ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 162015614 NEMOVITÁ VĚC: o ceně byt.jedn. č.1228/34 včetně podílu 6200/498170 na společných částech budovy č.1228 a pozemku p.č.317/2, 317/4 v obci Lovosice, k.ú.lovosice, okres Litoměřice. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Lovosice, k.ú. Lovosice Adresa nemovité věci:lovosice 1228, 410 02 Vlastník stavby: ŠINFELT s.r.o. IČO: 25484788, Kratochvílova 280, 41301 Roudnice nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: ŠINFELT s.r.o. IČO: 25484788, Kratochvílova 280, 41301 Roudnice nad Labem, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: SUBASTA a.s. IČO: 28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 17 e-mail: 2 000 000 Kč 11.11.2014 stran Stav ke dni : Počet příloh: V Středoklukách, dne 26.11.2014 Tomáš Maršál NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Litoměřice LV č.6889, 6237 - snímek z pozemkové mapy 11.11.2014 Počet vyhotovení: 2
- vyjádření objednatele - Prohlášení vlastníka budovy - zástavní právo smluvní SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice.,.tř Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.1228/34 včetně podílu 6200/498170 na společných částech budovy č.1228 a pozemku p.č.317/2, 317/4 v obci Lovosice, k.ú.lovosice, okres Litoměřice. Jedná se o: jednotku č. 1228/34 (způsob využití byt), která je vymezena v budově č.p. 1228 postavené na pozemku č. parc. 317/2 v katastrálním území Lovosice; spoluvlastnický podíl ve výši 6200/498170 na společných částech budovy č.p. 1228 postavené na pozemku č. parc. 317/2 v katastrálním území Lovosice; spoluvlastnický podíl ve výši 6200/498170 na pozemku č. parc. 317/2 (druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří) v katastrálním území Lovosice; spoluvlastnický podíl ve výši 6200/498170 na pozemku č. parc. 317/4 (druh pozemku ostatní plocha, zeleň) v katastrálním území Lovosice. Shora uvedená jednotka č. 1228/34 je evidována v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 6889 pro obec a katastrální území Lovosice, okres Litoměřice, a shora uvedená budova a shora uvedené pozemky č. parc. 317/2 a 317/4 jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 6237 obec a katastrální území Lovosice, okres Litoměřice, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice. Předmětná bytová jednotka se nachází ve zcela nové budově (bytovém domě), která se nachází v centru města Lovosice (Zámecká ulice, Václavské náměstí), na okraji klidové zóny, s krásným výhledem. Objekt má centrální vytápění, jeho součástí jsou podzemní garáže a příslušenstvím pak parkovací stání před objektem. V lokalitě je veškerá občanská vybavenost, bohaté možnosti sportovního i kulturního vyžití. Velmi dobrá dostupnost Prahy po dálnici D8 (60km, 40 minut). Jde o nadstandardní byt o dispozici 2+kk, s podlahovou plochou 62 m2, umístěný ve třetím nadzemním podlaží. Bytová jednotka sestává z obývacího pokoje s kuchyňským koutem, dalšího pokoje a příslušenství, které je tvořeno koupelnou s WC, spíží, chodbou a balkónem. K bytové jednotce patří jedno parkovací stání na venkovním parkovišti, zřízeném na pozemku č. parc. 317/4 (parkovací místo č. P14). -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt č. 1228/34 Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt jedn.č.1228/34 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV 6889 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,050 i=1-3- č. V Pi 0,05 IV
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,110 i=2 Koeficient pp = IT * IP = 1,166 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lovosice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 35 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce IV O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 101,03 Kč/m2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu -4- Pi 0,95 0,85 1,01
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt č. 1228/34 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 317/2, 317/4 Jedná se o pozemky p.č. 317/2,317/4 v obci Lovosice, k.ú.lovosice, okres Litoměřice. Které jsou zapsané na LV č. 6237, 6880 u KN Litoměřice. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. IV Pi I I 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0 i=1 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,050 Index polohy pozemku IP = 1,110 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,050 * 0 * 1,110 = 1,166 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 101,03-5- Index 1,166 Koef. Upr. cena [Kč/m2] 1 283,80
Typ Název 4 odst. 1 Parcelní číslo 317/2 Výměra [m2] 1 284,00 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 317/4 1 488,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Jedn. cena [Kč/m2] 1 283,80 Cena [Kč] 1 648 399,20 1 283,80 1 910 294,40 3 558 693,60 Pozemky p.č. 317/2, 317/4 - zjištěná cena = 3 558 693,60 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemky p.č. 317/2, 317/4 = 3 558 693,60Kč 3 558 693,60 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 3 558 693,60 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel 7 905,- Kč/m2 Základní cena ZC (příloha č. 27): koeficient dle typu podlahové plochy 31,4 * = 16,5 * = 5,3 * = 2,5 * = 6,3 * = Podlahové plochy bytu obývací pokoj s k.k.: pokoj: koupelna + WC: spíž: chodba: Započítaná podlahová plocha bytu: 31,40 m2 16,50 m2 5,30 m2 2,50 m2 6,30 m2 62,00 m2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova 2. Společné části domu 3. Příslušenství domu - Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) -6- č. IV Vi 0,10 0,02 0,10 0,05 IV 0,05
