Znalecký posudek č. 2606-127/2016 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky před celkovou rekonstrukcí o dispozici 2 + 0 v netypovém zděném bytovém domě, č. 434/453 v obci Hostinné, v okrese Trutnov, a podílu na pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. podle stavu ke dni 15.02.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 19.2.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 434/453 v ulici Sluneční, obec Hostinné, kat. území Hostinné, okres Trutnov, a podílu ve výši 4821/74671 na parc. č. st. 543 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 434/453 v ulici Sluneční, v obci Hostinné Adresa: č. p. 434 ulice Sluneční Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Katastrální území: Hostinné Obec: Hostinné Počet obyvatel: 4 541 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I 1,00 vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 265,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.02.2016 za přítomnosti paní Černohorské. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 19.02.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 15.02.2016 paní Černohorskou 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Černohorská Monika, Sluneční 434, 54371 Hostinné Vlastnické údaje k datu ocenění: Černohorská Monika, Sluneční 434, 54371 Hostinné Nemovitosti: Bytová jednotka č. 434/453 v ulici Sluneční, obec Hostinné, kat. území Hostinné, okres Trutnov, a podíl na parc. č. st. 543 ve výši 4821/74671 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 434/453 v ulici Sluneční, obec Hostinné, kat. území Hostinné, okres Trutnov Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v netypovém zděném bytovém domě o třech nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy jsou smíšené neizolované. Stropy objektu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je valbová, krytinu tvoří asfaltové šindele. Klempířské prvky jsou plechové. Společné části domu: vchod do domu, schodiště. Zdivo bytového domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Střecha bytového domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Rozvody v domě se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o podstandardně řešený bytový dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 2 + 0. Popis místností bytové jednotky: Pokoj 18,9 m 2 Pokoj 14,4 m 2 Koupelna s kuchyňským koutem 4,9 m 2 Spíž 1,8 m 2 Předsíň 3,1 m 2 Celková plocha bytu: 43,1 m 2 K bytu dále náleží: Sklep 3,4 m 2 Půda 2 m 2 WC se nachází mimo byt o poschodí níže jedná se o společné WC s dalším bytem Okna v objektu jsou špaletová. Nejsou vybavena žaluziemi. Koupelna je vybavena klasickou vanou, toaleta chybí. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení bytu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. 3
Byt je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění v jednotce zajišťuje systém topidel WAV, topná tělesa chybí. Ohřev vody zajišťuje v jednotce bojler. V obytných místnostech je podlaha prkenná, v koupelně je podlaha prkenná, v kuchyni je podlaha prkenná a v ostatních místnostech je podlaha prkenná. Zdivo bytové jednotky se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Rozvody v jednotce se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení jednotky se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o podstandardně řešenou bytovou jednotku s nutností provedení kompletní rekonstrukce. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Samotný pozemek je mírně svažitý, neoplocený. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve východní části obce. Okolí objektu lze charakterizovat jako rezidenční čtvrť s rodinnými a bytovými domy. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Omezené parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu: Typ bytového domu: netypový zděný bytový dům Počet nadzemních podlaží : 3 + podkroví a půda Počet podzemních podlaží : 1 Dům byl postaven v roce: začátek 20. století Rok rekonstrukce domu: / Rozsah rekonstrukce domu: pouze opravy Základy : smíšené neizolované Konstrukce : zděná konstrukce 4
Popis bytové jednotky Stropy : Střecha : Krytina střechy : Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu : Vady bytového domu : dřevěné trámové valbová asfaltové šindele plechové Dispozice bytové jednotky : 2 + 0 Podlaží bytové jednotky : 3 Rok rekonstrukce jednotky: / Rozsah rekonstrukce jednotky: / Bytové jádro: Typ oken v jednotce : Vybavení koupelny : Toalety : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Popis místností a rozměry v m2 Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v bytě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v bytě : vápenocementové vápenocementové vchod do domu, schodiště podstandardní bytový dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou nevyskytuje se špaletová okna, okna nejsou vybavena žaluziemi klasická vana chybí dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné dřevěné plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů Pokoj 18,9 m 2 Pokoj 14,4 m 2 Koupelna s kuchyňským koutem 4,9 m 2 Spíž 1,8 m 2 Předsíň 3,1 m 2 Celková plocha bytu: 43,1 m 2 K bytu dále náleží: Sklep 3,4 m 2 Půda 2 m 2 WC se nachází mimo byt o poschodí níže jedná se o společné WC s dalším bytem připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano WAV chybí bojler 5
