Znalecký posudek č. 6517-020/2016 Stanovení ceny obvyklé pozemků a staveb na LV č. 536, kat. území Tlustice, okres Beroun Zpracoval: Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) Identifikační číslo: 615 011 07 Sídlo: Anny Letenské 1120/17, Praha 2 Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako Zadavatel ) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 980/15-80 Posudek obsahuje celkem 36 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě. Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.
Obsah: 1 ÚVOD... 4 1.1 Účel a předmět ocenění... 4 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky... 4 1.3 Rozhodné datum ocenění... 5 1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena... 5 1.5 Vymezení pojmu hodnota... 5 1.6 Jmenování znalce... 6 1.7 Podkladové materiály... 6 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy... 7 1.9 Použitá literatura... 7 2 IDENTIFIKACE VLASTNÍKA... 9 3 IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI... 9 3.1 Technický popis... 9 3.2 Poloha... 10 3.3 Dopravní poměry... 11 3.4 Územní plán... 11 3.5 Infrastruktura... 12 3.6 Majetkoprávní vztahy... 12 4 METODY OCENĚNÍ... 13 4.1 Nákladová metoda... 13 4.2 Výnosová metoda... 13 4.3 Porovnávací metoda... 14 5 ANALÝZA HODNOTY... 15 5.1 Volba metody... 15 5.2 Výpočet hodnoty nákladovou metodou... 15 5.3 Výpočet porovnávací metodou... 18 6 REKAPITULACE... 19 7 ZÁVĚREČNÝ VÝROK... 20 8 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 21 9 PŘÍLOHY... 22 Tabulky: Tabulka č. 1: Seznam místností Rodinného domu... 9 Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost... 10 Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty stavby... 16 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty stavebních pozemků... 17 Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty celkem... 17 2
Obrázky: Obrázek č. 1: Fotomapa s vyznačením budovy č.p. 278... 10 Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 11 Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Tlustice se zachycením domu č. p. 278... 11 Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí... 18 3
1 Úvod 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemků parc. č. st. 475, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 278 a parc. č. 570/17, katastrální území Tlustice, obec Tlustice, okres Beroun, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 536 (vše dále též jako Nemovitost či Rodinný dům ). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1.2 Obecné předpoklady a omezující podmínky Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 4
8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování. 1.3 Rozhodné datum ocenění Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 30. března 2016. 1.4 Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.5 Vymezení pojmu hodnota Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 2011 1, kde Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 1.5.1 Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 2...odhadnutá částka... - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, 1 International Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. 2 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 5
...by měl být majetek směněn... - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena,...k datu ocenění... - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena,...mezi ochotným kupujícím... - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu,...ochotným prodávajícím... - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu,...při transakci samostatných a nezávislých partnerů... - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce),...po náležitém marketingu... - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu,...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění,...a bez nátlaku... - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. 1.6 Jmenování znalce Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 7. 3. 2016 usnesením č. j. 151 EX 980/15-80. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce. 1.7 Podkladové materiály Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 536, katastrální území Tlustice, vyhotovený dne 7. 3. 2016 Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Výřez územního plánu obce Tlustice; Podklady získané na příslušném stavebním odboru v obci Hořovice: o Kolaudační rozhodnutí č.j. S-MUHO/15479/2007/Va n stavbu rodinného domu vč. Přípojky na IS a parkovací stání ze dne 25.9.2008; o Výměry domu opsané z dokumentace pro stavební povolení; o Použité materiály a prvky krátkodobé životnosti získané z návrhu projektu; Místní šetření. Pokus o místní šetření byl proveden dne 30.3 2015. Přístup do domu nebyl zajištěn. Proto muselo být ocenění provedeno na základě obhlídky a podkladů dostupných na stavebním odboru obce Hořovice. 6
