Znalecký posudek č. 3494 / 100 / 2015 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - město Předmět ocenění: Pozemek parc.č. St. 29, jehož součástí je stavba č.e. 7 a pozemek parc.č. 46 se všemi součástmi a příslušenstvím vše v k.ú. Velenovy, obec Nalžovské Hory Ulice: č.p. E7 Město : Nalžovské Hory PSČ Okres: Klatovy Kraj: Plzeňský kraj Katastrální území: Velenovy Identifikační kód: 777803 Sídlo katastr. úřadu v Klatovech Vlastník stavby: podíl: Jana Psotová 1/1 5. května 1167/59 Praha 4 Vlastník pozemku: podíl: Jana Psotová 1/1 5. května 1167/59 Praha 4 Objednavatel: Exekutorský úřad Plzeň - město Palackého nám. 28 30100 Plzeň č.j. 108 EX 00742/15
2 Znalecký posudek je zpracován ke dni 24.11.2015 Vypracoval: Ing.Jan Balihar Fr. Liszta 49 323 22 Plzeň verze ACONS 10.30, platná od 20.8.2014 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0091 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran textu (z toho 2 strany příloh) a předává se ve 3 vyhotoveních. V plzni, dne 14.12.2015
3 Obsah Prohlídka nemovitosti... 4 Podklady pro znalecký posudek:... 4 Nález a posudek... 5 Úvod... 5 A. Místopis, vstupní údaje:... 5 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav... 6 Rekapitulace nákladových cen... 8 C. Pozemky... 9 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací... 10 E. Přírodní katastrofy... 12 F. Územní plán... 13 G. Právní stav... 13 H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví... 13 Rekapitulace... 14 Přílohy výpis z KN z LV č. 394 ze dne 28.10.2015 kopie snímku z KN ze dne 24.9.2015 Znalecká doložka
4 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 24.11.2015 od 12,00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byla provedena vnější prohlídka nemovitosti z pozemku jiného vlastníka. Nepřítomni: paní Jana Psotová Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Velenovy, město Nalžovské Hory, list vlastnictví č. 394, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovech dne 28.10.2015 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Velenovy, mapový list č. Nepomuk 6-7/12, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Klatovech dne 24.9.20158 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí - nebyly předloženy 4. Projektové podklady - nebyly předloženy 5. Doklady o stáří a době užívání - nebyly předloženy 6. Ostatní podklady - fotodokumentace pořízená znalcem dne 24.11.2015
5 Nález a posudek Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Nalžovské Hory je běžnou obcí a má 1194 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Velenovy. Nejbližší správní centrum je Klatovy. Budova se nachází mimo území obce, ve vzdálenosti od centra 3 km. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, obchod. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože Nemovitost se nachází v malém kat. území s min., obč. vybaveností (obchod, hospoda)a průměrným dopravním napojením bus cca 5 x denně. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, elektro. Kanalizace do jímky, plyn není. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je rovinný. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je využívána pouze k rekreačním účelům. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
6 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rekreační chalupa (vlastní parcela č. St. 29) 1.2. Stodola (vlastní parcela č. St. 29) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rekreační chalupa Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 29. Přízemní zděný objekt ( smíšené zdivo kámen cihla), sedlový krov, krytina tašková, klemp. prvky z pozink. plechu, vstupní dveře náplňové, okna dvojitá. Prohlídka nebyla umožněna, předpokládá se průměrný až podprůměrný techn. stav i vybavení Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,8*12,0 = 82 m 2 Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (82 m 2 ) m 3 244.80 Celkový obestavěný prostor m 3 244.80 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: -není známé, předpoklad 2+kk Užitná plocha : odhad 57 m 2 Počet garážových stání: 0 Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav průměrný 3 body krov tech. stav průměrný 3 body
7 krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav zhoršený 4 body -------------------------------------------------------------------------------------- celkem 16 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 70.0% Stáří budovy: 2015-1915 = 100 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč 101 020.80 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (82 m 2 ) Kč 869 040.00 Výchozí cena k 1.1.2000 Kč 970 060.80 Stavební index % 152.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2015 Kč 1 474 492.42 Rok uvedení do provozu 1915 Plánovaná životnost roků 125 Opotřebení % 70.00 Cena k roku 2015 Kč 442 347.72 Zaokrouhlení Kč -47.72 Cena zaokrouhlená Kč 442 300.00 1.2. Stodola Budova je postavena na vlastní parcele č. St. 29. Objekt navazující na obytnou část, svlaková vrata a dveře, sedlový krov, krytina tašková. Prohlídka nebyla umožněna. Předpokládá se průměrný až podprůměrný techn. stav i vybavení 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 6,8*17 = 116 m 2 Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: stodola, sklady Užitná plocha: - cca 92 m 2 Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav zhoršený 4 body stropy tech. stav havarijní 5 bodů krov tech. stav zhoršený 4 body
8 krytina tech. stav zhoršený 4 body údržba tech. stav havarijní 5 bodů -------------------------------------------------------------------------------------- celkem 22 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 80.0% Stáří budovy: 2015-1915 = 100 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Kč 162 764.80 Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (116 m 2 ) Kč 671 636.00 Výchozí cena k 1.1.2000 Kč 834 400.80 Stavební index % 152.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena budovy CÚ 2015 Kč 1 268 289.22 Rok uvedení do provozu 1915 Plánovaná životnost roků 125 Opotřebení % 80.00 Cena k roku 2015 Kč 253 657.84 Zaokrouhlení Kč 42.16 Cena zaokrouhlená Kč 253 700.00 Rekapitulace 1.1. Rekreační chalupa Kč 442 300.00 1.2. Stodola Kč 253 700.00 1. Budovy Kč 696 000.00 Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Kč 696 000.00 Stavby celkem Kč 696 000.00
9 C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Nalžovské Hory Katastrální území: Velenovy Vlastník stavby: podíl: Jana Psotová 1/1 5. května 1167/59 Praha 4 Vlastník pozemku: podíl: Jana Psotová 1/1 5. května 1167/59 Praha 4 Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití St. 29 327 zastavěná plocha a nádvoří rekreační objekt 46 108 zahrada zahrada Výměra pozemků celkem m 2 435.00 Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 435.00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 150.00 Výchozí cena pozemku Kč 65 250.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro město Nalžovské Hory, k.ú. Velenovy, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Pozemky celkem Kč 65 250.00
10 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Stavba pro rodinnou rekreaci - rekreační chalupa, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1) RD Slatina, okr. Klatovy Přízemní zděný objekt se stodolou velikosti 2+kk v průměrném techn. stavu, topení na PP, pozemek 730 m 2, užitná plocha 80 m 2 Nabídková cena : 500 000,-Kč Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - horší technický stav
11 - menší užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - srovnatelná poloha - srovnatelná infrastruktura - srovnatelné příslušenství - menší pozemek 2) RD Svéradice, okr. Klatovy Přízemní zděný objekt částečně podsklepený velikosti 3+kk v průměrném techn. stavu, topení na PP, pozemek 161 m 2, užitná plocha 113 m 2 Nabídková cena : 445 000,-Kč Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - srovnatelný technický stav - menší užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - horší poloha - horší infrastruktura - lepší příslušenství - větší pozemek 3) RDChanovice, okr. Klatovy Přízemní zděný objekt se stodolou velikosti 3+1 v průměrném techn. stavu, topení na PP, pozemek 481 m 2, užitná plocha 60 m 2 Nabídková cena : 440 000,-Kč
12 Porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou nemovitostí: - srovnatelný technický stav - srovnatelná užitná plocha - srovnatelná dopravní dostupnost - srovnatelná poloha - horší infrastruktura - srovnatelné příslušenství - srovnatelný pozemek Na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi s přihlédnutím zejména k techn. stavu, velikosti užitné plochy a velikosti pozemku Srovnatelná hodnota(podíl 1/1): 400 000,- Kč E. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy.
13 F. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec Nalžovské Hory a katastrální území Velenovy byl schválen územní plán dne 31.5.2014. Z územního plánu vyplývá, že oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené bydlení. G. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. H. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky a stavby na nich umístěné, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
14 Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.11. Stavba pro rodinnou rekreaci - rekreační chalupa Město: Nalžovské Hory ulice : Okres: Klatovy č.p. E7 Kat. území: Velenovy Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rekreační chalupa Kč 442 300.00 1.2. Stodola Kč 253 700.00 1. Budovy Kč 696 000.00 Stavby po opotřebení celkem Kč 696 000.00 Pozemky Kč 65 250.00 Celkem Kč 761 250.00 Srovnávací hodnota Kč 400 000.00 Rizika : nejsou známá Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Přízemní zděný dům užívaný k rekreačním účelům. Prohlídka nebyla umožněna, není známé ani dispoziční členění ani vybavení nemovitosti. Z vnějšího pohledu se jedná spíše o méně udržovanou nemovitost. Přípojení nebo možnost připojení na inž. sítě je elektro a vodovod. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : Obvyklá cena(podíl 1/1) : 400 000.00 Kč Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00
15 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy Kč 0.00 Znalec prohlašuje, že mu ze strany povinného nebyla předložena žádná nájemní ani jiná smlouva. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Ing. Jan Balihar Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.