Garáž disponuje elektřinou 220V. Nabídková cena RK činí 13.000,- Kč, resp. RK přijímá nabídky ve výši 13.000,- až 75.000,- Kč. Srovnávací nemovitost č.6: Řadová garáž nacházející se v Ostravě, městský obvod Slezská Ostrava, ul. Matuškova. Garáž situována v komplexu garáží. Garáž stojí na pozemku jiného vlastníka. Celková výměra je 24 m2. Garáž je ve velice dobrém stavu, je čistá, suchá a udržovaná. Garáž má střechu krytou plechem, podlaha je betonová, vrata plechová, izolovaná, opatřená ocelovou konstrukcí s dřevěnou výplní. V garáži není zavedena elektřina. Nabídková cena RK činí 25.000,- Kč, resp. RK přijímá nabídky ve výši 25.000,- až 65.000,- Kč. Srovnávací nemovitost č.7: Řadová garáž nacházející se v Ostravě, městský obvod Slezská Ostrava, ul. Pod Výtahem. Garáž se nachází v rámci garážového komplexu a je situována na pozemku města a roční nájemné činí 120 Kč. Celková výměra garáže je 24 m 2. Garáž je ve velice dobrém stavu, je čistá, suchá a udržovaná. Garáž má střechu krytou lepenkou, podlaha je betonová, vrata plechová sklopná, opatřená bezpečnostním zámkem. V garáži je zavedena elektřina 12
220V. Nabídková cena RK činí 19.000,- Kč, resp. RK přijímá nabídky ve výši 19.000,- až 85.000,- Kč. Komentář: Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňované nemovitosti byly vybrány výše uvedené srovnávací nemovitosti. Srovnávací nemovitosti jsou situovány v městském obvodu Slezská Ostrava, nemovitosti č. 1, č. 2, č. 3 jsou situovány přímo v komplexu garáží při ulici Kramolišova, stejně jako oceňovaná garáž. Z nabídek realitních kanceláří je zřejmý přebytek obdobných nemovitostí v lokalitě. Též je zřejmý trend sníženého zájmu a poptávky po tomto druhu nemovitostí v lokalitě. Dá se proto předpokládat, že během prodeje dojde k poklesu nabídkových cen a konečná realizovaná cenu bude i výrazně nižší než jsou současné nabídky realitních kanceláří. Oceňovaná garáž se nachází v místě převážně se zástavbou rodinných domů, kde je předpoklad řešení parkování ve vlastních garážích v domě nebo u domu, případně na vlastním pozemku. Při místním šetření též bylo patrné, že garáže v komplexu jsou převážně nevyužívané, případně jsou využívány k nenáročnému skladování. Mezi oceňovanou garáží a srovnávacími garážemi jsou tedy rozdíly především ve stavu, napojení na rozvod elektřiny, velikosti, v přístupu a umístnění. Negativně hodnotu nemovitosti též ovlivňuje absence napojení na rozvod elektřiny a skutečnost, že pozemek pod stavbou garáže je ve vlastnictví Statutárního města Ostrava a dosud nebyla uzavřená nájemní smlouva na pronájem pozemku pod garáží. Výsledná porovnávací hodnota je stanovena přímo se zohledněním všech výše uvedených skutečností ve výši 15.000,- Kč. Objekt garáže bez č.p./č.e. na p.č. 2897/19, bez pozemku celkem: Porovnávací hodnota 15 000,- Kč 2.4. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti, je návrh obvyklé ceny stanoven s využitím výsledku metody porovnávací. Věcná hodnota byla v tomto případě stanovena jako hodnota dílčí, doplňková, která nemá pro obvyklou cenu nemovitosti zásadní vypovídací schopnost, poskytuje pouze představu o rozsahu, provedení a nákladovosti majetku. Na základě porovnávací hodnoty spatřujeme prodejnost dané nemovitosti ve výši: Obvyklá cena 15 000,- Kč Dle LV č. 1453 pro k.ú. Slezská Ostrava ze dne 28.11.2011 je oceňovaná nemovitost zatížena zástavními právy exekutorskými a z rozhodnutí správního orgánu, dále nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti 13
(podrobněji Dokumentace a skutečnost výše v posudku a LV v příloze posudku). Pozemek pod stavbou, který je ve vlastnictví obce Statutární město Ostrava, svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce - Městský obvod Slezská Ostrava není užíván na základě nájemní smlouvy, tj. nájemní smlouva nebyla uzavřena. D. Z Á V Ě R: Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Husova 8a, 602 00 Brno, č.j. 030 EX 1264/07-144 ze dne 2.11.2011 a č.j. 030 EX 1264/07-151 ze dne 5.12.2011 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je objekt bez č.p./č.e. (garáž) na p.č. 2897/19, LV č. 1453, k.ú. Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava - město, Moravskoslezský kraj. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitosti, jejího příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojenou, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitost. Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Odhad obvyklé ceny objektu garáže bez č.p./č.e. stojící na pozemku p.č. 2897/19, v k.ú. Slezská Ostrava, ve městě Ostrava, v Moravskoslezském kraji, bez pozemku, ke dni 25.11.2011 stanovujeme ve výši: 15.000,- Kč Slovy: patnácttisíc korun českých K oceňované nemovitosti nebyla zjištěna žádná práva a závady, kromě výše uvedených omezení vlastnických práv (viz. část B.2.). Tyto omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Pozemek pod stavbou, který je ve vlastnictví obce Statutární město Ostrava, svěřená správa nemovitostí ve vlastnictví obce - Městský obvod Slezská Ostrava není užíván na základě nájemní smlouvy, tj. nájemní smlouva nebyla uzavřena. K oceňované nemovitosti nenáleží žádné příslušenství. V Brně dne 11.1.2012 14
Seznam příloh : 1. Fotodokumentace ze dne 25.11.2011 2. Mapa oblasti 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Náhled katastrální mapy 5. Sdělení k žádosti o poskytnutí nájemní smlouvy ze dne 4.1.2012 Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 25 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/67 Sb. o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, ceny a odhady nemovitostí, tržní oceňování majetku a tržní oceňování podniků rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j.701/ 92-OOD ze dne 7.12.1992 a č.j. 230/97 - OOD ze dne 4.3.1998. Znalecký posudek zapsán pod číslem 8/12 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Klára Schenková zodpovědný zpracovatel Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc. vedoucí znaleckého ústavu 15
Fotodokumentace ze dne 25.11.2011 Pohledy na oceňovanou nemovitost Lokalita s oceňovanou garáží 16
Mapa oblasti 17
18