ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4055-71/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp.49 + pozemky p.č.st.52,p.č.163/15 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Městec Králové, k.ú. Vinice u Městce Králové Adresa nemovité věci: Vinice 49, 289 03 Městec Králové Vlastníci stavby a Václav Vondra, Vinice 49, 289 03 Městec Králové, vlastnictví: podílové, vlastnický pozemku : podíl: 1 / 2 Jarmila Vondrová, Koutecká 29/3, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 650 000 Kč Datum místního šetření: 22.6.2015 Stav ke dni : 22.6.2015 Za přítomnosti: p.vondry Počet stran: 7 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 30.6.2015 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.52 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1347m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domku čp.49 - pozemku p.č.163/15 zahrada o výměře 610m 2, vše zapsáno v KN na LV č.230 pro obec Městec Králové, k.ú.vinice u Městce Králové, část obce Vinice Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby. Místopis Městečko Městec Králové je začleněna územně pod okres Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Poděbrady. Obec Městec Králové se rozkládá asi dvacet kilometrů východně od Nymburku a šestnáct kilometrů severovýchodně od města Poděbrady. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Na katastrálním území tohoto malého města má nahlášený trvalý pobyt asi 2910 obyvatel. Městec Králové se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Městec Králové, Nový a Vinice. Školáci mají v obci možnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Městec Králové se nachází nemocnice, mají zde lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Rodinný dům čp.49 se nachází při severním okraji obce, je přístupný z odbočné ulice vpravo při příjezdu do obce od Záhornice. V okolí se nachází tedy rodinné domky a zemědělské pozemky. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 93/4 Město Městec Králové, Náměstí Republiky 1, 28903 Městec Králové 193/2 Město Městec Králové, Náměstí Republiky 1, 28903 Městec Králové Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.52zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1347m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domku čp.49 - pozemek p.č.163/15 zahrada o výměře 610m 2 Ve skutečnosti se jedná o bývalou zemědělskou usedlost, která se skládá z přední obytné části, - 2 -
navazujících chlévů a chlívků, a též samostatně stojícího bývalého špejcharu. Vlastní obytná část čp.49, je objekt půdorysného tvaru písmene L, jedná se o přízemní stavbu s polovalbovou střechou, s částečným obytným podkrovím. Rodinný dům je nepodsklepený. Domek je vystavěn na základech s nyní již nefunkčními izolacemi proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné z plných pálených cihel na tl. obvodových stěn 45cm, stropní konstrukce je dřevěná s rákosovou omítkou, krytina na střeše je pálená tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu - žlaby, svody a z lakovaného plechu jsou parapety.vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je břízolitová, škrábaná. Vnitřní bělninové obklady jsou v kuchyni,v koupelně. Dveře v domku jsou dřevěné, dřevěné rámové zárubně, okna jsou plastová s izolačními dvojskly z roku 2005 - v přízemí, v podkroví původní dřevěná okna, podlahy obytných místností jsou dřevěné v podkroví, v přízemí betonové, v ostatních místnostech je keramická, případně betonová dlažba. Vytápění v domku je ústřední, plechové radiátory, kotel Dakon 32 kw na tuhá paliva.rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody studené, teplá voda zavedena jen v koupelně z elektrického boileru. Rozvod zemního plynu není proveden. Odkanalizování je od všech hygienických zřízení. V kuchyni je kuchyňská linka. V koupelně je neobezděná vana, umyvadlo, WC je combi v samostatné místnosti. Rodinný dům je z roku 1900, později v roce 1950 a 1990 byly prováděny modernizace vytápění, zřízena koupelna, veranda. V roce 2005 byla v přízemí provedena výměna oken za plastová. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do uliční veřejné kanalizace, voda je z vlastní studny hl.7m. Stavebně technický stav je zhoršený - objekt k datu ocenění není užíván, je opuštěný,neobývaný, bez jakékoliv údržby. Dispozičně se v domku nachází: 1.NP: veranda 6,75m 2,, chodba 5,31m 2, kuchyně 12,0m 2, pokoj 20,07m 2, pokoj 19,58m 2, koupelna 4,76m 2, spíž 1,50m 2, WC 1,32m 2 a technická místnost - kotelna 2,0m 2, tj. celkem 73,29m 2. Podkroví: kuchyňka 14,48m 2, pokoj 16,09m 2, tj. celkem 30,57m 2. V domku celkem tedy je 103,86m 2 podlahové plochy. V domku se tedy nachází byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Zastavěná plocha domku činí: 11,07*8,80+4,42*1,55+4,68*5,70= 130,94m 2 Obestavěný prostor činí: 11,07*8,80*(8,30+4,92)/2+1,55*4,42*(4,92+2,74)/2+4,68*5,70*(5,80+3,50)/2= 794,20m 3. Celková výměra pozemků je 1347-610m= 1957m 2. Příslušenství obytné části čp.49 tedy tvoří navazující chlévy - objekt přízemní, zděný, se sedlovou střechou, taškovou betonovou krytinou, s vápennými omítkami. Zastavěná plocha činí 13,02*5,70= 74,21m 2. - 3 -
