ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1661-136/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 7 jehož součástí je rodinný dům č.p. 36 a pozemky parc.č. 106, parc.č. 1659. Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Opatovice, k.ú. Opatovice u Hranic Adresa nemovité věci: Hlavní 36, 753 56 Opatovice Vlastník stavby: Jarmila Liedermannová, Hlavní 36, 75356 Opatovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jarmila Liedermannová, Hlavní 36, 75356 Opatovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSOL 16 INS 34527/2013. Datum místního šetření: 22.11.2014 Stav ke dni : 22.11.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 26.12.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 596, k.ú. Opatovice u Hranic, ve vlastnictví paní Jarmily Liedermannové. Jedná se o pozemek parc.č. St. 7 jehož součástí je rodinný dům č.p. 36, pozemek parc.č. 106, pozemek parc.č. 1659, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 22.11.2014. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 596, k.ú. Opatovice u Hranic ze dne 5.11.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Opatovice u Hranic. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. - 2 -
e) Mapa obce Opatovice a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 22.11.2014 za přítomnosti vlastníka paní Liedermannové. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. Místopis Vesnice Opatovice se nachází na území okresu Přerov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hranice. Obec Opatovice se rozkládá asi dvacettři kilometrů východně od Přerova a sedm kilometrů jižně od města Hranice. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 790 obyvatel. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Opatovice má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený při hlavní komunikaci procházející obcí, v centrální části obce. Rodinný dům je situován v lokalitě zastavěné převážně řadovými rodinnými domy. Nemovitost je tvořena stavbou rodinného domu č.p.36, která je součástí pozemku parc.č. St. 7, zahradou na parc.č. 1659, parc.č. 106. Příslušenství tvoří hospodářská přístavba (6,30 x 12,80 m) k rodinnému domu na parc.č. St.7. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu: oplocení pozemku, zpevněné plochy, přípojky vody, kanalizace, el.nn, plynu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Nemovitosti jsou osazeny do rovinatého terénu, složeného ze tří parcel. Na parc.č. St.7 je postavena stavba rodinného domu č.p. 36 o půdorysném tvaru do písmene L. Na dvorní křídlo navazuje hospodářská stavba. Nezastavěná část pozemku parc.č. St.7 je využívána jako zpevněná plocha dvora. Na dvůr navazuje zahrada na parc.č. 1659 a parc.č. 106 tvořící s domem jednotný funkční celek. Součástí zahrady jsou trvalé porosty standardního rozsahu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 1605/5 ve vlastnictví Obce Opatovice. Silné stránky -poloha v centrální části obce, garáž, dostatečné pozemkové zázemí, veškeré IS, částečná rekonstrukce. Slabé stránky - průměrný estetický vzhled. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na LV č. 596 k.ú. Opatovice u Hranic ze dne 5.11.2014 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 36 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 36 OBSAH - 4 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014. 1.1 Rodinný dům č.p. 36 Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům, částečně podsklepený, který má dvě nadzemní podlaží a půdní prostory pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je do písmene L. Rodinný dům obsahuje jeden byt o dispozici 5+1 s příslušenstvím. K dvornímu křídlu domu je provedena přízemní přístavba hospodářské části se sedlovou střechou. Dům je napojen na přípojku vody z řadu, kanalizaci do řadu, plyn a el.nn. Dispoziční řešení: 1.PP - dva sklepy. 1.NP - chodba, schodiště, kuchyň, jídelna, dva pokoje, koupelna vybavena vanou, umyvadlem, samostatné WC, chodba s výstupem na dvůr, kotelna, průjezd (garáž). 2.NP -schodiště, chodba, tři pokoje. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové prokládané lomovým kamenem s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné tl. 45 cm až 60 cm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krov dřevěný s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové opatřeny nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou břízolitové do ulice se štukovými prvky, do dvora je fasáda zateplena kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelnách a v kuchyni. Podlahy jsou prkenné kryté koberci, PVC nebo z keramické dlažby. Okna jsou plastová s dvojsklem. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je teplovodní radiátory, zdrojem je plynový kotel + kotel na TP. Ohřev TUV zajišťuje plynový bojler. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu je provedena. Kuchyň je vybavena ve standardu. Hygienické vybavení tvoří vana, umyvadla, splachovací WC. Ostatní vybavení je standardní. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých podkladů a informací byl původní rodinný dům postavený před cca 80 lety. V letech 2006 až 2014 byla provedena částečná rekonstrukce (okna, koupelny s WC, vytápění + kotel, krytina střechy, část vnitřních omítek, fasáda do dvora). Celkový stavebně technický stav je dobrý, vybavení domu je na standardní úrovni. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 45%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 32,28 m 2 2,20 m Výčet místností: sklepy 24,50 m 2 0,50 12,25 m 2 Užitná plocha celkem: 12,25 m 2 1.NP 183,11 m 2 2,70 m - 5 -
Výčet místností: Byt 89,50 m 2 1,00 89,50 m 2 kotelna 28,70 m 2 0,50 14,35 m 2 garáž (průjezd) 22,40 m 2 0,50 11,20 m 2 Užitná plocha celkem: 115,05 m 2 2.NP 88,30 m 2 2,60 m Výčet místností: Byt 49,70 m 2 1,00 49,70 m 2 Užitná plocha celkem: 49,70 m 2 Pozn.: pro výpočet užitné plochy byly použity redukující koeficienty 0,5 u suterénu, garáže a kotelny Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkem 1130 = 1 130,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkem 1 130,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 130,00 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 183 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 177 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 130,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 699 Reprodukční hodnota [Kč] 5 309 870 (RC * OP) Stáří roků 80 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 920 429 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 7 o výměře 670 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 106 o výměře 871 m 2, zahrada. Parc.č. 1659 o výměře 482 m 2, ostatní plocha. Pozemek složený ze tří parcel. Na parc.č. St.7 je postavena stavba rodinného domu č.p. 36 o půdorysném tvaru do písmene L. Na dvorní křídlo navazuje hospodářská stavba. Nezastavěná část pozemku parc.č. St.7 je využívána jako zpevněná plocha dvora. Na dvůr navazuje zahrada na parc.č. - 6 -
1659 a parc.č. 106 tvořící s domem jednotný funkční celek Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v poměrně velkém rozmezí 250,- až 350,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, charakteru, funkčnímu využití a zejména větší výměře navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve spodním pásmu daného rozpětí, tj. na 250,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St.7 670 250 167 500 nádvoří zahrada 106 871 250 217 750 ostatní plocha 1659 482 250 120 500 Celková výměra pozemků 2 023 Hodnota celkem 505 750 3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí je nabídka převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 36 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 177,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 130,00 m 3 Zastavěná plocha: 183,11 m 2 Plocha pozemku: 2 023,00 m 2-7 -
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Nabízím k prodeji rodinný dům (střední zemědělskou usedlost) nacházející se v klidné lokalitě obce Hustopeče nad Bečvou ležící v nejvýchodnějším výběžku Olomouckého kraje, na půli cesty mezi Hranicemi a Valašským Meziříčím. Hustopeče nad Bečvou jsou vyhledávanou lokalitou a to především díky rekreační oblasti štěrkových jezer nacházejících se na pravém břehu řeky Bečvy, vyhledávané také rybáři či milovníky cykloturistiky díky cyklostezce Bečva. Nabízená usedlost o rozloze zastavěné plochy 1057 m2 se skládá z patrového rodinného domu, na který navazuje od severovýchodu hospodářská budova, dále samostatně stojící stodoly umístěné severně od obytné části, a v západním traktu je umístěn výminek s průčelím do ulice Dlouhá, chlévy navazující konstrukčně od severu a dřevník, který je přistavěn k chlévům. Obytná část disponuje vstupní chodbou, ze které lze vstoupit do nově vybudované koupelny s WC a na chodbu, ze které se dostaneme samostatně do kuchyně vybavené kuchyňskou linkou, která je průchozí do obývacího pokoje. Dále z chodby vstoupíme do druhého pokoje, kotelny na tuhá paliva, sklepa či na schody vedoucí do 2NP, kde se nachází tři velké průchozí pokoje. Vytápění je zajištěno novým plynovým kotlem, ohřev teplé vody bojlerem. dům je napojen na veškeré inženýrské sítě jako voda, plyn, kanalizace a k dispozici je i studna (kopaná z betonových skruží, 5m). Součástí domu je i oplocená zahrada s ovocnými stromy. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hustopece-nad-becvou-hustopece-nad-becvou-dlouha/2663133276#img=1&fullscreen=false č.2 Nabízíme k prodeji rodinný dům (disp. 4+1) v centru obce Milenov, cca 5 km od Hranic. Dům byl postaven v roce 1996, nedokončena zůstala fasáda. Užitná plocha domu je cca 150 m2, zastavěná plocha 102 m2. Za domem je středně velká zahrada s kůlnou (celková plocha pozemku 722 m2), před domem kryté stání pro 1 auto, garáž v suterénu pro další dvě. Kromě garáže jsou v suterénu ještě dva suché sklepy a kotelna s prádelnou. V přízemí domu se nachází předsíň, kuchyň s pěknou prostornou linkou, navazujícím jídelním koutem a jeden velmi velký pokoj v případě potřeby lze pokoj rozdělit příčkou na dva. V pokoji jsou dveře na balkon na čelní straně domu s pěkným výhledem do okolí. Dále je v přízemí místnost využívaná jako komora s přípravou pro zbudování koupelny a samostatné WC. V patře jsou tři samostatné pokoje a velmi pěkná, prostorná koupelna s rohovou vanou. Dům je postaven z cihel a tvárnic. Podlahy v domě jsou betonové, zčásti kryté keramickou dlažbou. Materiály použité pro stavbu domu odpovídají současným normám elektrické vedení v mědi, odpady a rozvody vody v plastu atd. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vytápění je řešeno plynovým kotlem, ohřev TUV buď plyn. kotlem, nebo elektrickým bojlerem. Elektřina 220/380 V. Dům bude volný dle dohody. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/milenov-milenov-/42414172#img=1&fullscreen=false - 8 -
č.3 Nabízíme k prodeji nadstandardně prostorný a vybavený RD 6+1 (podl. plocha cca 210m2, užitná 289m2) se zahradou (334m2). Obec Velká se nachází 3 km od centra Hranic, 500 m od nájezdu na dálnici. Dům je ve velmi dobrém stavu, prošel kompletní rekonstrukcí kolem r. 1999, v posledních pěti letech byla vyměněna okna, vchodové dveře a automatická vrata garáže, střešní krytina, nový je plot a dlažba před vchodem. Okna domu jsou orientována na jih a západ, lodžie na východ. V přízemí domu se nachází prostorná garáž, chodba s prosklenou zimní zahradou, velký obývací pokoj, kuchyň, spíž, kotelna/prádelna a WC s umyvadlem a sprch. koutem. Dřevěné schodiště vede do patra, kde je dalších pět pokojů, chodba se střešními okny, menší balkon a velká lodžie a koupelna s krásnou rohovou vanou, WC a umyvadlem. Dům má kamenné základy, další zdivo z cihel, střešní krytina pálená taška. Okna nová plastová (střešní dřevěná), podlahy plovoucí nebo dlažba. Vytápění je ústřední s novým kondenzačním kotlem, který zároveň ohřívá i užitkovou vodu (má zásobník na 100 l). Přitápět je možno dále krbovými kamny v přízemním obývacím pokoji. Na zahradě domu se nachází studna, v současné době nevyužívaná - dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hranice--/190681180#img=3&fullscreen=false č.4 Prodáme cihlový rodinný dům se zahradou, terasou, sklepem, bazénem, studnou v Hranicích na Moravě IV - Drahotuše. Dům je zrekonstruovaný, dispozičně 3+kk nebo 3+1, zastavěná plocha 125 m2, pozemek má 535 m2. RD je částečně podsklepen, lze realizovat půdní vestavbu. Nízké náklady na bydlení. Rekonstrukce ukončena v roce 2010. Dispozice domu: kuchyně s jídelnou, tři pokoje z toho jeden je se šatnou, chodba a koupelna. Vytápění je řešeno elektrickým kotlem nebo krbovými kamny s teplovodním výměníkem napojeným na rozvody topení. Zahrada má pěkné vzrostlé stromy a keře, bazén, terasu, posezení, krb, studnu, šopku. V místě je veškerá občanská vybavenost, příroda, Hranice na Moravě centrum je v pěší vzdálenosti od domu. Parkování je před domem. Jedná se o velice pěkný řadový dům se zahradou orientovanou na jih a předzahrádkou na sever. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hranice-hranice-iv-drahotuse-/3023224924#img=0&fullscreen=false Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Dlouhá, Hustopeče nad Bečvou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 0,98 K3 Provedení a vybavení 1,30 K4 Garáž 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Garáž - ano; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 1,15 Upravená j. cena Kč/m 2 12 406 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 194,00 m 2 1 721 m 2 2 099 000 Kč 10 820 Kč/m 2-9 -
Název: č.2 Lokalita Milenov, okres Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž - ano; Vliv pozemku - nepatrně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 14 388 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 620 m 2 2 180 000 Kč 14 533 Kč/m 2 Název: č.3 Lokalita Velká, okr. Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Vliv pozemku 1,15 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž - ano; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 1,03 Upravená j. cena Kč/m 2 12 420 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 210,00 m 2 334 m 2 2 520 000 Kč 12 000 Kč/m 2 Název: č.4 Lokalita Hranice - Hranice IV-Drahotuše, okres Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 0,95 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Garáž 1,10 K5 Vliv pozemku 1,10 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - nepatrně lepší; Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2-10 -
Provedení a vybavení - obdobné; Garáž - ne; Vliv pozemku - 1,03 15 311 menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m 2 535 m 2 1 850 000 Kč 14 800 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 12.406,- Kč/m 2 až 15.311,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 13.631,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 12 406 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 13 631 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 15 311 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 13 631 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 177,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 412 687 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 36 2 920 430,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 505 800,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 36 2 412 690,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 2 412 687 Kč 3 426 179 Kč 505 750 Kč 2 400 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8-11 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 7 jehož součástí je rodinný dům č.p. 36, pozemků parc.č. 106, parc.č. 1659 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Opatovice u Hranic, obec Opatovice, okres Přerov, vše zapsáno na LV č. 596, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 22.11.2014, po zaokrouhlení na: 2 400 000,- Kč Slovy: dvamilionyčtyřistatisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 26.12.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1661-136/14 znaleckého deníku. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 596 2 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 2 4. Mapa polohy nemovitosti 1-13 -
LV - 14 -
- 15 -
KM - 16 -
Fotodokumentace - 17 -
- 18 -
Mapa polohy - 19 -