D O D A T E K č. 1 Z N A L E C K É H O P O S U D K U číslo: 5119 390 / 13 ze dne 18.10.2013 o obvyklé ceně jednotek č. 279/1 (byt), č. 279/2 (byt), č. 279/3 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/4 (byt), č. 279/5 (byt), č. 279/6 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/7 (byt), č. 279/8 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/9 (jiný nebytový prostor sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, na ulici Králova č.or. 9, v k.ú. Žabovřesky, obec Brno, Jihomoravský kraj, včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 Vlastník nemovitostí dle LV : Objednatel : Účel zpracování posudku : Vypracovala : Dvorská Ludmila Králova 279/9 Žabovřesky, 616 00 Brno Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí Ing. Klára Schenková V Brně dne 29.11.2013 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku, resp. dodatku č.1: Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 2372/11-233 ze dne 9.9.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku jsou jednotky č. 279/1 (byt), č. 279/2 (byt), č. 279/3 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/4 (byt), č. 279/5 (byt), č. 279/6 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/7 (byt), č. 279/8 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/9 (jiný nebytový prostor sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, na ulici Králova č.or. 9, v k.ú. Žabovřesky, obec Brno, Jihomoravský kraj, včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274, vše na LV č.1273. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitosti, jejího příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, a to cenou obvyklou. V předkládaném dodatku č.1 k původnímu znaleckému posudku 5119 390 / 13 ze dne 18.10.2013 vypracovanému znaleckým ústavem Stavexis, s.r.o., Brno je v části C. Posudek doplněn text a proveden výpočet hodnoty práv odpovídajícím příslušným věcným břemenům vyplývající z účelu zpracování znaleckého posudku, a to pro účely výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti, přičemž výpočet je v tomto případě proveden striktně dle 18 Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a dále je v tomto dodatku v návaznosti na výše uvedené samozřejmě adekvátně upravena část D. Závěr. V původním znaleckém posudku tak byly vypočteny obvyklé ceny věcných břemen jednoznačně jako užitek oprávněného (výnosový přístup za předpokladu konstantního zisku v jednotlivých letech a omezené doby příjmů), přičemž v tomto dodatku je výpočet ceny VB proveden dle zákona č. 151/1997 Sb., 18. Tento dodatek č.1 musí být vždy interpretován spolu s původním znaleckým posudkem č. 5119 390 / 13 ze dne 18.10.2013, neboť text a skutečnosti v tomto dodatku neuvedené jsou platné dle původního posudku. Ostatní části této kapitoly zůstávají beze změny, nové místní šetření nebylo provedeno. 2
B. N Á L E Z : beze změny C. P O S U D E K : 1. Metodika ocenění : beze změny 2. Ocenění majetku : 2.1. Výnosová hodnota oceňovaného majetku : beze změny 2.2. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : beze změny 2.3. Závěrečná analýza obvyklé ceny oceňovaného majetku : beze změny 2.4. Stanovení hodnoty věcného břemene užívání a bydlení: 2.4.1. Stanovení hodnoty věcného břemene užívání a bydlení pro Sáru Charlottu Senža nar. 2.2.1990, Nikolu Senža nar. 19.3.1986, Jitku Dvorskou nar. 24.9.1955, Jiřinu Dvorskou nar. 11.2.1929: Zohlednění zatížení všech oceňovaných nemovitostí právem odpovídajícím věcnému břemeni užívání a bydlení pro Sáru Charlottu Senža nar. 2.2.1990, Nikolu Senža nar. 19.3.1986, Jitku Dvorskou nar. 24.9.1955, Jiřinu Dvorskou nar. 11.2.1929, resp. věcné břemeno výlučného doživotního bezplatného bydlení výše uvedených osob v domě č.p. 279 v části obce Žabovřesky postaveném na pozemku p.č. 3274 a věcné břemeno bezplatného výlučného užívání pozemku p.č. 3274 v k.ú. Žabovřesky (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 172 m 2 ). Příslušné věcné břemeno užívání a bydlení je takového charakteru, že značně ovlivňuje obvyklou cenu oceňované nemovitosti, jedná se tedy jednoznačně o závadu znehodnocující všechny bytové i nebytové jednotky v domě. Ačkoli znalci nepřísluší právně hodnotit poskytnuté smlouvy o zřízení věcných břemen, konkrétně výpočet vlivu VB užívání a bydlení v tomto dodatku uvedený jednoznačně předpokládá stav, kdy se jedná o jedno nedělitelné a výlučné věcné břemeno, ze kterého jsou společně a nerozdílně oprávněny čtyři osoby. 3
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění upravuje oceňování věcných břemen v 18 Oceňování práv odpovídající věcným břemenům. Z ustanovení 18 vyplývá, že právo odpovídající věcnému břemeni, patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Roční užitek je odhadnut z čistého dosažitelného nájemného při pronájmu nemovitosti v dané lokalitě a to jednotky č. 279/1 ve výši 153.360,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/2 ve výši 88.560,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/3 ve výši 84.800,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/4 ve výši 75.420,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/5 ve výši 69.300,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/6 ve výši 111.800,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/7 ve výši 45.200,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/8 ve výši 63.800,- Kč/jednotka/rok, jednotky č. 279/9 ve výši 40.700,- Kč/jednotka/rok. Pozn.: Bližší vstupní informace týkající se především čistého dosažitelného nájemného jsou uvedeny v části C.2.1. Výnosová hodnota oceňovaného majetku v rámci posudku 5119 390 / 13 ze dne 18.10.2013. 2.4.1.1. Jednotka č. 279/1 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 153.360,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 153.360,- Kč x 10 = 1.533.600,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 1.533.600,- Kč. 2.4.1.2. Jednotka č. 279/2 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 88.560,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 88.560,- Kč x 10 = 885.600,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 885.600,- Kč. 4
2.4.1.3. Jednotka č. 279/3 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 84.800,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 84.800,- Kč x 10 = 848.000,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 848.000,- Kč. 2.4.1.4. Jednotka č. 279/4 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 75.420,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 75.420,- Kč x 10 = 754.200,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 754.200,- Kč. 2.4.1.5. Jednotka č. 279/5 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 69.300,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 69.300,- Kč x 10 = 693.000,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 693.000,- Kč. 5
2.4.1.6. Jednotka č. 279/6 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 111.800,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 111.800,- Kč x 10 = 1.118.000,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 1.118.000,- Kč. 2.4.1.7. Jednotka č. 279/7 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 45.200,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 45.200,- Kč x 10 = 452.000,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 452.000,- Kč. 2.4.1.8. Jednotka č. 279/8 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 63.800,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 63.800,- Kč x 10 = 638.000,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 638.000,- Kč. 6
2.4.1.9. Jednotka č. 279/9 Vstupní údaje : Čisté roční dosažitelné nájemné (roční užitek): 40.700,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se právo odpovídající věcnému břemeni oceňuje, patří-li toto právo určité osobě na dobu jejího života, desetinásobkem ročního užitku. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 40.700,- Kč x 10 = 407.000,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 407.000,- Kč. 2.4.1.10. Souhrn hodnot věcných břemen: Bytové a nebytové jednotky s příslušenstvím, Králova 279/9, Brno Název Plocha (m 2 ) Hodnota VB Bytová jednotka č. 279/1 85,2 1 533 600,00 Kč Bytová jednotka č. 279/2 49,2 885 600,00 Kč Nebytová jednotka č. 279/3 - kanceláře 42,4 848 000,00 Kč Bytová jednotka č. 279/4 41,9 754 200,00 Kč Bytová jednotka č. 279/5 38,5 693 000,00 Kč Nebytová jednotka č. 279/6 - kanceláře 55,9 1 118 000,00 Kč Bytová jednotka č. 279/7 22,6 452 000,00 Kč Nebytová jednotka č. 279/8 - kanceláře 31,9 638 000,00 Kč Nebytová jednotka č. 279/9 - sklep 40,7 407 000,00 Kč 2.5. Stanovení hodnoty věcného břemene spoluužívání průchodu budovou: Zohlednění zatížení všech oceňovaných nemovitostí, resp. jednotek, právem odpovídajícím věcnému břemeni, a to věcnému břemeni spočívajícímu v právu spoluužívání průchodu budovou č.p. 279 v k.ú. Žabovřesky (bytový dům s oceňovanými jednotkami) nacházející se v přízemí a zajišťující přístup k pozemku p.č. 3275 v k.ú. Žabovřesky, věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou. Dle prohlášení vlastníka společné prostory v 1.NP sloužící jako průchod budovou mají výměru 21,6 m 2. Příslušné věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou je takového charakteru, že jen v malé míře ovlivňuje obvyklou cenu oceňované nemovitosti a to především z důvodu, že se nijak nedotýká oceňovaných jednotek jako takových, ale pouze společných částí domu, resp. pouze společných částí domu na úrovni přízemí. Jedná se tedy o závadu pouze mírně znehodnocující komfort využívání společných prostor v domě, kdy tyto jsou zatíženy pohybem osob k pozemku p.č. 3275. 7
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění upravuje oceňování věcných břemen v 18 Oceňování práv odpovídající věcným břemenům. Z ustanovení 18 vyplývá, že právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Rozsah věcného břemene: dle prohlášení vlastníka společné prostory v 1.NP sloužící jako průchod budovou mají výměru 21,6 m 2. Stanovení ročního užitku: pro výpočet ročního užitku je věcné břemeno přirovnáno k pronájmu průchodu domem. Zmíněné právo omezuje vlastníka nemovitosti v možnostech jeho využití do takové míry, že užitek odvozený z pronájmu této části domu je charakteru zmíněných práv nejbližší. Roční užitek bude v tomto případě stanoven ve výši obvyklého nájmu za srovnatelné velmi omezeně využitelné prostory, přičemž za toto obvyklé nájemné je možné u takto omezeně využitelných částí domu, které běžně nejsou samostatně pronajímány, považovat částku 500 Kč/m 2 /rok. Výpočet k ročního užitku: (500,- Kč/m 2 /rok) x 21,6 m 2 = 10.800,- Kč Ve smyslu ustanovení 18 zákona o oceňování majetku se roční užitek násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Doba trvání věcného břemene není dle zjištění nijak omezena. Výpočet hodnoty věcného břemene:... 10.800,- Kč x 5 = 54.000,- Kč Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 54.000,- Kč. Obvyklá cena věcného břemene související s jednotlivými jednotkami: Jednotka č. Obvyklá cena celého VB Id. podíl na společných Obvyklá cena id. podílu Obvyklá cena id. podílu částech domu na VB na VB po zaokrouhlení 279/1 852/4083 11 268,19 Kč 11 270,00 Kč 279/2 492/4083 6 506,98 Kč 6 510,00 Kč 279/3 424/4083 5 607,64 Kč 5 610,00 Kč 279/4 419/4083 5 541,51 Kč 5 540,00 Kč 279/5 54 000,00 Kč 385/4083 5 091,84 Kč 5 090,00 Kč 279/6 559/4083 7 393,09 Kč 7 390,00 Kč 279/7 226/4083 2 988,98 Kč 2 990,00 Kč 279/8 319/4083 4 218,96 Kč 4 220,00 Kč 279/9 407/4083 5 382,81 Kč 5 380,00 Kč Pozn.: Věcná břemena spoluužívání průchodu budovou a užívání a bydlení byla zřízena příslušnými smlouvami ve stejný den, a to 1.3.2007. V katastru nemovitostí je zapsána, pokud jde o VB spoluužívání průchodu budovou, smlouva o zřízení VB-bezúplatná ze dne 22.6.2010, stejně jako právní účinky vkladu práva ke dni 22.6.2010. Jiná smlouva o zřízení VB průchodu budovou nebyla znalci poskytnuta. 8
2.6. Zohlednění práv na některých jednotkách spočívající v uzavřených nájemních smlouvách: V současné době jsou uzavřeny tři nájemní smlouvy a sice: - Nájemní smlouva uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010, - Nájemní smlouva uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Lucií Senža, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010, - Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a BRNOOFFICE s.r.o., se sídlem Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.1.2010. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 je předmětem nájmu jednotka č. 2 ve 3.NP domu č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.7.2010 do 30.6.2020, sjednané nájemné bez energií, zálohy na společné prostory ve výši 200,- Kč a fondu oprav ve výši 200,- Kč činí 4.500,- Kč/měsíc. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Lucií Senža, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 je předmětem nájmu jednotka č. 1 ve 3.NP domu č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.7.2010 do 30.6.2020, sjednané nájemné není známo. Dle smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a BRNOOFFICE s.r.o., se sídlem Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.1.2010 je předmětem smlouvy jednotka č. 3 ve 3.NP, jednotka č. 6 v 1.NP, jednotka č. 8 v 1.NP, vše v domě č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.1.2010 do 31.12.2020, sjednané nájemné bez dodávky el. energie, plynu, vody, odvozu komunálního odpadu a ostatních služeb činí 97.824,- Kč/rok, tj. 750 Kč/rok/m 2. Výši ročního nájemného je pronajímatel oprávněn počínaje dnem 1. ledna příslušného kalendářního roku na další období upravit o částku odpovídající míře meziročního růstu inflace oficiálně publikované Českým statistickým úřadem. Výše 750 Kč/rok/m 2 je sjednána s ohledem na skutečnost, že nájemce si na vlastní náklady dokončil kancelářské prostory a vybavil si tyto prostory nábytkem. Veškeré úpravy a nábytek budou po ukončení nájmu bezplatně převedeny do vlastnictví pronajímatele. Sjednané nájemné generuje v následujících letech, resp. do konce 6. měsíce 2020 u bytů a do konce roku 2020 u nebytových prostorů, jistý příjem pro vlastníka nemovitosti, kdy odhadem příjmy za byt č. 297/2 budou činit přibližně v období 11/2013 6/2020, tj. 80 měsíců x 4.500,- Kč částku přibližně 360 tis. Kč. Příjmy za nebytové prostory č. 297/3, 297/6, 297/8 budou činit (bez zohlednění inflace) přibližně v období 11/2013 12/2020, tj. 86 měsíců x 8.152,- Kč částku 701.072,- Kč, což odpovídá v případě jednotky č. 279/3 přibližné částce 230 tis. Kč, jednotky č. 279/6 přibližně částce 300 tis. Kč a jednotky č. 279/8 přibližně částce 170 tis. Kč. 9