K těmto chlévům je ještě provedena přístavba přízemních polootevřených chlévků, též objekt se sedlovou střechou, obdélníkového půdorysu, převážně však neomítnutý. Dřevený krov na konci životnosti. zastavěná plocha 10,87*3,80= 41,31m 2. Samostatný bývalý špejchar je umístěn též na pozemku p.č.st.52, jedná se o přízemní zděnou stavbu obdélníkového půdorysu, o zastavěné ploše 12,04*5,0= 60,20m. Objekt též se sedlovou střechou, pálenou taškovou krytinou, svlakovými dveřmi a vraty, jednoduchými okny, se žlaby a svody z pozinkovaného plechu, s hrubou fasádní omítkou (spíše jen nástřik). Příslušenství pozemků tvoří i oplocení - uliční plot je proveden jako laťková dřevěný do ocelových sloupků, na podezdívce, plotová vrata a vrátka jsou plechová. Silné stránky Klidná část obce,velikost pozemku. Slabé stránky Neudržované objekty, vybavení domu čp.49 již přežilé, morálně opotřebované - jedná se o domek spíše určený pro rekonstrukci. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 103,86 m 2 Obestavěný prostor: 794,20 m 3 Zastavěná plocha: 130,94 m 2 Plocha pozemku: 1 957,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Porovnání je provedeno s nabídkou na prodej rodinných domků v okolí Vinice. při porovnání je zohledněn stav vedlejších staveb i morální opotřebení vlastní obytné části čp.49. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Záhornice Nabídka - Prodej staré zemědělské usedlosti v obci Záhornice. Celková výměra pozemku 1723 m2, zastavěná plocha 480 m2, včetně domu, vedlejší hospodářské budovy a stodoly, zahrada 300 m2, nádvoří 943 m2. Nutná rekonstrukce, k trvalému bydlení nebo rekreaci. Možnost výstavby dvou RD. Dobrá dopravní dostupnost do Městce Králové 5 km, Praha 65 km. V obci občanská vybavenost, inženýrské sítě v místě. - 4 -
Lokalita Záhornice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,25 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. K C 1,28 Upravená j. cena Kč/m 2 6 565 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 1 723 m 2 921 000 Kč 5 117 Kč/m 2 Název: Opočnice - RD - nabídka Nabídka -Prodej rodinného domu o CP 620 m2 v obci Opočnice. Dům je v původním, ale udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci. Dispozičně 6+1 s možností půdní vestavby. K domu náleží stodola a zahrada. Zavedena elektřina, voda. Odpad a plyn na hranici pozemku. Výborná dopravní dostupnost - dálnice D11 5 minut. V obci škola, školka, obchody a sportoviště Lokalita Kněžice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 4 513 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m 2 620 m 2 840 000 Kč 6 000 Kč/m 2 Název: RD Městec Králové - nabídka Nabídka - prodej menšího rodinného domu 2+1 u centra v obci Městec Králové. Dům je v původním stavu před rekonstrukcí, vhodný jak k trvalému bydlení tak i k rekreaci. Dispozice: chodba, kuchyně, samostatné WC, koupelna s vanou, komora a dva pokoje. Do domu je zavedena voda z vlastní studny, k vytápění slouží v každé místnosti akumulační kamna, ale je možnost vytápěn i krbovými kamny, jelikož je na domě opravený komín. V domě jsou až na jednu místnost, která má dřevěnou podlahu dělané betonové podlahy. Střešní krytina je měněná cca v 90. letech. Na pozemku o celkové výměře 154 m2 se nachází kůlna a studna. V obci Městec Králové je veškerá - 5 -
občanská vybavenost - obchody, lékaři, nemocnice, škola, školka, SOU a OU, Policie ČR, Hasiči, pošta, vlakové a autobusové nádraží. Pro využití volného času je k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, tenisové kurty, dětské hřiště, knihovna, kino. Lokalita Městec Králové Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,25 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,46 Upravená j. cena Kč/m 2 7 605 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 55,00 m 2 0 m 2 900 000 Kč 16 364 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 513 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 228 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 605 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 228 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 103,86 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 646 840 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 646 840 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty, jedná se o morálně i fyzicky opotřebovaný objekt (i vedlejší stavby). O objekty obdobného vybavení a stavebnětechnického stavu není v dražbách výrazný zájem. V Lázních Bohdaneč 30.6.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4055-71/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 055-71/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 3 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -