Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 5794 24/2015 o obvyklé ceně nemovitosti pozemku parcelní číslo 3237/9 v katastrálním území a obci Valtice, okres Břeclav Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 177 EX 32971/13-101 ze dne 27.1.2015 Účel posudku: ocenění nemovitosti v exekučním řízení Podle stavu ke dni 10.2.2015 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli v 1 vyhotovení v listinné podobě a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 12. února 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení soudního exekutora ze dne 27.1.2015 č.j. 177 EX 32971/13-101. Úkolem znalce je: ocenění nemovitosti se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitost pozemek parcelní číslo 3237/9 ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území Valtice, obci Valtice, okrese Břeclav. 2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území : Jihomoravský : Břeclav : Valtice : Valtice 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Valtice, LV č. 2517 ze dne 21.1.2015 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk, 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 4) Mapa města a okolí 5) Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňovaní majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 C. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 D. Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňovaní majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 E. pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, - 2 -
který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V daném případě nájem není obvyklý, metoda nebude aplikovaná. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2517 je pan Radek Čapek, nar. dne 18.4.1969 bytem 69146 Ladná, Lipová 289/33 vlastníkem oceňované nemovitosti pozemku parcelní číslo 3237/9 ostatní plocha, jiná plocha o celkové výměře 11862,0 m 2 v katastrálním území Valtice, obci Valtice, okres Břeclav. Kopie katastrální mapy Pozemek p. č. 3237/9 ostatní plocha v katastrálním území a obci Valtice Pozemek leží ladem. 7. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Finanční závazky, exekuční nároky či zástavní právo na pozemku váznoucí, se do výsledné ceny nemovitosti dle tohoto posudku nepromítají. 8. Základní popis: Městečko Valtice se nachází v okrese Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Břeclav. Obec Valtice se rozkládá asi jedenáct kilometrů západně od Břeclavi. Z turistického hlediska patří do unikátního a UNESCem chráněného Lednicko-Valtického areálu. - 3 -
Osídlení tohoto malého města dosahuje počtu 3584 obyvatel. Valtice se dále dělí na dvě části, konkrétně to jsou: Úvaly a Valtice. Městečko leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. Na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Valtice se nachází nemocnice, má zde ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Posuzovaný pozemek leží mimo zastavěnou část obce a to cca 1 km na východ u silnice směrem do Rakouska, kdy na protější straně komunikace najdeme Muzeum železné opony stavbu související s bývalým hraničním přechodem. Parcela je evidována jako jiná plocha, území o výměře větší než 1 ha leží v památkově chráněné zóně, je obklopeno lesy ve vlastnictví ČR, malé parcely uvnitř posuzované plochy náleží Jihomoravskému kraji. Jako nabývací titul je v KN uvedeno rozhodnutí Pozemkového úřadu v rámci pozemkových úprav. Parcelu se nepodařilo najít v platném územním plánu, ten řeší jen fakticky souvisle zastavěné území obce Valtice. 9. Obsah ocenění pozemek parcelní číslo 3237/9 ostatní plocha, jiná plocha v katastrálním území a obci Valtice B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Pozemek jiná plocha - k.ú. a obec Valtice Pozemek parelní číslo 3237/9 - jiná plocha Obec Katastrální území Valtice Valtice Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR 2013 3 584 Jihomoravský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 1 390,00 Plocha pozemku P m2 11862 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel II. do 5000 0,85 O2 Význam obce IV. ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce V. ostatní obce 0,80 O4 Tech. infrastruktura I. v obci kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost II. autobus i železnice 0,95 O6 občanská vybavensot II. rozšířená 0,98 Základní cena pozemku ZC 527,99 Úprava ZC, 9 odst. 6 koeficient 0,04 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P 250 520,09 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. rekapitulace: pozemek parcelní číslo 3237/9 k.ú. Valtice Administrativní cena pozemku (zaokrouhleno) 250 520,10 Kč 250 520,00 Kč - 4 -
2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Posuzovaný pozemek o výměře nad 1 ha leží v chráněné zóně u hraničního přechodu do Rakouska, sousedící celnice je ke dni ocenění využívaná jako muzeum. Dříve atraktivní lokalita se po pádu železné opony a kontrolovaných hraničních přechodů stala tak jak mnoho jiných míst podél našich východních či severních hranic tržně a investičně nezajímavou. Pokud podél hranic s Rakouskem po roce 1989 v obcích těsně u hranic byl zaznamenán rozkvět gastronomických služeb, trhovnictví a jiných podnikatelských aktivit, které tišily dlouhodobý nedostatek určitého zboží na naši straně a lákaly naše jižní sousedy na kvalitní a pro ně levnou kuchyni, dnes i tyto aktivity zanikly a tak v prostorech bývalých celnic najdeme v lepším případě (na frekventovaných místech) obchody či benzínové stanice, někdy muzea a galerie, jindy objekty zejí prázdnotou a podléhají zkáze. Současně v těchto místech nedochází k další stavební činnosti, neboť u silnic menšího významu i ruch automobilů je malý. To platí jak u přechodu do Rakouska u Valtic tak u Břeclavi (do Reintalu). V této lokalitě je nejdůležitější hraniční přechod u Mikulova, zde jezdí zájezdy i kamiony a tak servisní služby pro tyto tranzitní subjekty v Mikulově trvale prosperují. Vzhledem k výše uvedenému v minulosti určitě atraktivní plocha je dnes neudržovanou, postupně zarůstající plevelnatým porostem rovinou, území je památkově chráněno a malé parcely v posuzované ploše náleží Jihomoravskému kraji, který je rovněž žádným způsobem nevyužívá. S ohledem na výše uvedené určuji cenu posuzované plochy na úrovni ceny dle předpisu. Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu oceňovaného pozemku ve výši Cena nemovitosti určená porovnáním 250 000,00 Kč C) Závěr : Administrativní cena pozemku... 250 520,00 Kč Porovnávací hodnota nemovitosti....... 250 000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovitosti, tj. pozemku parcelní číslo 3237/9 ostatní plocha, jiná plocha evidovaném na LV č. 2517 vedeném pro katastrální území Valtice, obec Valtice, okres Břeclav vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši : Slovy : dvěstěpadesáttisíc korun českých 250 000,00 Kč V Otrokovicích, dne 12. února 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5794-24/2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji dle dokladu číslo 26/15. - 5 -
Kopie katastrální mapy posuzovaná parcela leží naproti bývalé celnice dnes je v objektu celnice Muzeum železné opony, plocha 3237/9 pomalu zarůstá náletovými dřevinami - 6 -
Fotodokumentace: Pohled na posuzovanou parcelu od muzea Pohled na cestu k Valticím, posuzovaná parcela leží po pravé straně - 7 -
Výpis z katastru nemovitostí: - 8 -