ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č.385/6 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Chrudim, obec Ronov nad Doubravou, k.ú. Ronov nad Doubravou Adresa nemovité věci: Čáslavská 385, Ronov nad Doubravou Vlastník stavby: Milan Volenec, Čáslavská 385, Ronov nad Doubravou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Milan Volenec, Čáslavská 385, Ronov nad Doubravou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč IČ: telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.volence Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - bytové jednotky č.385/6 zapsané v KN na listu vlastnictví č.1380,vymezené v budově čp.385, zapsané na LV č,1190, stojící na pozemku p.č.st.514, zapsaném na LV č.1190, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 1695/10000 na společných částech bytového domu čp.385, zapsaného na LV č.1190 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 1695/10000 na pozemku p.č.st.514 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 240m 2, zapsaného na LV č.1190, to vše v obci a k.ú. Ronov nad Doubravou, část obce Ronov nad Doubravou. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 239/2016-D z LV č.1380 pro k.ú. Ronov nad Doubravou - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.volence Místopis Městečko Ronov nad Doubravou se nachází na území okresu Chrudim a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Chrudim. Obec Ronov nad Doubravou se rozkládá asi dvacetdva kilometrů západně od Chrudimy. Počet trvale žijících osob tohoto malého města se pohybuje kolem čísla 1730 obyvatel. Protéká zde řeka Doubrava. Ronov nad Doubravou se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Mladotice, Moravany a Ronov nad Doubravou. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Ronov nad Doubravou má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Bytový dům čp.385 je přístupný v západní okrajové sídelní části města z ulice Čáslavská. V přímém okolí se nachází převážně rodinné domky. Přímý přístup k budově je přes pozemky p.č.230/2 a 230/12 - v KN zapsány jako ostatní plocha jiná plocha, vlastník: CS AGRO Ronov a.s., Nádražní 252, Ronov nad Doubravou Přístup z veřejné místní komunikace tedy k bytovému domu čp.385 není. Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.385/6 zapsaná v KN na listu vlastnictví č.1380,vymezená v budově čp.385, zapsané na LV č,1190, stojící na pozemku p.č.st.514, zapsaném na LV č.1190, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 1695/10000 na společných částech bytového domu čp.385, zapsaného na LV č.1190 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 1695/10000 na pozemku p.č.st.514 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 240m 2, zapsaného na LV č.1190, to vše v obci a k.ú. Ronov nad Doubravou, část obce Ronov nad Doubravou. Byt č.385/6 se nachází v 2.nadzemním podlaží zděného bytového domu s celkem 2 nadzemními podlažími a suterénem. V budově se nachází celkem 6 bytových jednotek. V 1.podzemním podlaží se nachází společné prostory a především sklepy k jednotlivým bytům. Dům je obdélníkového půdorysného tvaru, má valbovou střechu opatřenou taškovou skládanou krytinou ( z r.2014). Dům je opatřen původní fasádní omítkou za škrábaného břízolitu. Jedná se o dům z roku 1968, běžné údržby. Obvodové stěny jsou cihelné o tl. stěn 45cm, stropy jsou hurdiskové, omítnuté. Klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). Vytápění v bytech je řešeno individuálně. Výtah v budově není. Schodiště je s teracovou pravou stupňů