Příjmy za jednotku č. 297/1 nejsou zpracovateli známy, neboť v dostupné nájemní smlouvě jsou tyto údaje nečitelné. 2.7. Zohlednění závad na jednotlivých jednotkách spočívající ve zřízených věcných břemenech a zohlednění práv na některých jednotkách spočívající v uzavřených nájemních smlouvách na dobu určitou, vyjma nájemní smlouvy související s pronájmem bytové jednotky č. 279/1: Zohlednění závad na jednotlivých bytových a nebytových jednotkách spočívající ve zřízených věcných břemenech bydlení a užívání bytových a nebytových jednotek vč. příslušenství a pozemku a věcného břemene průchodu budovou a dále zohlednění práv z uzavřených nájemních smluv, vyjma nájemní smlouvy související s jednotkou č. 279/1. 2.7.1. Jednotka č. 279/1 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB užívání a bydlení Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB) zaokrouhlení 2.100.000,- Kč 3.650.000,- Kč 1.533.600,- Kč 11.270,- Kč 2.105.130,- Kč, tj. po Ve výsledné obvyklé ceně jednotky č. 297/1 není zohledněno nájemní právo vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy, neboť v dostupné nájemní smlouvě jsou údaje o výši nájemného nečitelné. Z uvedeného důvodu není možné s konkrétním ziskem do výpočtu uvažovat ani toto nahradit nájemným uvažovaným ve výši obvyklé. 2.7.2. Jednotka č. 279/2 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) 2.200.000,- Kč Obvyklá cena VB užívání a bydlení 885.600,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou 6.510,- Kč Příjmy plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy 360.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB uzavřené nájemní smlouvy) 1.667.890,- Kč, tj. po zaokrouhlení 1.650.000,- Kč 2.7.3. Jednotka č. 279/3 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) 1.700.000,- Kč Obvyklá cena VB užívání a bydlení 848.000,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou 5.610,- Kč Příjmy plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy 230.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB a uzavřené nájemní smlouvy) 1.076.390,- Kč, tj. po zaokrouhlení 1.100.000,- Kč 10
2.7.4. Jednotka č. 279/4 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB užívání a bydlení Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB) zaokrouhlení 1.150.000,- Kč 2.7.5. Jednotka č. 279/5 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB užívání a bydlení Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB) zaokrouhlení 1.050.000,- Kč 1.900.000,- Kč 754.200,- Kč 5.540,- Kč 1.140.260,- Kč, tj. po 1.750.000,- Kč 693.000,- Kč 5.090,- Kč 1.051.910,- Kč, tj. po 2.7.6. Jednotka č. 279/6 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) 2.250.000,- Kč Obvyklá cena VB užívání a bydlení 1.118.000,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou 7.390,- Kč Zisk plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy 300.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB a uzavřené nájemní smlouvy) 1.424.610,- Kč, tj. po zaokrouhlení 1.400.000,- Kč 2.7.7. Jednotka č. 279/7 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB užívání a bydlení Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB) zaokrouhlení 600.000,- Kč 1.050.000,- Kč 452.000,- Kč 2.990,- Kč 595.010,- Kč, tj. po 2.7.8. Jednotka č. 279/8 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) 1.300.000,- Kč Obvyklá cena VB užívání a bydlení 638.000,- Kč Obvyklá cena VB průchodu budovou 4.220,- Kč Příjmy plynoucí z uzavřené nájemní smlouvy 170.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB uzavřené nájemní smlouvy) 827.780,- Kč, tj. po zaokrouhlení 850.000,- Kč 2.7.9. Jednotka č. 279/9 Obvyklá cena nemovitosti (bez zohlednění vlivu VB) Obvyklá cena VB užívání a bydlení Obvyklá cena VB průchodu budovou Obvyklá cena nemovitosti (včetně zohlednění vlivu VB) zaokrouhlení 400.000,- Kč 800.000,- Kč 407.000,- Kč 5.380,- Kč 387.620,- Kč, tj. po 11
D. Z Á V Ě R: Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 3.650.000,- Kč Slovy: třimilionyšestsetpadesáttisíc korun českých Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 2.200.000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstětisíc korun českých Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 1.700.000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmsettisíc korun českých 12
Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 1.900.000,- Kč Slovy: jedenmiliondevětsettisíc korun českých Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 1.750.000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmsetpadesáttisíc korun českých Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 2.250.000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstěpadesáttisíc korun českých Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 1.050.000,- Kč Slovy: jedenmilionpadesáttisíc korun českých 13
Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 1.300.000,- Kč Slovy: jedenmiliontřistatisíc korun českých Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to bez zohlednění vlivu věcných břemen a uzavřených nájemních smluv, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 800.000,- Kč Slovy: osmsettisíc korun českých Pozn.1: Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna omezení vlastnického práva, jako jsou zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, plomby a žaloby, věcná břemena užívání a bydlení pro Jiřinu Dvorskou, Jitku Dvorskou, Sáru Charlottu Senža a Nikolu Senža, věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou č. p. 279 a uzavřené nájemní smlouvy. Pozn.2: Příslušenství spojené s bytovým domem a tedy i v příslušném spoluvlastnickém podílu s oceňovanými bytovými a nebytovými jednotkami, které slouží výhradně společnému užívání, je vyjmenováno výše v části B posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost bytového domu. Toto příslušenství je samostatně neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna ve výsledných obvyklých cenách oceňovaných nemovitostí. 14
Při zohlednění jednoznačně negativního vlivu věcných břemen a také vlivu uzavřených nájemních smluv váznoucích na jednotlivých (některých) jednotkách, vyjma nájemní smlouvy váznoucí na bytové jednotce č. 279/1, lze vyslovit následující závěr: Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen, avšak bez zohlednění vlivu uzavřené nájemní smlouvy, odhadujeme ve výši: 2.100.000,- Kč Slovy: dvamilionystotisíc korun českých Ve výsledné obvyklé ceně jednotky č. 297/1 není z důvodu výše v textu uvedeného zohledněno nájemní právo vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy. Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen a uzavřené nájemní smlouvy, odhadujeme ve výši: 1.650.000,- Kč Slovy: jedenmilionšestsetpadesáttisíc korun českých Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen a uzavřené nájemní smlouvy, odhadujeme ve výši: 1.100.000,- Kč Slovy: jedenmilionstotisíc korun českých 15
Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 1.150.000,- Kč Slovy: jedenmilionstopadesáttisíc korun českých Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen, odhadujeme ve výši: 1.050.000,- Kč Slovy: jedenmilionpadesáttisíc korun českých Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen a uzavřené nájemní smlouvy, odhadujeme ve výši: 1.400.000,- Kč Slovy: jedenmiliončtyřistatisíc korun českých Obvyklou cenu bytové jednotky č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen, odhadujeme ve výši: 600.000,- Kč Slovy: šestsettisíc korun českých Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083, na ulici Králova č.o. 9, 16
Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen a uzavřené nájemní smlouvy, odhadujeme ve výši: 850.000,- Kč Slovy: osmsetpadesáttisíc korun českých Obvyklou cenu jiného nebytového prostoru č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083, na ulici Králova č.o. 9, Brno Žabovřesky, ke dni 14.8.2013, a to se zohledněním vlivu věcných břemen, odhadujeme ve výši: 400.000,- Kč Slovy: čtyřistatisíc korun českých Pozn.1: Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna omezení vlastnického práva, jako jsou zástavní práva smluvní, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, plomby a žaloby. Naopak zohledněna jsou věcná břemena užívání a bydlení pro Jiřinu Dvorskou, Jitku Dvorskou, Sáru Charlottu Senža a Nikolu Senža, věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou č. p. 279 a uzavřené nájemní smlouvy, vyjma nájemní smlouvy související s pronájmem bytové jednotky č. 279/1. Pozn.2: Příslušenství spojené s bytovým domem a tedy i v příslušném spoluvlastnickém podílu s oceňovanými bytovými a nebytovými jednotkami, které slouží výhradně společnému užívání, je vyjmenováno výše v části B posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost bytového domu. Toto příslušenství je samostatně neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna ve výsledných obvyklých cenách oceňovaných nemovitostí. V Brně dne 29.11.2013 Seznam příloh : beze změny Dodatek č.1 znaleckého posudku č. 5119 390 / 13 ze dne 18.10.2013 byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 18 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednavateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 17
Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 390/13 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Klára Schenková zodpovědný zpracovatel Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 18