Popis pozemku bytového domu Podlahy v bytě : Popis stavu bytové jednotky : Vady bytové jednotky : Trvalé porosty na zahradě : v obytných místnostech - prkenná, v koupelně - prkenná, v kuchyni - prkenná, v ostatních místnostech - prkenná podstandardní bytová jednotka před celkovou rekonstrukcí vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou bez porostů Venkovní stavby : / Sklon pozemku : mírně svažitý Oplocení : neoplocený Přístupová cesta k objektu : přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : rezidenční čtvrť s rodinnými a bytovými domy Poloha v obci : bytový dům se nachází ve východní části obce dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - omezené parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace: / 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 15.02.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 15.02.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II -0,01 věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 8
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 9
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 265,- 1,030 272,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 543 733,00 272,95 200 072,35 nádvoří Stavební pozemek - celkem 733,00 m 2 200 072,35 Pozemek - zjištěná cena = 200 072,35 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 90 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 146,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Podlahová plocha: 43,1 * 1,00 = 43,10 m 2 Sklep: 3,4 * 0,80 = 2,72 m 2 Půda: 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 46,02 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - II -0,01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 10
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,600 = 0,374 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 146,- Kč/m 2 * 0,374 = 4 542,60 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 46,02 m 2 * 4 542,60 Kč/m 2 * 1,000 * 1,030= 215 321,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 215 321,97 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 200 072,35 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 821 / 74 671 Hodnota spoluvlastnického podílu: 200 072,35 Kč * 4 821 / 74 671 = 12 917,31 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 12 917,31 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 228 239,28 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 228 239,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 228 239,30 Kč Celkem 228 239,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 228 240,- Kč slovy: Dvěstědvacetosmtisícdvěstěčtyřicet Kč 11
II. Ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 434/453 v ulici Sluneční, obec Hostinné, kat. území Hostinné, okres Trutnov, a parc. č. st. 543 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 podlahová plocha v m2 - K2 stav - K3 konstrukce - K4 další vlastnosti - K5 Oceňovaný objekt Bytová jednotka č. 434/453 v ulici Sluneční, obec Hostinné, kat. území Hostinné, okres Trutnov, a parc. č. st. 543 43,1 před rekonstrukcí zděná 3. podlaží, kuchyňská linka bez vest. spotřebičův koupelně, WC mimo byt o poschodí níže - společné, sklep, půda U Trati, Hostinné, okres 1 Trutnov 44 před rekonstrukcí zděná 1. podlaží, kuchyňská linka bez vest. spotřebičů, ústřední vytápění 2 Hostinné, okres Trutnov 38 dobrý, částečná rekonstrukce panelová 3. podlaží, kuchyňská linka bez vest. spotřebičů, sklepní kóje, vyzděné jádro, balkon v mezipatře J. A. Komenského, 3 Hostinné, okres Trutnov 93 před rekonstrukcí panelová 1. podlaží, kuchyňská linka bez vest. spotřebičů, umakartové jádro 12
č Cena požadovaná Koef. resp. Redukce zaplacená za na 1 m2 pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K-5 další vlastnosti K1 x x K6 1 11 364 0,9 10227,6 0,95 1 1 1,03 1,14 1,11 1,238194 8 260 2 15 395 0,9 13855,5 1 1,02 1,15 0,98 1,21 1,13 1,571766 8 815 3 9 666 0,9 8699,4 1 0,95 1 0,98 1,12 1,1 1,146992 7 585 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 8 220 7 585 8 815 616 7 604 8 836 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 8 220 * 43,1 = 354 282,-- Kč 13
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 228 240,-- Kč 354 282,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 350 000,-- Kč Slovy: Třistapadesáttisíckorun V Praze, dne 19.02.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2606-127/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 14
Výpisy z el. verze KN 15
Fotodokumentace 16
Srovnávané nemovitosti 17
18
19