ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1890/40/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvl. podíl. id. 1/8 pozemků p.č. 915/3, 925/21 a 925/75, vše v k.ú. a obci Lužec nad Cidlinou, zapsané na LV č. 222, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Lužec nad Cidlinou, k.ú. Lužec nad Cidlinou Adresa nemovité věci: Lužec nad Cidlinou, 503 62 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 131EX 1166/14-78 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA spoluvl. podíl id. 1/8 29 000 Kč Datum místního šetření: 24.2.2016 Stav ke dni : 24.2.2016 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 26.2.2016 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvl. podíl id. 1/8 nemovitostí povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 222 ze dne 2.2.2016 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 24.2.2016. Povinná Kristýna Pavlásková byla doporučeným dopisem vyzvána k součinnosti, zásilka byla dne 15.2.2016 vhozena do schránky, do dnešního dne nereagovala. K součinnosti byli vyzváni i spoluvlastníci nemovitostí, do dnešního dne nereagovali, pozemky jsou volné přístupné 5. Informace ze stavebního úřadu obce Lužec nad Cidlinou 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131EX 1166/14-78 Místopis Lužec nad Cidlinou je obec v Královéhradeckém kraji, která má 495 obyvatel. Obec Lužec nad Cidlinou leží 8 km jihozápadně od města Nový Bydžov v okrese Hradec Králové. V současnosti je obec plynofikovaná, napojena na vodárenskou soustavu a v roce 2010 byla uvedena do trvalého provozu čistírna odpadních vod, přičemž se dokončují přípravy na dokončení nové kanalizace. V obci se nachází obecní úřad, knihovna, pošta, potraviny, pohostinství, kadeřnictví, kosmetika i masáže. Plánováno je také znovuotevření mateřské školy. Kulturní život v obci podporuje několik - 2 -
zájmových sdružení: Honební společenstvo, Sbor dobrovolných hasičů, fotbalový klub FK Lužec nad Cidlinou, Občanské sdružení Lužecký úsměv a HoKl Klub pravidelně pořádající cyklistické akce. Lužec n. C. má cca 500 obyvatel a 245 čísel popisných, z nichž je značná většina trvale obydlena. Obec je součástí ORP Nový Bydžov a mikroregionu Cidlina. Mezi obcemi Nepolisy, Lužec nad Cidlinou a Lišice je umístěn radar české armády typu RAT 31-DL, který je součástí společného a integrovaného systému protivzdušné obrany členských států NATO (NATINADS). Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Oceňované pozemky jsou situovaný v jihozápadní okrajové části katastrálního území Lužec nad Cidlinou, navazují na katastrální území Vlkov nad Lesy, obce Běrunice, v blízkosti zastavěného území obce Běrunice. Pozemky jsou přístupné z veřejné nezpevněné komunikace, na pozemku p.č. 44/1 ve vlastnictví obce Běrunice. Pozemek je vzdálen cca. 2,6 km od centra obce Lužec nad Cidlinou a jeho občanské vzdálenosti (obecní úřad, knihovna, pošta, potraviny, pohostinství, kadeřnictví, kosmetika i masáže) a cca. 400 m od autobusové zastávky ve Vlkově nad Lesy. Dle sdělení stavebního úřadu je ÚP ve stádiu rozpracovanosti, dle návrhu ÚP je pozemek situován mimo zastavěné území obce, veden jako plocha zemědělská, místním šetřením zjištěno, že pozemek je v bloku orné půdy, hospodářsky obhospodařovávaný, hranice pozemku jsou nezřetelné, ale lze vyloučit existenci trvalých porostů. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Černý Jiří, Karolíny Světlé 2151, 54401 Dvůr Králové nad Labem 3/4 Pavlásek Vít, č. p. 46, 54466 Hajnice 1/8 Pavlásková Kristýna, Brněnská 1462/29, Nový Hradec Králové, 50006 Hradec Králové 1/8 Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Pavlásková Kristýna Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy změna číslování parcel Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 26.02.2016 06:00:00. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinná se spoluvlastníky - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. 915/3 o výměře 13129 m 2, p.č. 925/21 o výměře 84m 2 a p.č. 925/75 o výměře 228 m 2 jsou přístupné z veřejného nezpevněného pozemku p.č. 44/1 ve vlastnictví obce. Pozemek je vzdálen cca. 2,6 km od centra obce Lužec nad Cidlinou a jeho občanské vzdálenosti (obecní úřad, knihovna, pošta, potraviny, pohostinství, kadeřnictví, kosmetika i masáže) a cca. 400 m od autobusové zastávky ve Vlkově nad Lesy. Dle sdělení stavebního úřadu je ÚP ve stádiu rozpracovanosti, dle návrhu ÚP je pozemek situován mimo zastavěné území obce, veden jako plocha zemědělská, místním šetřením zjištěno, že pozemek je v bloku orné půdy, hospodářsky obhospodařovávaný, hranice pozemku jsou nezřetelné, ale lze vyloučit existenci trvalých porostů.. Užívání pozemků je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Králíky - Chmelovice, 10 217 m2 KRC: 0,85 KMP: 1,03 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 10 217 234 991 23,00 0,87 19,94 Popis pozemku: zemědělský pozemek v katastrálním území Chmelovice (okr. Hradec Králové). Druh pozemku: orná půda. Výměra pozemku činí 10 217 m2. Lokalita: Skřivany, 1 757 m2 KRC: 0,85 KMP: 1,10 KPP: 0,97 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 757 26 400 15,03 0,91 13,63 Popis pozemku: rovinatý zemědělský pozemek o výměře 1.757 m2 nacházející se v blízkosti břehu řeky Javorka (přítok řeky Cidliny) u obce Skřivany, okres Hradec Králové. Pozemek, dle katastru nemovitostí vedený jako ostatní plocha, není zatížen žádnou nájemní smlouvu Lokalita: Nový Bydžov, 35 000 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 0,93 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 35 000 875 000 25,00 0,71 17,79 Popis pozemku: pozemky v katastrálním území Nový Bydžov, trvalý travní porost, na hranici pozemků inženýrské sítě a komunikace o celkové výměře 35000 m2. - 5 -
Lokalita: Bělušice, 19 987 m2 KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 19 987 459 701 23,00 0,81 18,58 Popis pozemku: 2 ha zemědělského pozemku v katastru obce Bělušice na Kolínsku. Jedná se o jeden celek. Pozemky jsou pronajaté na dobu určitou do 31.12. 2021. Průměrná jednotková cena 17,49 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemky zemědělské, situované mimo zastavěné území obce, přístupný z nezpevněného veřejného pozemku. Pozemky se pohybují v intervalu od 13,- do 20,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 17,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 915/3 13 129 17,00 223 193 orná půda 925/21 84 17,00 1 428 orná půda 925/75 228 17,00 3 876 Celková výměra pozemků 13 441 Hodnota pozemků celkem 228 497-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 228 497 Kč Obvyklá cena spoluvl. podílu id. 1/8 29 000 Kč slovy: Dvacetdevěttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými zemědělskými pozemky mimo zastavěné území v KH kraji, okrese Hr.Králové, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podíl id. 1/8 na zemědělském pozemku, situovaném mimo zastavěné území města, přístupné po nezpevněném pozemku, v okrajové části obce Lužec nad Cidlinou, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že podíl id. 1/8 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obchodovatelný Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/8 na nemovitostech Návrh OC podílu zaokrouhleno 228 497,- Kč 28 562,- Kč 29 000,- Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 222 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 29 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - spoluvl. podíl. id. 1/8 pozemků p.č. 915/3, 925/21 a 925/75, vše v k.ú. a obci Lužec nad Cidlinou, zapsané na LV č. 222, vedené u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové; se zohledněním práv a závad ve výši 29 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 26.2.2016 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1890/40/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 40. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 222 ze dne 2.2.2016 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality a farmy.cz 0-9 -
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti - 10 -
- 11 -
Mapa oblasti - 12 -