ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4477-22/14 NEMOVITOST: bytová jednotka a garáž včetně podílu na spol. částech domu a pozemku bytová jednotka č. 1207/1, garáž č. jednotky 1207/121 včetně spoluvlastnických podílů na pozemku a společných částech domu Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Slatina Adresa nemovitosti: Langrova 1207/1b, 62700 Brno Vlastník bytu a garáže: Hajdini Ismet, Langrova 1207/1b, 62700 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Hajdini Ismet, Langrova 1207/1b, 62700 Brno, vlastnictví: spoluvlastník OBJEDNATEL : Adresa objednatele: exekutorský úřad Blansko exekutor Mgr. Týč Masarykova 12, 67801 Blansko ZHOTOVITEL : Jaroslav Sedlák Adresa zhotovitele: Olomučany 300, 679 03 IČ: 10528326 telefon: 602 569 600 e-mail: sedlak@sedlak.info ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení sp. zn. 096-EX 281/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA PRÁVNÍ VADY VĚCNÉ BŘEMENO 1 260 000 Kč 0 Kč dodávky TUV a tepla do bytu - 0 Kč Datum místního šetření: 27.05.2014 Stav ke dni : 27.05.2014 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Olomučanech, dne 30.5.2014 Jaroslav Sedlák
NÁLEZ Znalecký úkol dle zadání exekutora je stanovit obvyklou cenu nemovitostí zapsaných v listu vlastnictví č. 2661 obce Brno - kú. Slatina - bytová jednotka 1207/1 v domě čp. 1207 na pozemku pč. 1491/4 včetně společných částí domu a pozemku v částce 4240/688818 - garáž v domě - č. jednotky 1207/121 v domě čp. 1207 na pozemku pč. 1491/4 včetně společných částí domu a pozemku v částce 2140/688818 Přehled podkladů - usnesení exekutora sp. zn. 096-EX 281/13-17 - výpis z listu vlastnictví č. 2661 kú. Slatina ( 612286 ) - smlouva o převodu vlastnictví bytové a nebytové jednotky V-4226/2004 - dodatek ke smlouvě o výstavba V3, V10-8687/98 - smlouva o výstavba V10, V11-4064/98 - smlouva o zřízení věcného břemene V3-5850/98 Místopis Název městské části: Statutární město Brno, Městská část Brno-Slatina Městská část Brno-Slatina vznikla podle ust. 3 odst. 2 zákona č. 367/1990 Sb., o obcích na základě vyhlášky Města Brna v roce 1990. V současné době postavení městských částí upravuje zákon č. 128/2000 Sb., o obcích ve znění pozdějších předpisů a Statut města Brna. Statutární město Brno je dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, statutárním městem, které své vnitřní poměry může upravovat statutem. Vyhláška města Brna č. 20/2001, kterou se vydává Statut města Brna, ve znění pozdějších předpisů, upravuje vnitřní poměry ve věci správy města. Je schválen zastupitelstvem města Brna, které je nejvyšším orgánem statutárního města Brna. Území statutárního města Brna je členěno na 29 městských částí, které jsou organizačními jednotkami města. Nejvyšším orgánem městské části v oblasti samostatné působnosti je jednadvacetičlenné zastupitelstvo městské části. Výkonným orgánem v oblasti samostatné působnosti na úrovni městské části je sedmičlenná rada městské části Brno-Slatina, v jejímž čele je starosta, místostarosta a dále pět radních. Úřad městské části vykonává státní správu (s výjimkou věcí, které patří do působnosti zastupitelstva městské části, rady městské části a zvláštních orgánů městské části, případně komisí), která je mu svěřena Statutem města Brna a kterou podle zvláštních zákonů vykonávají obce. - 2 -
SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sídlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis předmětem ocenění je bytová jednotka a garáž situováno v obytném bloku - domě čp. 1207 při ulici Langrova v městské části Brna - Slatině. Bytový dům je novostavbou - dle doložené kupní smlouvy bytu bylo stavebně dokončeno v roce 2004. Okolí bytového domu je klidové, přístup k domu je bezproblémový, v okolí se nenachází žádné nepřizpůsobivé obyvatelstvo, místo domu je dobře dosažitelné autem i veřejnou městskou dopravou. Silné stránky jedná se o novostavbu, klidové prostředí Slabé stránky nebyly zjištěny RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Exekuce Komentář: k nemovitosti je evidováno věcné právo odpovídající věcnému břemeni spočívající v povinnosti vytápění domu a dodávky TUV, jedná se o břemeno, které nijakým způsobem nezatěžuje vlastní nemovitost, naopak ji zvýhodňuje, neboť