Zhotovitel na základě těchto skutečností vyhrazuje právo zpravovat dodatek znaleckého posudku, v případě že by se objevili skutečnosti, které byly Zhotoviteli k datu zhotovení neznámé. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 1.8 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. číslo popisné budovy/stavby če číslo evidenční budovy/stavby GP geometrický plán RK realitní kancelář MF ČR Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz) 1.9 Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4 th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 7
9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 8
2 Identifikace vlastníka Jméno: SJM Pospěch Boris a Pospěchová Magdaléna Trvalé bydliště: Plzeňská 241/171, Košíře, 15000 Praha 5, Jaroslava Vrchlického 1480/14, Podlesí, 73601 Havířov 3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): Zděný samostatně stojící rodinný dům č.p. 278,jenž jsou součástí pozemku parc. č. st. 475 a okolní pozemek zahrady dvora parc. č. 570/17, k. ú. Tlustice. 3.1 Technický popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům dle dokumentace na bázi dřevostavby. Dům má 1. NP, je nepodsklepený a s půdním prostorem pouze pro případné skladování. Dle dostupné dokumentace je založen na základových pasech, svislé konstrukce na bázi dřevní hmoty s izolací a sádrokartonem, dveře i okna plastová, krov dřevěný s krytinou z betonové tašky a klempířskými pracemi pozemkového plechu. Zavedeny jsou elektřina, plyn, obecní voda a kanalizace. Vytápěné kotlem na plyn. Dům byl dokončen v roce 2007, kolaudován v roce 2008. Dle dokumentace má dispozici 4+1 resp. 5+kk se samostatným WC. Tabulka č. 1: Seznam místností Rodinného domu Místnost Podlahová plocha (m 2 ) Zádveří 3,68 Chodba 13,08 Pokoj 14,54 Pokoj 14,54 WC 1,3 Technická místnost 4,16 Koupelna 8,33 Kuchyně 9,87 Obývací pokoj 32,68 Pokoj 12,25 Celkem 114,43 Pozemek parc. č. st. 475 je zastavěn rodinným domem č.p. 278, pozemek parc. č. 570/17. 9
Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost parc. č. výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob ochrany st. 475 133 zastavěná plocha a nádvoří 570/17 810 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 943 Obrázek č. 1: Fotomapa s vyznačením budovy č.p. 278 3.2 Poloha Nemovitost se nachází na severním okraji obce Tlustice v zástavbě rodinných domů obdobného stáří, vzhledu a umístění. Obec Tlustice se nachází v okrese Beroun, kraj Středočeský, asi 2 km severozápadně od města Hořovice. Obec byla v poslední době díky své poloze u dálnice D5 atraktivní pro rezidenční výstavbu v rodinných domech jednotného typu. Obec má pouze základní občanskou vybavenost. 10
Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti 3.3 Dopravní poměry Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci. Parkování je možné na pozemku parc. č. 570/17 (cca 2 stání). Město je obsluhováno autobusovou dopravou. 3.4 Územní plán Nemovitost se dle územního plánu obce Tlustice nachází v plochách určených pro bydlení BV. Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Tlustice se zachycením domu č. p. 278 11
3.5 Infrastruktura Dle dostupných podkladů je Nemovitost napojena na vedení elektrického proudu, městskou vodu a kanalizaci a plyn. 3.6 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č. 536 zatížena Zástavními právy, zahájeními exekuce a příkazy k prodeji. Nájemní právo nezjištěno. 12
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 4.2 Výnosová metoda Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 13
u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 4.3 Porovnávací metoda Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. 14
5 Analýza hodnoty 5.1 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání, jako pomocná byla použita metoda nákladová. Pozemky určené ke stavbě byly oceněny porovnávací metodou. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. 5.2 Výpočet hodnoty nákladovou metodou Výpočet věcné hodnoty nákladovou metodou vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby a přípojky, atd. 5.2.1 Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla získána odečtením z projektové dokumentace dostupné na stavebním odboru města Hořovic a činí 470,82 m 3. Pro následující výpočet nákladovou metodou bylo počítáno s obestavěným prostorem ve výši 470,82 m 3 a výměrou pozemků ve výši 943 m 2. 15
5.2.2 Stáří a opotřebení Dle dokladů dostupných na stavebním odboru obce Hořovice byla nemovitost kolaudována v roce 2008, odhadovaná živostnost pro tento typ stavby činí 80 let, opotřebení tedy bylo určeno lineárně na 7,5%. 5.2.3 Výpočet hodnoty Domu Jednotková cena za 1 m 3 obestavěného prostoru byla stanovena ve výši 3 800 Kč pro typ Budovy pro bydlení Domky rodinné 1 a 2 bytové, dřevěné, či na bázi dřevní hmoty. Jednotková cena za m 3 byla stanovena pomocí Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení a dále na základě odborného odhadu dle dostupných podkladů a místního šetření. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 3 % (Dále též jako NUS ). K věcné hodnotě hlavní stavby byla připočtena hodnota, inženýrských staveb (přípojky IS) a venkovních úprav (oplocení, parkovací plocha apod.) ve výši 15 % věcné hodnoty hlavní stavby č. p. 278. Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty stavby Výpočet věcné hodnoty č.p. 278 Obestavěný prostor celkem (m 3 ) 470,82 Jednotková cena (Kč/m 3 ) 3 800,00 NUS (%) *) 3% Jednotková cena celkem (Kč/m 3 ) 3 914 Reprodukční hodnota 1 842 789 Kč % opotřebení 7,5% Věcná hodnota hlavní stavby Věcná hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav Věcná hodnota staveb celkem 1 704 580 Kč 170 458 Kč 1 875 038 Kč 5.2.4 Výpočet hodnoty pozemků Hodnota stavebních pozemků byla stanovena na základě analýzy prodejů pozemků umožňujících výstavbu rezidenčního objektu (rodinného domu) se zohledněním polohy v intravilánu. Výše hodnoty 1 m 2 pozemku byla stanovena na 1 600 Kč. 16
Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty stavebních pozemků parc. č. Výměra (m 2 ) hodnota (Kč/m 2 ) hodnota (Kč) st. 475 133 1 600 Kč 212 800 Kč 570/17 810 1 600 Kč 1 296 000 Kč 943 1 508 800 Kč 5.2.5 Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota staveb Věcná hodnota pozemků Věcná hodnota celkem Zaokrouhleně 1 875 038 Kč 1 508 800 Kč 3 383 838 Kč 3 384 000 Kč Hodnota Nemovitosti stanovená nákladovou metodou činí po zaokrouhlení 3 380 000 Kč. 17
5.3 Výpočet porovnávací metodou Pro porovnání bylo vycházeno z realizovaných obchodních transakcí prodejů novostaveb rodinných domů v blízkém okolí obce Tlustice s preferencí nově vytvořených lokalit. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 užitné plochy, pro úpravu odlišností jednotlivých nemovitostí byly použity příslušné koeficienty. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou. Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí Hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 2 740 000 Kč. 18
6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 30. března 2016 stanovena: Nákladovou metodou: Porovnávací metodou 3 : 3 380 000 Kč 2 740 000 Kč Důvodem odlišných výsledků jednotlivých metod je především stav a poloha nemovitosti. Nemovitost se nachází v lokalitě, kde je bydlení realizováno především prostřednictvím individuální výstavby rodinných domů, tedy výstavba dle vlastních požadavků a preferencí. Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotě stanovených metodou porovnávací. Celková tržní hodnota Nemovitosti činí 2 740 000 Kč. 3 Oproti nákladové včetně pozemku parc. č. 11184 19
7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 30. března 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 2 740 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemků parc. č. st. 475, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 278 a parc. č. 570/17, katastrální území Tlustice, obec Tlustice, okres Beroun, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 536 činí k datu ocenění 30. března 2016: 2 740 000 Kč Slovy: dva miliony sedm set čtyřicet tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 20
8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. 21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6517-020/2016 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Hrabec Podpis za znalecký ústav: V Praze dne 31. března 2016 Ing. Pavel Dytrych 21
9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 536, katastrální území Tlustice Příloha č. 3: Kolaudační rozhodnutí Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 5: Fotopříloha 22
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 536, katastrální území Tlustice
Příloha č. 3: Kolaudační rozhodnutí
Příloha č. 4: Výpočet porovnávací metodou
Oceňovaná nemovitost: Vztažná jednotka srovnání m 2 užitné plochy Porovnávané nemovitosti 1 Koef. 2 Koef. 3 Koef. 4 Koef. Tlustice č.p. 278, okres Beroun Identifikace nemovitosti K Výrovně, Hořovice Šípková, Hořovice Újezd, okres Beroun Na Lukách, Hořovice Foto nemovitosti Samostatně stojící novostavba RD Popis nový řadový RD 2+1 s garáží s venkovními úpravami RD 5+1 samostatně stojící, východní okraj Hořovic Samostatně stojící RD o dispozici 3+kk o jednom NP Řadové RD po kompletní rekonstrukci, 6+2 okraj obce Tlustice Lokalita lepší 0,9 mírně lepší 0,95 obdobná 1 lepší 0,9 943 m 2, spojitý Pozemek (m 2 ) 428 m 2 1230 m 2 1057 m 2 407 m 2 1,1 1 1 menší Obdobný obdobná menší dřevostavba, valbová střecha Konstrukční systém zděný 1 obdobný 1 dřevostavba 1 zděný 1 Vnitřní stav nezjištěn, předpoklad údržby a stavu odpovídajícího údržbě nezajištěno, částečně na pozemku Technický stav předpokládaný lepší 0,9 Parkování, vedlejší stavby 114,43 Užitná plocha (m 2 ) předpokládaný lepší 0,9 obdobný 1 obdobný 1 vlastní garáž 0,9 obdobné 1 obdobné 1 obdobné 1 132 150 62 144 1 1 0,9 Obdobná Obdobné menší Obdobné x Zdrojová cena (Kč/m 2 ) 27 520 Kč 28 600 Kč 30 000 Kč 34 375 Kč Nabídková Nabídková Nabídková cena Nabídková cena x Zdroj 0,9 0,9 cena 0,9 cena 0,9 sreality.cz Real sreality.cz M&M reality Upravená cena Kč/m² 19 264 Kč 0,70 21 450 Kč 0,75 24 000 Kč 0,80 30 938 Kč 0,90 Průměrná upravená cena na (Kč/m 2 ) 23 913 Kč Užitná plocha Nemovitosti (m 2 ) 114,4 Hodnota Nemovitosti (Kč) 2 736 350 Kč Hodnota Nemovitosti zaokrouhleně (Kč) 2 740 000 Kč 1,1 1
Příloha č. 5: Fotopříloha
Nemovitost č.p. 278 Nemovitost č.p. 278 Nemovitost č.p. 278 Nemovitost č.p. 278 Nemovitost č.p. 278 Nemovitost č.p. 278