ZNALECKÝ POSUDEK. č. 780/250/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 780/250/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 164 na pozemku č. parc. St. 179/2 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 179/2, k.ú. Zlonice, obec Zlonice, zapsáno na LV č. 541 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Slaný. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 28482/09-42/Fe Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Alešova Zlonice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zlonice Katastrální území: Zlonice Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Žanety Vertové, podnájemkyně nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 541 ze dne , k.ú. Zlonice 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Zlonice 3) Usnesení č. j. 132 EX 28482/09-42/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne ) Informace získané na Městském úřadu Zlonice dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 164 na pozemku č. parc. St. 179/2 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 179/2, k.ú. Zlonice, obec Zlonice, zapsáno na LV č. 541 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Slaný. Typ stavby Vlastník stavby: Rodinný dům, řadový vnitřní, stávající dokončený. Bajza Ladislav, Bratří Venclíků 1073/8, Praha 14, Černý Most, Vlastník pozemku: Bajza Ladislav, Bratří Venclíků 1073/8, Praha 14, Černý Most, Katastrální úřad: pro Středočeský kraj KP Slaný LV č. 541 Katastrální úz.: Zlonice Kraj: Středočeský Obec: Zlonice část obce: Zlonice

3 - 3 - Ulice: Alešova počet obyvatel: č.p. 164 způsob ochrany: památkově chráněné území; menší chráněné území na pozemku č. parc. St. 179/2 výměra 90 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Oceňované nemovitosti jsou ve Zlonicích. Městys Zlonice leží asi 7 km severně od Slaného. Ve Zlonicích je dobrá základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná vybavenost je ve správním centru Slaný, dobře dostupném po silnici č. 118 cca 7 km. Historické centrum Zlonic je od roku 1988 památkově chráněným územím. Stavba domu č.p. 164 se nachází v širším centru Zlonic, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů původní zástavby. Dobrá docházková dostupnost občanské vybavenosti. Parkování je možné na ulici před domem. Ulice Alešova je klidná boční ulice, pouze místní provoz bez rušivého vlivu.. Nebyla zjištěna. Zastávka autobusů cca 200 m, vlaková stanice Zlonice cca 300 m. Elektro. Vodovod, kanalizace a plyn jsou v ulici, nejsou provedeny přípojky do domu. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Rodinný dům, řadový vnitřní, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 164 Rok dokončení stáří více než 100 let přístavby, nástavby modernizac e/rekonstru kce Druh konstrukce - v nezjištěném roce (po roce 1919) provedena přístavba pokoje, koupelny a WC v 1 NP na severovýchodě RD - v r rekonstrukce původního domu (kolaudační rozhodnutí ve složce domu č.p. 164 na Městském úřadu Zlonice) zděná, zčásti smíšené zdivo Počet podlaží podzemních 0 nadzemních NP + zčásti obytné podkroví Dům č.p. 164 je vnitřní řadový dům, je osazen na uliční čáře. Stavba domu není Popis podsklepena. Má 1 NP a podkroví zčásti upravené k bydlení, zbývající půdní prostor je k bydlení neupravený. Svislé konstrukce domu jsou zděné ze smíšeného zdiva. Strop nad 1. NP je dřevěný, podhledy jsou omítané, rovné. Vnitřní schodiště je betonové. Střecha je sedlová, krytina pálené tašky. Nad přístavbou v 1. NP na severovýchodě domu je střecha pultová, materiál střešní krytiny nezjištěn. Klempířské prvky nejsou osazeny. Okna jsou dřevěná, zdvojená, u části oken vnější okno chybí. Vstupní dveře jsou dřevěné s kovovou zárubní. Vnitřní dveře jsou dřevěné, původní, do dřevěných zárubní. Vnitřní povrchy podlah beton, PVC, prkna. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, v koupelně a na WC vnitřní omítka částečně chybí. Fasáda hladká omítka, v podkroví škrábaný břizolit, šambrány. Jihovýchodní

4 - 4 - štítová stěna je bez omítky. Vybavení a zařizovací předměty podstandardní. Rozvod studené vody (vodovod byl ke dni místního šetření odpojen); v kuchyni sporák na PB, v koupelně pouze umyvadlo. Samostatné WC. Topení lokální na pevná paliva. Bez ohřevu TUV. Přípojky: Elektro. Vodovod, kanalizace a plyn jsou v ulici ale nejsou napojeny. Dispoziční řešení: 1. NP: předsíň 5,10 m 2, chodba 3,30 m 2, koupelna 4,90 m 2, WC 1,50 m 2, pokoj 18,40 m 2, kuchyň 16,20 m 2, schodiště 3,30 m 2 PO: chodba 3,30 m 2, místnost 5,30 m 2, pokoj 17,4 m 2 Celkem UP: 78,7 m 2 Rekonstrukce a modernizace Přístavba pokoje, koupelny a WC v 1 NP v nezjištěném roce po roce RD je v původním stavu bez rekonstrukce. Stav je podprůměrný, bez údržby. Podstandardní vybavení. Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nejsou. Pozemky Pozemek č. parc. St. 179/2 je zastavěn stavbou rodinného domu. Má tvar obdélníku, leží v mírném severozápadním svahu. Vnější zařízení Oplocení - Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ne; v ulici Kanalizace ne; v ulici Plynovod ne; v ulici Telefon ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Podprůměrný stav, bez údržby. Prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici životnosti nebo chybějící - nejsou osazeny klempířské prvky, chybí část vnějších zdvojených oken, koupelna a WC částečně bez vnitřních omítek, rozvody elektro jsou vedeny v části domu pouze provizorně vnějším kabelem, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Fasáda ve zhoršeném stavu. Bez tekoucí vody. Lokalita s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti širší centrum obce. Vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Nemovitost byla ke dni místního šetření pronajata nájemce p. Žaneta Vertová dle jejího ústního sdělení je pronájem je na dobu neurčitou. Smlouva o pronájmu nebyla znalkyni předložena. 1) Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu zapsaná v části C LV č. 541 k.ú. Zlonice 2) Zástavní práva exekutorská zapsaná v části C LV č. 541 k.ú. Zlonice 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 541 k.ú. Zlonice

5 - 5 - Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení 1), 2), 3) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 729/5 (ostatní komunikace, vlastník Městys Zlonice), přes pozemek č. parc. 200/108 (ostatní komunikace, vlastník Městys Zlonice). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 179/ zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav více než 100 č.p. 164 let RD celková UP: 78,7 m Z toho: 1. NP 52,7 m 2 Podkroví 26,0 m 2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Zlonice, ul. Alešova, RD ZP 75 m 2, UP 52 m 2, pozemek 180 m 2 Nabídková cena: Kč, 09/2011 RD z r. 1895, část. rekonstrukce v r (střecha - pálené tašky, elektroinstalace, omítky). Kůlna, garáž. Elektro, vodovod, plyn na pozemku, kanalizace do žumpy, vytápění lokální na tuhá paliva. Nutná rekonstrukce. + po částečné rekonstrukci + větší pozemek + garáž - menší UP stejná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Kutrovice, RD ZP 90 m 2, UP 90 m 2, pozemek 180 m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Sprchový kout, chemické WC. Topení lokální na tuhá paliva. + v lepším stavu + větší pozemek - horší lokalita Porovnatelný RD č. 3: Lozice, RD ZP 200 m 2, UP 100 m 2, pozemek 644 m 2 Nabídková cena: Kč, 9/2011 Kamenný RD, před rekonstrukcí. Okna původní, dřevěná. Elektro. + větší pozemek - horší lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stav rodinného domu je podprůměrný, v posledních letech bez údržby. Podstandardní vybavení, zčásti nefunkční. Z inženýrských sítí je funkční pouze připojení na elektřinu. Koupelna a WC částečně bez vnitřní omítky, koupelna pouze s umyvadlem. Rozvody elektro jsou vedeny v části domu pouze provizorně vedeny na omítce kabelem. Velmi malý pozemek, zastavěn stavbou domu, bez zahrady. Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 164 na pozemku č. parc. St. 179/2 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 179/2, k.ú. Zlonice, obec Zlonice, zapsáno na LV č. 541 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Slaný Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 780/250/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/250/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Zlonice 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 541 ze dne , k.ú. Zlonice

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Zlonice 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 Kuchyně Koupelna WC Provizorní elektroinstalace Podkroví RD Alešova ul.

11 - 11 -