ZNALECKÝ POSUDEK č.3645-468/2013 O ceně bytové jednotky č.764/6 v Praze, Prosek, Kytlická č.p.764, včetně příslušenství a podílu o velikosti 745/42318 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.5706 pro k.ú.prosek Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 26.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 26.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.764/6 v Praze, Prosek, Kytlická č.p.764, včetně příslušenství a podílu o velikosti 745/42318 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.5706 pro k.ú.prosek 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.764/6 Adresa předmětu ocenění: Kytlická 764/33 19000 Praha-Prosek Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Prosek Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.112013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.andera. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5706 pro k.ú.prosek - kopie katastrální mapy - mapa okolí - informace z KN-prohlášení vlastníka - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 640223/1209, Pan Jiří Ander, Kytlická 764/33, 19000 Praha-Prosek, vlastnictví: SJM 626112/0217, Paní Jana Anderová, Kytlická 764/33, 19000 Praha-Prosek, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 640223/1209, Pan Jiří Ander, Kytlická 764/33, 19000 Praha-Prosek, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 626112/0217, Paní Jana Anderová, Kytlická 764/33, 19000 Praha-Prosek, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna v bytě jsou na jednu stranu domu plastová, na druhou pak dřevěná zdvojená, původní, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z laminátu a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Objekt je z roku 1975, stav a vybavení je průměrné. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1121/41 295,00 3 000,00 885 000,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1121/42 286,00 3 000,00 858 000,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1121/43 286,00 3 000,00 858 000,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1121/44 286,00 3 000,00 858 000,- - 5 -
nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1121/45 285,00 3 000,00 855 000,- nádvoří 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1121/46 295,00 3 000,00 885 000,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 5 199 000,- Pozemky - zjištěná cena = 5 199 000,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemky = 5 199 000,- Kč 5 199 000,- Kč Cena příslušenství - celkem = 5 199 000,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 49 314,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 5,94 m 2 pokoj: 13,10 m 2 rozšíření: 2,66 m 2 koupelna: 2,94 m 2 komora: 2,25 m 2 lodžie: 6,96 m 2 pokoj: 24,90 m 2-6 -
pokoj: 9,15 m 2 předsíň: 11,33 m 2 WC: 0,98 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 80,21 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 80,21 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,20 m 2 * 0,10 = 0,12 m 2 Podlahové plochy - celkem = 80,33 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Vyměněna jen II -0,05 polovina oken 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,781 i = 1-7 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,781 * 0,980 * 0,850 = 0,651 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 49 314,- Kč/m 2 * 0,651 = 32 103,41 Kč/m 2 CP = CU * PP = 32 103,41 Kč/m 2 * 80,33 m 2 = 2 578 866,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 578 866,93 Kč - 8 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 199 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 745 / 42 318 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 199 000,- Kč * 745 / 42 318 = 91 527,36 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 91 527,36 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 2 670 394,29 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2 670 394,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 670 394,30 Kč Celkem 2 670 394,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 670 394,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2 670 394,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 670 394,30 Kč Celkem 2 670 394,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 670 394,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 670 390,- Kč slovy: Dvamilionyšestsetsedmdesáttisíctřistadevadesát Kč - 10 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.745.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 3.420.200,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zahájení exekuce 120EX-13441/2013-7 ze dne 26.7.2013, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 51.755,- Kč s příslušenstvím - CP Inkaso s.r.o., Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 78 Praha 4, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 120EX-13441/2013-40 ze dne 6.8.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej bytu 3+1, OV, v panelovém domě, Praha 9 Střížkov. Plocha bytu je 70 m² + 2x lodžie 5 m² a 7 m². Jedna orientovaná na sever a druhá na jih. Byt se nachází v 11 (10. patro) z 11 nadzemních podlaží s výtahem. Krásný výhled na prahu. Byt je v původním, ale udržovaném stavu na severní straně nová plastová okna. Umakartové jádro, koupelna s vanou, WC samostatně. Přípojky na internet a kabelovou televizi. Částečně zařízen - kuchyňská linka + spotřebiče a nábytek v ceně. Na podlahách linoleum. K bytu patří komora, která je umístěna na patře. Dům je po částečné rekonstrukci - výtah, vchod, fasáda. Ústřední topení - dálkové, včetně dodávky teplé vody. Parkování před domem bezproblémové. Požadovaná cena 2.450.000,- Kč včetně provize RK a právního servisu. - 11 -
prostorný byt Jablonecká, Střížkov 3+1 o rozloze 67,98 m2 + lodžie + komora na chodbě v 9. patře desetipatrového panelového domu na Praze 9 - Střížkově. Dům prošel celkovou rekonstrukcí střecha, stoupačky, fasáda, zateplení, rekonstrukce společných prostor. Orientace oken na západ a východ. Součástí bytu je kuchyňská linka, vestavěné skříně, ústřední vytápění, plastová okna v celém bytě, kompletní nové rozvody elektro, zděné jádro, lodžie, komora na chodbě. Možnost parkování volně před domem nebo na hlídaném parkovišti. Hezká a klidná lokalita s veškerou občanskou vybaveností v místě. Požadovaná cena 2.790.000,- Kč. - 12 -
Prodej rekonstruovaného bytu Kytlická, Prosek, 3+1, OV, 72 m2, v 1. patře se zasklenou lodžií 6 m2 a žaluziemi. Byt má dřevěnou podlahu, keramickou a korkovou dlažbu, plastová okna, vestavěné skříně, novou elektriku a nové stoupačky. Velký obývací pokoj je spojen s jídelním koutem a prostornou kuchyní. Ložnice a druhý pokoj jsou samostatné. K bytu náleží komora na chodbě a sklep. Klidné místo poblíž metra. Požadovaná cena 2.800.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.700.000,- Kč. Slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 26.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3645-468/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5706 ze dne 27.8.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -