ZNALECKÝ POSUDEK. č /6307/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /6307/2015 O ceně nemovitosti, bytové jednotky č.49/3 zapsané na LV č.497 v domě čp.49 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu čp.49 a pozemku st.p.č. 58 ve výši 5067/91755 zapsaných na LV č.422 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram pro obec Solenice, k.ú. Solenice okr. Příbram Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Hodonín Mgr. Kateřina Skoupá, soudní exekutor Velkomoravská Hodonín Účel znaleckého posudku: odhad ceny obvyklé pro účel exekučního řízení č. 166 EX 1437/ Ladislav Řehořek Drkolnovská Příbram V. telefon: rehorekl@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v ve 2 vyhotoveních. V Příbrami

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol odhad ceny obvyklé - dle 2 odst.1 zák. č. 151/ Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č.49/3 se spluvlastnickým podílem společných částí domu a pozemku přináležejícího Adresa předmětu ocenění: Solenice Solenice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Solenice Katastrální území: Solenice Počet obyvatel: 384 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 248,30 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku znalec nahlédl do KN u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: DD Trading spol.s.r.o., Liberecká 2268/37, Jablonec nad Nisou, vlastnictví: výhradní DD Trading spol.s.r.o., Liberecká 2268/37, Jablonec nad Nisou, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost dle skutečného stavu ke dni ohledání,, při ocenění vychází ze skutečností zjištěných na místě samém ( z - 2 -

3 části od skutečností zjištěných od obyvatelů sousedních bytů ) 7. Celkový popis nemovité věci popis - byt velikosti 2+1 s příslušenstvím a sklepem, nalézá se ve 2. nadzemí domu vlevo z pohledu od hlavního vchodu do budovy ( zprava ), k bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku přináležejícího se zpevněnou plochou, oplocením, venkovními schody, přípojkou vody a kanalizace. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1a) Byt č.49/3 2. Obvyklé nájemné 2a) odhad ceny obvyklého nájemného B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí V 0,00 je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00-3 -

4 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 11 i = 2 1a) byt č.49/3 popis - bytová jednotka velikosti 2+1, ve 2. nadzemí domu čp.49 první vchod zprava do budovy vlevo z pohledu od hlavního vchodu, zděný objekt z cihel, základy betonové s poškozenými izolacemi, stropy prefa, krov dřevěný vázaný s plechovou krytinou, žlaby a svody z pozink.plechu, omítky vápenné dvouvrstvé, okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové, podlahy parkety, rozvod teplé studené vody, vytápění ústřední ze společné kotelny v domě, kanalizace do obecní sítě z WC, koupelny., Provedena nová plastová okna. technický stav - stáří od roku 1954 ( byty - zařízení staveniště při stavbě Orlické přehrady) údržba zanedbána, předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav ( výměna oken, dveří, vnitřních rozvodů, oprava venkovních omítek ) Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 58 pozemek - zastavěná plocha objektem bydlení, v místě přípojka vody, kanalizace, spoluvlastnický podíl na pozemku ve výši 55067/91755 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-4 -

5 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez jiných vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 1,020 = 0,959 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,30 0, ,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 238, ,60 nádvoří Stavební pozemek celkem 1 555,00 m ,60 Pozemek p.č zjištěná cena = ,60 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek p.č. 58 = ,60Kč ,60 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,60 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 59 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy - 5 -

6 byt velikosti /3: 50,67 * 1,00 = 50,67 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 50,67 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 59 let: s = 1-0,005 * 59 = 0,705 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,705 = 0,504 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,504 = 6 942,60 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 50,67 m 2 * 6 942,60 Kč/m 2 * 0,940 * 1,020= ,14 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,14 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,60 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,60 Kč * / = ,84 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,84 Kč Byt č.49/3 - zjištěná cena = ,98 Kč 2a) odhad ceny obvyklého nájemného - 6 -

7 obvyklé nájemné bytu 49/3, stanoveno dle obvyklých cen nájemného dle Asociace realitních kanceláří, v dané lokalitě odhadem 39,00 Kč/m2/měsíc Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. nájemné obvyklé: Výměra: 50,67 m 2 Jednotková cena: 468,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 50,67 m 2 * 468,- Kč/m 2 /rok = ,56 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % ,56 Kč/rok * 100 % = ,56 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,56 Kč Doba trvání věcného břemene: 1 let ,56 Kč * 1 let = ,56 Kč Ocenění obvyklého nájemného činí = ,56 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1a) byt č.49/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem Věcná břemena ,- Kč 2. obvyklé nájemné : 2a) odhad ceny obvyklého nájemného ,60 Kč Hodnota činí ,60 Kč Odhad ceny obvyklé - 7 -

8 Obvyklá cena, tržní hodnota je stanovena dle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn účelem pro který se tržní hodnota stanovuje. Rozsah ocenění : Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že musí být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní cenu významně ovlivnit a tyto musí být zapracovány do příslušné prognozy. Mezi ně patří : - historie a podstata nemovitosti ( dle typu oceňovaného majetku ) - obecné a ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti - účetní hodnota nemovitosti - realizované tržní ceny obdobných nemovitostí - předpokládaný objem výnosu nemovitosti - ekologické zatížení nemovitosti - věcná břemena Pokud jsou informace o těchto skupinách problémů dostupné, mohou být využity v prognoze čistého výnosu majetku je-li nemovitost oceňována s použitím výnosové metody Stanovení věcné ceny : Věcná hodnota je reprodukční cena stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora - potencionálního kupce ), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena cena pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání je stanoveno pomocí některé ze známých metod cena věcná nestanovuje se Stanovení výnosové ceny : Zjistí se u nemovitosti z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítávat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitosti, pojištění apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ( vč. prognoz ČNB ) není přihlédnuto k výnosové hodnotě Stanovení cenou porovnáním : Tato metoda pro ocenění nemovitosti ( stavby a pozemku ), je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé, a ze získané informace je možno vyhodnotit jak cenu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených - 8 -

9 srovnávacích cen má i ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech. Při aplikaci této metody možno použít i nabídky na trhu obdobných nemovitostí ( nabídky prodejců samých i obchodníků zabývajících se realitami ). Cena obvyklá zpravidla nedosahuje 100 % ceny nabídkové. hodnota pozemku : pro účely ocenění je pozemek zastavěný stavbou oceněn jako pozemek volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Hodnota stanovena porovnáním s nabídkami obdobných pozemků popř. prodejem obdobných pozemků v lokalitě ( regionu ) metodika ocenění porovnáním : 1. ocenění pozemků bez stavby za předpokladu že se jedná a volný pozemek 2. u porovnávaných objektů ocenit i jejich pozemky za stejného předpokladu 3. odečíst indikované hodnoty pozemků od známých tržních cen porovnávaných objektů 4. dále ve výpočtu porovnávat pouze hodnotu stavby bez hodnoty pozemku 5. na konci výpočtu přičíst hodnotu pozemku k indikované hodnotě stavby oceňovaná nemovitost porovnávaná porovnávaná porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost a) IDENTIFIKAČNÍ. ÚDAJE poř. č. nem název byt 2+1 byt 2+1 byt 2+1 parc. č. adr. nem. Solenice Tochovice Březnice kat..území Solenice Tochovice Březnice obec Solenice Tochovice Březnice okr. Příbram Příbram Příbram b) ÚDAJE O POZEMKU plocha poz. hodnota 1 m 2 poz hodnota po.celkem c) ZÁKLADNÍ ÚDAJE PRO POROVNÁNÍ - m 2 plochy bytu počet jednotek 50, prodejní cena cena bez pozemku cena za por. jednotku

10 datum transakce upravená hodnota d) PRÁVNÍ ÚDAJE druh transakce nabídka nabídka nabídka korekce 0,9 0,9 0,9 upr. hodnota vlastnické právo absolutní absolutní absolutní korekce upravená hodnota věcná břemena ne ne ne korekce upravená hodnota e) TECHNICKÉ PARAMETRY lokalita stejná lepší lepší korekce 1 0,95 0,9 upravená hodnota technický stav obj obdobný dobrý dobrý korekce upravená hodnota technická vybavenost průměr průměr průměr - korekce upravená hodnota dopravní dostupnost stejná lepší lepší - korekce 1 0,95 0,95 - upravená hodnota f) OSTATNÍ PARAMETRY - velikost nem obdobná obdobná menší - korekce 1 1 1,15 - upravená hodnota VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA

11 porovnávací hodnota jedn. m porovnávací hodnota 5 752*50,67 celková porovnávací hodnota ,00 Kč Stanovení cenou administrativní : Cena administrativní je daná oceňovací vyhláškou, především pro potřeby finančních úřadů - ( daň z převodu nemovitosti ), a může být i určitým vodítkem pro stanovení ceny obvyklé cena úřední - administrativní ,00 Kč Při odhadu ceny obvyklé ( 2 odst.1 zák.č. 151/1997 ) přihlédl znalec k situaci na trhu s nemovitostmi a tržním podmínkám a to se zaměřením na tyto základní faktory : - druh oceňovaného majetku : bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím - demografie blízkého i širokého okolí : Orlická přehrada - situace na trhu s nemovitostmi : zhoršená, recese na trhu - parametry navyšující cenu nemovitosti : nejsou - parametry snižující cenu nemovitosti : byt ve 2. nadzemí, zhoršený stav Práva a závady spojené s předmětem ocenění zástavní práva a exekuce : Dle ustanovení 299 odst.2 IZ zpeněžením věci, práva, pohledávky, nebo i jiné majetkové hodnoty v konkurzu zaniká zajištění pohledávek zajištěného věřitele a to i v případě, že nepodal přihlášku své pohledávky. Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětných nemovitostí, neboť v souladu s 285 odst.1 zákona č. 182/2006 ( insolvenční zákon ) v platném znění zpeněžením předmětných nemovitostí zanikají. nájemní vztahy pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly znalci k disposice ani nebyly předány podklady o nájemních právech třetích osob jiné závady na základě místního šetření nebyly zjištěny jiné závady oceňované nemovitosti ani nebyly doloženy písemně žádné jiné smluvní vztahy, jiné závady nebyly zahrnuty do ocenění předmětných nemovitostí

12 R E K A P I T U L A C E odhadu cen typ nemovitosti : bytová jednotka č.49/3 okres: Příbram obec, část obce : Solenice katastrální území : Solenice čp/če : Věcná hodnota nemovitosti... není stanovena 2. Výnosová hodnota nemovitosti... není stanovena 3. Srovnávací hodnota nemovitosti ,00 Kč 4. Administrativní cena nemovitosti ,00 Kč 5. Omezení vlastnických práv ne Po zvážení výše uvedených skutečností s přihlédnutím k ceně porovnáním a ceně administrativní odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti na : cena obvyklá bytu č.49/3 se spolvlastnickým podílem na budově a pozemku st,p.č. 58 činí odhadem : ,00 Kč slovy : třistatřicettisíc korunč. Obvyklá hodnota nájemného bytu č.49/3 o výměře 50,67 m 2 činí: cena obvyklého nájemného/rok ,00 Kč slovy : dvacettřitisícsedmsetčtrnáct korunč./rok Tato zjištěná cena obvyklá ( majetku ) je v souladu s ustanovením 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní

13 oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim. V Příbrami Ladislav Řehořek Drkolnovská Příbram V. telefon: rehorekl@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. Spr. 1649/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /6307/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 174/