zajišťuje komfortní užívání nemovitosti ( viz příloha ) Ostatní rizika: nejsou Komentář: k ocenění nebyl byt ani garáž majitele zpřístupněno, nebyl doložena ani žádný doklad či smlouva o případném pronájmu oceňovaných nemovitostí. - 3 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 bytová jednotka č. 1207/1 1.2 garážová jednotka č. 1207/121 2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121 Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 byt a garáž 2. Porovnávací ocenění 2.1 bytová jednotka č. 1207/1 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 bytová jednotka č. 1207/1 pro ocenění bytu vycházím z údajů uvedených v kupní smlouvě bytu, byt nebyl odhadci ani exekutorovi provádějící obhlídku bytu současně s odhadcem nijak zpřístupněn. Vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu předpokládám dobrý stav bytu, dle smlouvy je byt standardně proveden a vybaven. Výměru jednotlivých místností přebírám z údajů v kupní smlouvě. Oceňovaný byt je situován v I NP bytového domu, v domě jsou výtahy, byt se pak nachází na konci poměrně dlouhé chody v uvedeném I NP. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek pč. 1491/4 jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem, pozemek je v cenové mapě stavebních pozemků města Brno Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1491/4 1 727,00 3 000,00 5 181 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 5 181 000,- Pozemek pč. 1491/4 - zjištěná cena = 5 181 000,- Kč - 4 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek pč. 1491/4 = 5 181 000,-Kč 5 181 000,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 5 181 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 7 Stáří stavby: 10 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 29 866,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 13,30 * 1,00 = 13,30 m 2 pokoj: 20,50 * 1,00 = 20,50 m 2 předsíň: 4,00 * 1,00 = 4,00 m 2 koupelna a WC: 4,60 * 1,00 = 4,60 m 2 lodžie: 3,50 * 0,20 = 0,70 m 2 skladovací box: 1,20 * 0,10 = 0,12 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 43,22 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 10 let: s = 1-0,005 * 10 = 0,950 9-5 -
Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,950 = 1,097 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než IV 0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,020 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 29 866,- Kč/m 2 * 1,097 = 32 763,- Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 43,22 m 2 * 32 763,- Kč/m 2 * 1,020 * 1,020= 1 473 223,94 Kč - 6 -
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 473 223,94 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 181 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 240 / 688 818 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 181 000,- Kč * 4 240 / 688 818 = 31 891,50 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 31 891,50 Kč Bytová jednotka č. 1207/1 - zjištěná cena = 1 505 115,44 Kč 1.2 garážová jednotka č. 1207/121 oceňovaná garáž nebyla zpřístupněna, jedná se o garáž situovanou v bloku bytového domu v úrovni jeho spodního podlaží, v dalších podlažích jsou již byty. Výměra garáže je převzata z kupní smlouvy ( v příloze ), předpokládá se standardní provedení. 6ádná smlouva o nájmu či jakémkoliv omezení vyjma exekucí nebyly doloženy a není známo, že by předmětná garáž byla pronajímána. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než IV 0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 1,020 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel - 7 -
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,040 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha garáž 21,40 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] garáž (21,40)*(2,50) = 53,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor garáž NP 53,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 53,50 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 8 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 283,38 Plná cena: 53,50 m 3 * 3 283,38 Kč/m 3 = 175 660,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 90 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 100 = 10,0 % Koeficient opotřebení: (1-10,0 % / 100) * 0,900 Nákladová cena stavby CS N = 158 094,75 Kč Koeficient pp * 1,040 Cena stavby CS = 164 418,54 Kč Garážová jednotka č. 1207/121 - zjištěná cena = 164 418,54 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121 pozemek - viz cenová mapa města Brno Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené - 9 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 1491/4 1 227,00 3 000,00 3 681 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 3 681 000,- Spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. = 3 681 000,- Kč 1207/121 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 140 / 688 818 Spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121 - zjištěná cena = 11 436,03 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) bytová jednotka č. 1207/1 včetně spol. podílu na spol. částech domu a pozemku 1.2. Příslušenství 1.2a) garážová jednotka č. 1207/121 1 505 115,40 Kč 164 418,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 669 533,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2a) spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121 11 436,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 11 436,- Kč Celkem 1 680 969,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 680 969,90 Kč - 10 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Výnosové ocenění 1.1 byt a garáž předmětné nemovitosti nejsou pronajaty, ocenění provádím dle srovnatelných výnosů z pronájmů obdobných objektů Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. byt 1 NP 42 2 123 7 500 90 000 7,50 2. garáž 21 393 700 8 400 11,00 Celkový výnos za rok: 98 400 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 64 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 1 542 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 98 400 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 93 480 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění Kč/rok 250 Opravy a údržba Kč/rok 1 000 Správa nemovitosti Kč/rok 100 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 1 350 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 92 130 Míra kapitalizace % 7,80 Výnosová hodnota Cv Kč 1 181 154-11 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 bytová jednotka č. 1207/1 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 42,40 m 2 Popis oceňované nemovitosti pro ocenění bytu vycházím z údajů uvedených v kupní smlouvě bytu, byt nebyl odhadci ani exekutorovi provádějící obhlídku bytu současně s odhadcem nijak zpřístupněn. Vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu předpokládám dobrý stav bytu, dle smlouvy je byt standardně proveden a vybaven. Výměru jednotlivých místností přebírám z údajů v kupní smlouvě. Oceňovaný byt je situován v I NP bytového domu, v domě jsou výtahy, byt se pak nachází na konci poměrně dlouhé chody v uvedeném I NP. Popisy porovnatelných nemovitostí malometrážní byty Brno prohledáno 270 nemovitostí - průměrná cena 39 463 Kč/m2 Byt, BRNO, Staré Brno, 1 880 000 Kč, 47,00 m2 cca 40000 Kč/m2 Byt, BRNO, Žabovřesky, 1 700 000 Kč, 38,00 m2 cca 44740 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 495 000 Kč, 34,00 m2 cca 43970 Kč/m2 Byt, BRNO, Trnitá, 2 080 000 Kč, 46,00 m2cca 45220 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 550 000 Kč, 47,00 m2 cca 32980 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 500 000 Kč, 36,00 m2 cca 41670 Kč/m2 Byt, BRNO, Staré Brno, 1 950 000 Kč, 56,00 m2 cca 34820 Kč/m2 Byt, BRNO, Bystrc, 1 700 000 Kč, 40,00 m2 cca 42500 Kč/m2 Byt, BRNO, Bystrc, 1 600 000 Kč, 47,00 m2 cca 34040 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 990 000 Kč, 45,00 m2 cca 44220 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 490 000 Kč, 45,00 m2 cca 33110 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 750 000 Kč, 37,00 m2 cca 47300 Kč/m2 Byt, BRNO, Černá Pole, 1 700 000 Kč, 48,00 m2 cca 35420 Kč/m2 Byt, BRNO, Slatina, 1 580 000 Kč, 35,00 m2 cca 45140 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 750 000 Kč, 36,00 m2 cca 48610 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 250 000 Kč, 26,00 m2 cca 48080 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 807 800 Kč, 35,00 m2 cca 51650 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 742 520 Kč, 33,00 m2 cca 52800 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 750 000 Kč, 45,00 m2 cca 38890 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 490 000 Kč, 35,00 m2 cca 42570 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 500 000 Kč, 42,00 m2 cca 35710 Kč/m2 Byt, BRNO, Jehnice, 1 150 000 Kč, 35,00 m2 cca 32860 Kč/m2 Byt, BRNO, 2 070 000 Kč, 46,00 m2 cca 45000 Kč/m2 Byt, BRNO, Chrlice, 1 290 000 Kč, 31,00 m2 cca 41610 Kč/m2 Byt, BRNO, Bystrc, 1 450 000 Kč, 41,00 m2 cca 35370 Kč/m2 Byt, BRNO, 753 333 Kč, 35,00 m2 cca 21520 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 150 000 Kč, 42,00 m2 cca 27380 Kč/m2-12 -
Byt, BRNO, Bystrc, 1 400 000 Kč, 37,00 m2 cca 37840 Kč/m2 Byt, BRNO, Brno-střed, 1 650 000 Kč, 55,52 m2 cca 29720 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 200 000 Kč, 35,00 m2 cca 34290 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 590 000 Kč, 34,00 m2 cca 46770 Kč/m2 Byt, BRNO, Bystrc, 1 350 000 Kč, 37,00 m2 cca 36490 Kč/m2 Byt, BRNO, Líšeň, 1 700 000 Kč, 34,00 m2 cca 50000 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 500 000 Kč, 38,00 m2 cca 39470 Kč/m2 Byt, BRNO, Černá Pole, 1 850 000 Kč, 44,00 m2 cca 42050 Kč/m2 Byt, BRNO, Černá Pole, 1 490 000 Kč, 35,00 m2 cca 42570 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 290 000 Kč, 36,00 m2 cca 35830 Kč/m2 Byt, BRNO, Trnitá, 1 790 000 Kč, 33,00 m2 cca 54240 Kč/m2 Byt, BRNO, Veveří, 1 250 000 Kč, 33,00 m2 cca 37880 Kč/m2 Byt, BRNO, 2 070 000 Kč, 46,00 m2 cca 45000 Kč/m2 Byt, BRNO, Žebětín, 1 590 000 Kč, 32,00 m2 cca 49690 Kč/m2 Srovnatelné nemovitosti Název: malometrážní byty Brno Lokalita Brno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m 2 25 256 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1,00 m 2 spolupodíl 39 463 Kč 39 463 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 25 256 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 25 256 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 25 256 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 25 256 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 42,40 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 1 070 854,- Kč srovnatelná garáž - průměrná cena + 160 000,00 = 1 230 854,00 Výsledná porovnávací hodnota 1 230 854 Kč - 13 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 bytová jednotka č. 1207/1 1 505 115,00 Kč 1.2 garážová jednotka č. 1207/121 164 419,00 Kč 1 669 534,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121 11 436,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 byt a garáž 1 181 154,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 bytová jednotka č. 1207/1 1 230 854,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 1 230 854 Kč 1 181 154 Kč 1 680 970 Kč Obvyklá cena 1 260 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstěšedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny 2 zák. 151/97 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná (4) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení - 14 -
předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Závěr obvyklou cenu jsem stanovil s ohledem na danou lokalitu, využití, polohu bytu v domě a také za stavu předpokladu standardního vybavení a užívání nemovitostí.stanovená cena odpovídá současnému trhu nemovitostí v Brně a současné poměrně obsáhlé nabídce bytů v okolí. Uváděné věcné právo věcného břemene nemá vliv na stanovenou cenu, jedná se o břemeno zajišťující vytápění domu a dodávku TUV. K oceňované nemovitosti vyjma exekučních titulů nejsou známy žádné skutečnosti a také nebyly doloženy žádné listiny o nájmech či jiných povinností, které nuceným prodejem nezanikají. V Olomučanech 30.5.2014 Jaroslav Sedlák Olomučany 300 679 03 Olomučany 300 telefon: 602 569 600 e-mail: sedlak@sedlak.info Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 16.2.1982, pod č.j. Spr. 1198/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a odhady věcí movitých, stavebnictví - stavby obytné - zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4477-22/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4477-22/14. - 15 -
Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 exteriér vchod do domu - 16 -