3 Budova čp.385 je napojena na veřejné rozvody elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu - společný vodoměr pro všech 6 bytů v domě, odkanalizování je do obecní kanalizace s odvodem na ČOV. Byt č.385/6 je velikosti 2+1 s příslušenstvím a třemi sklepy v suterénu budovy. V bytě jsou lakované hladké dveře do ocelových zárubní, plastová okna s izolačními dvojskly, podlahy v obytných místnostech jsou parketové, v kuchyni je keramická dlažba 10/10cm stejně jako v ostatních místnostech. Vytápění v bytě je lokální 2ks akumulačních kamen a 1 ks kamen na tuhá paliva. Dle sdělení vlastníka bytu však odvod kouře komínem je údajně uzavřen. V bytě je WC standardní splachovací s nádržkou nahoře, umyvadlo, vana smaltovaná. V kuchyni je kuchyňská linka, kombinovaný sporák (na PB). Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Okna z bytu jsou orientována na jih. Dispoziční řešení bytu - výměry místností (měřeno odhadcem): chodba 7,35m 2, WC 1,0m 2, koupelna 3,85m 2, spíž 1,46m2, kuchyně 12,86m 2, pokoj 13,94m 2, pokoj 18,99m 2, tj. celkem 59,45m 2, a dále sklepy v 1. podzemním podlaží (suterénu domu) 14,08, 5,40 a 4,73m 2, tj. celkem sklepy 24,21m 2. Tzv. započitatelná plochy bytu (pojem užívaný u bank) činí 59,45 +24,21/2= 71,56m 2. Silné stránky Byt v domě s menším počtem bytů. Nová střešní krytina, plastová okna cca z roku Slabé stránky Zhoršený stav bytu - byt je nyní bez údržby, vytápění jen lokální, ať akumulačními kamny či kamny na tuhá paliva. Nezateplený dům. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Ronov nad Doubarvou, ul.čáslavská zděný dům, celkem 2 nadzemní podlaží, lokální topení Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná, nezateplená 71,56 m Kč 7047 Kč/m 2 Porovnání je provedeno s aktuální nabídkou bytů na prodej buď přímo v Ronově nad Doubravou - nabídka č.1 je nabídka bytu ze stejné budovy v přízemí, či s nabídkami na prodej bytů v nedaleké Třemošnici či Prachovicích. U oceňovaného bytu byl zohledněn současný stav - byt je bez údržby, není trvale užíván. Srovnatelné jednotky Název: Nabídka byt ve stejném domě Nabídka k prodeji - k prodeji byt 1+1 o celkové ploše 46 m2 v ulici Čáslavské, v Ronově nad Doubravou. Byt je udržovaný s plastovými okny o dispozici - chodba (5,58 m2 lino), koupelna (4,25 m2 dlažba, WC (0,89 m2 lino), kuchyně s jídelnou (12,09 m2 lino), spíž (1,69 m2 lino) a pokoj (15,42 m2 parkety), k bytu náležejí dva sklepy o velikosti 2 a4 m2. Spolu s bytem se prodává plechová garáž o velikosti 20 m

4 Na domě proběhly následující rekonstrukce - nová střešní krytina, nové komíny, plastová okna. Plánuje se výměna stoupaček. V domě je celkem 6 bytů, dům není zatížen žádným úvěrem. Obecní vodovod a kanalizace, el. 230/400V, v domě není zaveden plyn - plynová přípojka na patě domu. V současné době je byt vytápěn krbovými kamny, TUV bojler. Náklady na bydlení - fond oprav 699,- Kč, voda cca 200,- Kč/osoba. Byt je osobním vlastnictví, dům stojí na vlastním pozemku. Lokalita: Ronov nad Doubravou -ul.čáslavská Podlaží: 1 Dispozice: 1+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná nezateplená 42,92 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší byt; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - menší byt v lepším stavu; Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m Název: Nabídka byt Třemošnice Nabídka - byt 3+1 v žádané lokalitě Třemošnice ulice Brigádnická. Dispozice vstupní chodba, prostorná kuchyň dva neprůchozí pokoje, obývací pokoj s lodžií, koupelna a samostatná toaleta. S bytu náleží sklepní kóje. Bytová jednotka je v původním stavu vhodná k vytvoření bydlení dle Vašich představ. Na domě proběhla rekonstrukce stoupaček, vnitřních prostor, výtahu a vchodových dveří, během tohoto roku bude rekonstruována střecha. Lokalita: Třemošnice Podlaží: 1 Dispozice: 3+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby panelová, nezateplená Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 61,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95-4 -

5 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - zajištěný přístup k domu; Provedení a vybavení - lepší mírně; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt celkově v lepším stavu; Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m Název: Nabídky byt Prachovice Nabídka -Prodám 3+kk (55m2) po kompletní rekonstrukci, která bude dokončena do konce února 2016, nová elektroinstalace, nové ústřední topení i radiátory, nové podlahy koupelna, plastová okna, sádrokartonové podhledy, v klidné části obce Práchovice Lokalita: Prachovice, ul.dlouhá Podlaží: 2 Dispozice: 3+kk Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná, nezateplená 65,00 m Kč 9215 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - méně žádaná, ale zajištěný přístup k domu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v lepším stavu, ale v méně žádané lokalitě.; Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 5922 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 7047 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 7634 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 7047 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 71,56 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč - 5 -

6 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty - byt č.385/6 je velikosti 2+1 s příslušenstvím, jedná se o byt vytápění lokálně akumulačními kamny, kamna na tuhá paliva v bytě jsou zřejmě nefunkční ( dle sdělení vlastníka bytu je zřejmě uzavřen kouřovod). Přístup k domu čp.385 není přímo z veřejné komunikace. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Snímek katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 514 v k.ú. č

10 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 514 v k.ú. č ortofoto

11 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 514 v k.ú. č Pozemek p.č. 514 v k.ú. č