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří s = 1-5 * 3 = 0,985 I 1,05 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,985 = 1,365 i=1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,050 Index polohy pozemku IP = 1,110 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 905,- Kč/m2 * 1,365 = 10 790,33 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 62,00 m2 * 10 790,33 Kč/m2 * 1,050 * 1,110= 779 720,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 779 720,04 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 558 693,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 200 / 498 170 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 558 693,60 Kč * 6 200 / 498 170 = 44 289,90 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 44 289,90 Kč Byt č. 1228/34 - zjištěná cena = 824 009,94 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt jedn.č.1228/34 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 62,00 m2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí 2+kk bytovou jednotku o dispozičním řešení 2+kk s lodžií a garážovým stáním, a to v rezidenci Orbis, která se nachází v okrese Litoměřice, v centru obce Lovosice, v ulici Osvoboditelů. Rezidence Orbis je zcela nový polyfunkční dům s výtahem, ve kterém naleznete nejen možnost bydlení, ale i řadu služeb, jako je pošta, banka, kosmetika a jiné. V okolí domu je pak všechna nezbytná infrastruktura. Před domem je vyhrazené parkoviště a k bytu navíc náleží i garážové stání pro jeden osobní automobil. Bytová jednotka je situována v 5.podlaží a její celková podlahová plocha činí 62-7-
m2. Vstup do ní zajišťuje chodba, ze které se dá vejít do všech pokojů a koupelny. První pokoj je rozčleněn na kuchyňský kout s možností umístit i větší jídelní stůl a část obývací, která má vstup na lodžii s nádherným výhledem do okolí. Ložnice je standardních rozměrů. Koupelnové jádro je zděné s vanou, umývadlem, místem pro automatickou pračku a toaletou. Obloženo je příjemným keramickým obkladem. Okna jsou plastová, na podlaze je dlažba nebo kvalitní plovoucí podlaha. Topení je dálkové s vlastními měřícími čidly. 2+kk byt 2+1, 59 m2, v klidné části historického centra města Litoměřice. Byt je po rekonstrukci. V bytě jsou nové podlahy, eurookna, dveře, rozvody elektřiny a vody, zrekonstruovaná koupelna a kuchyň. K domu náleží malá zahrádka s pergolou, možnost parkování na pozemku. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost do Prahy a Ústí n. L. byt Lovosice bytová jednotka o dispozičním řešení 2+kk s lodžií a garážovým stáním, a to v rezidenci Orbis, která se nachází v okrese Litoměřice, v centru obce Lovosice, v ulici Osvoboditelů. Rezidence Orbis je zcela nový polyfunkční dům s výtahem, ve kterém naleznete nejen možnost bydlení, ale i řadu služeb, jako je pošta, banka, kosmetika a jiné. V okolí domu je pak všechna nezbytná infrastruktura. Před domem je vyhrazené parkoviště a k bytu navíc náleží i garážové stání pro jeden osobní automobil. Bytová jednotka je situována v 5.podlaží a její celková podlahová plocha činí 62 m2. Vstup do ní zajišťuje chodba, ze které se dá vejít do všech pokojů a koupelny. První pokoj je rozčleněn na kuchyňský kout s možností umístit i větší jídelní stůl a část obývací, která má vstup na lodžii s nádherným výhledem do okolí. Ložnice je standardních rozměrů. Koupelnové jádro je zděné s vanou, umývadlem, místem pro automatickou pračku a toaletou. Obloženo je příjemným keramickým obkladem. Okna jsou plastová, na podlaze je dlažba nebo kvalitní plovoucí podlaha. Topení je dálkové s vlastními měřícími čidly. Měsíční poplatky, včetně FO činí cca 2.500,-Kč, bez zálohy na elektrickou energii. V dané lokalitě je možnost kulturního i sportovního vyžití, včetně vycházek do okolí plného zeleně. Tato rezidence je schopna poskytnout svému novému vlastníkovi veškeré pohodlí a komfort, které lze nalézt v centru města. Srovnatelné nemovité věci Název: 2+kk Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 62,00 m2 1,01 0,90 Výměra pozemku. 0 m2 Název: 2+kk -8- Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,91 33 707 Celková cena Jednotková cena 2 299 000 Kč 37 081 Kč/m2
Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 59,00 m2 1,02 0,98 0,85 Výměra pozemku. 0 m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,85 29 954 Celková cena Jednotková cena 2 080 000 Kč 35 254 Kč/m2 Název: byt Lovosice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3 Užitná plocha 62,00 m2 0,95 Výměra pozemku. 0 m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,95 32 943 Celková cena Jednotková cena 2 150 000 Kč 34 677 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 29 954 Kč/m2 32 201 Kč/m2 33 707 Kč/m2 32 201 Kč/m2 62,00 m2 1 996 462 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt č. 1228/34 824 01 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění -9-
1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt jedn.č.1228/34 2.2 Kč 1 996 462,00 Kč Kč 1 996 462,00 Kč Současný stav 1 996 462 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 824 010 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 2 000 000 Kč slovy: Dvamiliony Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Litoměřice LV č.6889, 6237 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně 2 000 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 2 000 000,- Kč slovy:dvamiliony Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Lovosice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Litoměřic, Lovosic,Prahy, Kladna. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Lovosice, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.1228/34 včetně podílu 6200/498170 na společných částech budovy č.1228 a pozemku p.č.317/2, 317/4 v obci Lovosice, k.úlovosice, okres Litoměřice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná - 10 -
zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.1228/34 včetně podílu 6200/498170 na společných částech budovy č.1228 a pozemku p.č.317/2, 317/4 v obci Lovosice, k.ú.lovosice, okres Litoměřice ve výši 2 000 000,- Kč. Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb, 456/08Sb., 387/2011Sb., 199/2014Sb. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. - 11 -
Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb, 387/2011Sb., 199/2014 sb. která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002sb., její novele vyhl.č.617/2006sb.,3/2008sb, 460/09Sb, 364/10Sb.387/2011Sb.,199/2041 sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob, kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. Koncesní 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. listina: - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -