Znalecký posudek číslo 1712/202/2008

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 1712/202/2008 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.p. 453 nacházejícího se na pozemku parc.č a pozemků parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 84. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 1697/07-14 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota nemovitostí Výnosová hodnota nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí Závěrečná rekapitulace Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 15 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 84) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 84, k.ú. Slatina, vyhotovený dne Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město, řízení PÚ : 8071/ Kopie katastrální mapy pro k.ú. Slatina v měřítku 1 : 1000 ze dne , mapový list Brno 7-1/44, řízení PÚ : 8071/ Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne , a za účasti odborného konzultanta Ing. Jaromíra Šumy a pana Romana Mrkose, vlastníka nemovitosti (tel.: ). 1.e.: 1.f.: 1.g.: Mapa obce a okolí. Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Informace a sdělení získaná od objednatele posudku a od vlastníka nemovitosti pana Romana Mrkose (tel.: ). 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místních šetřeních dne , a ch.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 1697/07-14 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 453 nacházející se na pozemku parc.č a pozemky parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 84. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 84 pro k.ú. Slatina ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Mrkos Roman, Havlíčkova 507, Kuřim (660331/0142) LV č. 84 Katastrální území Slatina (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Brno (582786), Brno - město (CZ0642) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Brno-Slatina, 453, rod. dům, 2045, 114 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.číslo, výměra, druh 2045, 114 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 2046/1, 720 m 2, zahrada 2046/2, 36 m 2, zastavěná plocha a nádvoří 2046/3, 24 m 2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 2046/1 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místních šetření provedených na místě samém dne a za účasti znalce a dne za účasti znalce, odborného konzultanta Ing. Jaromíra Šumy a pana Romana Mrkose, vlastníka oceňovaných nemovitostí (tel.: ). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a od pana Romana Mrkose (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá pan Roman Mrkos s rodinou. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 84 ze dne pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 84). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 84 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 84 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Město Brno je významným místem regionu a městská část Slatina, ve které se nachází oceňovaná nemovitost, je výborně dopravně dostupná z nedaleko vedoucí dálnice D1. Oceňovaná nemovitost rodinný dům č.p. 453 je umístěn jihovýchodně od centra města na okraji zástavby městské části Brno - Slatina při ulici Šmahova. Jedná se o samostatně stojící objekt, částečně podsklepený, přízemní, s vestavbou podkroví pod sedlovou střechou. Z obou bočních stran na dům navazují dvě vedlejší stavby, a to přístřešky z dřevěné konstrukce sloužící jako kryté parkovací stání a krytý boční vstup do domu u bazénu. V případě krytého vstupu se jedná o nesoulad skutečnosti se zákresem v katastrální mapě, ve které objekt není zakreslen a dále jsou na katastrální mapě zakresleny dvě garáže na parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3, které ve skutečnosti neexistují. Kolem domu se nachází zahrada s bazénem a zpevněnými plochami. Dle informací získaných při místním šetření dne od vlastníka nemovitosti byla původní část rodinného domu postavena v roce V roce 1999 byla provedena přístavba a kompletní modernizace objektu (byl proveden nový krov, byla vyměněna střešní krytina, klempířské konstrukce, bleskosvod, byla osazena nová okna a dveře, byly provedeny nové podlahy, vnitřní i vnější omítky včetně vnitřní obkladů, byly kompletně provedeny vnitřní rozvody vody, kanalizace, elektro, zemního plynu, bylo provedeno nové ústřední vytápění včetně instalace krbových kamen, byla nově vybavena kuchyně a hygienická zařízení). V roce 2003 byla provedena adaptace půdního prostoru na obytné podkroví. Současný stavebně technický stav je hodnocen jako velmi dobrý. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Oceňovaná nemovitost je umístěna v rovinatém terénu v klidné lokalitě v zástavbě rodinných domů. Přístup k objektu je umožněn po místní asfaltové komunikaci. Na pozemku parc. č.2045 je situován rodinný dům a dřevěný přístřešek, pozemky parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 tvoří oplocenou zahradu s bazénem a přístřeškem u bočního vstupu do domu. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 453, dřevěným krytým stáním pro osobní automobil, ostatními vedlejšími stavbami, venkovními úpravami (oplocení, dřevěná vrata s elektrickým pohonem, vrátka, bazén, přípojky inženýrských sítí) a pozemky parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č.2046/3. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rodinný dům č.p Dřevěný přístřešek nad parkovacím stáním 3. Ostatní vedlejší stavby (přestřešení bočního vstupu do domu) 4. Venkovní úpravy 5. Trvalé porosty 6. Pozemky parc.č. 2045, 2046/1, 2046/2 a parc.č. 2046/3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV Rodinný dům č.p Popis Jedná se o samostatně stojící objekt obdélníkového půdorysu, částečně podsklepený, přízemní s vestavěným podkrovím a sedlovou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová krytá taškami Bramac a s pozinkovanými klempířskými konstrukcemi. Konstrukce krovu je dřevěná, stropy objektu v 1.NP mají rovný podhled, v podkroví zešikmené. Fasádní omítky jsou vápenocementové s nástřikem, vnitřní omítky jsou vápenné hladké s malbou, vnitřní keramický obklad je proveden v kuchyni, koupelnách a na WC. Schody do podkroví jsou dřevěné bez podstupnic, podlahy jsou betonové s povrchem z keramické dlažby v obývaných prostorách 1.NP a dřevěné v podkroví. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou dřevěné dýhované do obíjených zárubní, vrata jsou výklopná. Dům je napojen na elektrickou energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod, elektroinstalace je 220/380 V, vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Vnitřní hygienické vybavení tvoří splachovací WC, vana, umývadla, sprchové kouty, v kuchyni je umístěna elektrická rychlovarná deska, digestoř a myčka nádobí. V domě jsou provedeny rozvody studené i teplé vody s ohřevem kombinovaným s ÚT. Objekt je napojen na tyto IS elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Dispoziční řešení : - 1.PP 2 sklepní prostory (v jednom je situován kotel ÚT kombinovaný s ohřevem teplé vody), - 1.NP zádveří, obývaný pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, garáž, koupelna s WC), - Podkroví chodba, koupelna s WC Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: sklep: 3,87*5,42 = 20,98 m 2 1.NP: 13,60*11,55+1,20*3,95 = 161,82 m 2 Podkroví: 13,60*11,55 = 157,08 m 2 Obestavěný prostor: sklep: (3,87*5,42)*(1,96) = 41,11 m 3 1.NP: (13,60*11,55+1,20*3,95)*(2,75) = 445,01 m 3 zastřešení: (13,60*11,55)*3,25/2+(1,20*3,95)*1,50/2 = 258,81 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 744,93 m 3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle informací získaných při místním šetření 52 let. Před 9-ti lety byla provedena přístavba a celková rekonstrukce s modernizací rodinného domu, v roce 2003 byla provedena vestavba obytného podkroví do půdního prostoru. Současný stavebně technický stav domu je hodnocen jako velmi dobrý, opotřebení je určeno odborným odhadem na 15 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). Objektu byla přiřazena jednotková cena 4 622,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 744,93 m 3 Výchozí reprodukční cena 4 622,- Kč 744,93 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 15 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Dřevěný přístřešek nad parkovacím stáním Popis Jedná se o částečně otevřený objekt obdélníkového půdorysu s pultovou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Svislé nosné konstrukce jsou dřevěné, jednostranně obíjené ze zadní strany. Střecha je pultová krytá taškami, podlaha tvoří keramická dlažba nebo žulové kostky Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha: 5,10*3,57 = 18,21 m 2 Obestavěný prostor: (5,10*3,57)*(2,55) = 46,43 m Stáří a opotřebení Opotřebení objektu je stanoveno odborným odhadem na 15 % Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém a brněnském stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 1 500,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 46,43 m 3 Výchozí reprodukční cena 1 500,- Kč 46,43 m 3 = ,- Kč Odpočet opotřebení 15 % = ,- Kč Součet = ,- Kč Časová cena, CČ ,- Kč Ostatní vedlejší stavby Jedná se zejména o dřevěný přístřešek nad vstupem do domu u bazénu. Komentář : věcná hodnota ostatních vedlejších staveb byla započtena do věcné hodnoty objektu Venkovní úpravy Jedná se zejména oplocení, dálkově ovládaná vrata, vstupní vrátka, bazén, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu Trvalé porosty Jedná se především o trvalé porosty kolem rodinného domu na pozemku parc.č. 2046/1. Komentář : věcná hodnota trvalých porostů byla započtena do věcné hodnoty objektu Pozemky parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/ Popis Jedná se o rovinaté pozemky zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 84. Rodinný dům a dřevěný přístřešek nad parkovacím stáním jsou umístněny na pozemku parc.č. 2045, pozemky parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 tvoří oplocenou zahradu s ostatní vedlejší stavbou a bazénem. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) / / /3 24 Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 84 z Katastru nemovitostí činí celkem 894 m Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 2 000,- až 2 400,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu na 2 200,- Kč/m 2. Jednotková cena stavebních pozemků 2 200,- Kč/m 2 Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č m 2 Obecná cena stavebních pozemků 2 200,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemků ,- Kč Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p.453 Dřevěný přístřešek Pozemky Celkem HV ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí jako celku ke dni ocenění činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : čtyřimilionydevětsetpadesátdvatisíce korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a pana Romana Mrkose (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: ) na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá pan Roman Mrkos s rodinou. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Brně a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Jiné Oceň. objekt Brno Slatina 4+kk ano Samostatně stojící RD, částečně podsklepený, s 1.NP, podkrovím a sedlovou střechou, s vedlejšími stavbami (dřevěnými), zahradou s bazénem, IS elektřina, vodovod, kanalizace a plynovod 1 Moravany 4+kk ano 2 Přízřenice 5+kk ano 3 Brno - Jundrov 5+1 ne 4 Brno - Bystrc 3+1 ano 5 Modřice 4+kk ano Novostavba rodinného domu s pěti obytnými místnostmi, garáží a garážovým stáním, nepodsklepená, IS elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod Novostavba řadového rodinného domu s dokončením se čtyřmi obytnými místnostmi, nepodsklepená, IS elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod Řadový RD, cele podsklepený, s 1.NP a půdou pod sedlovou střechou vhodnou k vestavbě, v objektu se nachází 5 obytných místnosti, IS elektřina, vodovod, kanalizace plynovod, kabelová televize Řadový RD ve staré zástavbě městské části, nepodsklepený, patrový, s garáží, střecha domu je z kanadského šindele, IS elektřina, vodovod, kanalizace Samostatně stojící RD, přízemní s vestavbou podkroví, se zahradou v klidné lokalitě, IS elektřina, vodovod, plyn, kanalizace 6 Maloměřice 5+kk ano Samostatně stojící RD, částečně podsklepený, přízemní s vestavbou podkroví pod sedlovou střechou, IS - elektřina, voda, plyn, kanalizace Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC (1-6) Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč poloha velikost garáž stav a vybavení Jiné úvaha znalce. Kč , ,97 0,95 1,00 0,97 0,98 0,99 0, , ,98 0,96 1,00 0,98 0,99 0,98 0, , ,03 0,98 0,97 0,96 1,01 1,02 0, , ,99 0,98 1,00 0,98 0,98 0,98 0, , ,98 1,00 0,97 0,99 0,99 0,98 0, , ,01 1,02 1,00 1,00 1,02 1,00 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- až ,- Kč, průměrnou hodnotou je ,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - výborná dopravní dostupnost - možnost parkování v ulici před domem Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - lokalita s menší občanskou vybaveností - větší docházkové vzdálenosti Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním rozpětí výše uvedeného intervalu po zaokrouhlení na ,- Kč. Obecná hodnota ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : pětmilionůdvěstětisíc korun českých) ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou ,- Kč 2. Výnosovou metodou není stanovena 3. Srovnávací metodou ,- Kč Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 84 ze dne pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 84 ze dne pro k.ú. Slatina v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 LV č. 84). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a od pana Romana Mrkose (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: ) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá pan Roman Mrkos s rodinou. V případě krytého vstupu se jedná o nesoulad skutečnosti se zákresem v katastrální mapě, ve které objekt není zakreslen a dále jsou na katastrální mapě zakresleny dvě garáže na parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3, které ve skutečnosti neexistují. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rodinného domu č.p. 453 nacházejícího se na pozemku parc.č a pozemků parc.č. 2045, parc.č. 2046/1, parc.č. 2046/2 a parc.č. 2046/3 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Slatina, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 84 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : pětmilionůdvěstětisíc korun českých). V Brně, dne 6. října 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1712/202/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 6.října 2008 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova Brno tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17