ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4122-11/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.143 + pozemky p.č.786,784,785 - vše 1/2 podíl Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Bohuslavice, k.ú. Bohuslavice nad Metují Adresa nemovité věci: Bohuslavice 143, 549 06 Vlastníci stavby: Světlana Fialová, Baťkovo náměstí 625/1, 500 02 Hradec Králové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Alena Kűhnelová, Solnická 816, 518 01 Dobruška, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Světlana Fialová, Baťkovo náměstí 625/1, 500 02 Hradec Králové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Alena Kűhnelová, Solnická 816, 518 01 Dobruška, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 22.2.2016 Stav ke dni : 22.2.2016 Za přítomnosti: p.kühnelové Počet stran: 7 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 26.2.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. : - pozemku p.č.784 zahrada o výměře 1100m 2 - pozemku p.č.785 zahrada o výměře 158m 2 - pozemku p.č.786 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1513m 2, a to včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.143 stojícího na pozemku p.č.786, a to vše 1/2 podíl. Vše v KN zapsáno na LV č.786 pro obec Bohuslavice, k.ú. Bohuslavice nad Metují, část obce Bohuslavice. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby. Přehled podkladů - LV č.786 pro k.ú.bohuslavice nad Metují - cuzk. cz - místní šetření - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti Místopis Vesnice Bohuslavice leží na území okresu Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nové Město nad Metují. Obec Bohuslavice se rozkládá asi patnáct kilometrů jihozápadně od Náchoda a sedm kilometrů jihozápadně od města Nové Město nad Metují. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má úředně hlášeno kolem 1010 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od polských hranic. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Bohuslavice mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Rodinný dům čp.143 se nachází v zastavěném území obce, spíše na jižním okraji. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.784 zahrada o výměře 1100m 2 - pozemek p.č.785 zahrada o výměře 158m 2 - pozemek p.č.786 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1513m 2, a to včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.143 stojícího na pozemku p.č.786, a to vše 1/2 podíl. Vše v KN zapsáno na LV č.786 pro obec Bohuslavice, k.ú. Bohuslavice nad Metují, část obce Bohuslavice. Rodinný dům čp.143, je ve skutečnosti bývalou zemědělskou usedlostí, nacházející se Bohuslavicích při jižním okraji obce.obytná část čp.143 tvoří přední, tj. jižní část podlouhlého objektu téměř obdélníkového tvaru, v jejíž v zadní severní části se nachází chlívek. K severní části chlívku přiléhá ještě kolna,ke které je téměř kolmo přistavěna stodola. Vlastní obytná část tj. rodinný dům čp.143 je přízemní zděná stavba se sedlovou střechou, částečně podsklepená, s jedním nyní již dlouhodobě nevyužívaným pokojem v podkroví. Objekt je vystavěn na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je vyzděné z plných pálených cihel na tl. stěn 45cm, stropy jsou z I nosníků, betonových vložek, jsou opatřeny rákosovou omítkou. Sedlová střecha má betonovou krytinu z r.1998, na domku jsou jen žlaby z cca 50%, svody, parapety chybí, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, jednovrstvé, fasádní omítka je vápenná hrubá, částečně opadaná, bez vnějších obkladů, vnitřní bělninové obklady jsou v koupelně, části kuchyně. Schodiště na - 2 -
půdu je betonové, do sklepa je cihelné. Dveře jsou dřevěné náplňové, rámové dřevěné zárubně. Okna jsou dřevěná zdvojená s izolačními dvojskly v přízemí - novější, v podkroví dvojitá rámová původní. Podlahy v obytných místnostech jsou prkenné, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění je lokální na tuhá paliva, v koupelně je elektrický přímotop. V domku je proveden rozvod světelné i motorové elektroinstalace, v jednom z pokojů však rozvod chybí. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler a v kuchyni je průtokový ohřívač. zemní plyn není zaveden. Odkanalizování je provedeno od všech hygienických zařízení. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, WC je combi. V kuchyni je kuchyňská linka, elektrický sporák. Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do septiku s přepadem do uliční dešťové kanalizace, voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je ve sklepě. Jedná se o objekt z roku 1933, v roce 2007-8 byla provedena výměna oken, provedeny částečně nové rozvody elektřiny, zřízena nová koupelna, WC, kuchyňská linka, nové rozvody vody. Celkově však rodinný dům působí spíše morálně i fyzicky opotřebeným dojmem - opadaná fasáda, části interiéru původní, bez úprav, omítky bez štukové stěrky, v koupelně nedokončené obklady. Dispozičně se v domku nachází byt velikosti 3+1 (pokoj v podkroví však není vytápěn ). Výměry místností: 1.PP: sklep 11,95m 2, sklep 17,95m 2, chodba 5,32m 2, tj. celkem 35,22m 2 1.NP: chodba 9,30m 2, ke štítu kuchyně 22,37m 2, pokoj 20,38m 2, naproti vstupním dveřím spíž 1,95m 2, nalevo pokoj 21,40m 2, WC 1,73m 2, koupelna 4,01m,, chodba 7,50m 2, tj. celkem 88,54m 2. Podkroví : bývalý pokoj 23,0m 2 (nyní nevytápěný, dlouhodobě bez využívání). Tj. tzv,započitatelná plocha domku (pojem užívaný u bank) činí: 35,22/2+88,54+23,0= 129,25m 2. Zastavěná plocha domku : 13,98*9,05+1,0*6,14= 132,66m 2 Obestavěný prostor:132,56*(8,70+4,88)/2+(5,50*3,50+5,20*5,20+2,80*3,70)*2,20= 1024,71 m 3. Navazující chlívek je objekt též z cihelného zdiva o tl. 45cm na kamenných základech, klenuté stropy,též betonová krytina. Cihelná dlažba i betonová mazanina. Chlívek má zastavěnou plochu 60,30m 2. Kolna je vyzděna na tl. stěn 50-60cm - kamenné zdivo, podlahu tvoří mlat, objekt bez omítek, s taškovou krytinou. Kolna má zastavěnou plochu 61,30m2. Stodola je též vyzděna z kamenného zdiva na tl. 50-60cm, bez stropu, tašková betonová krytina, dřevěná vrata. Stodola má zastavěnou plochu 179,10m 2. Stáří všech objektů je z roku 1933, nyní bez údržby. V přední části pozemku p.č.786 se nachází ještě zřícená zděná stavba, zřejmě bývalá sýpka - bez střechy, bez stropu o zastavěné ploše cca 24,50m 2,k níž je přistavěna přízemní kolna s pultovou střechou - stavba dřevěné jednostranně obité konstrukce, s taškovou betonovou krytinou o zastavěné ploše cca 20,0m 2, oba tyto objekty mají spíše negativní vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Celková výměra pozemků p.č.784,785 a 786 je 2771m 2. Pozemky jsou jen částečně oploceny (v přední části), ovšem prkenný uliční plot vlevo od vrat při pohledu z ulice je zřícen, pravý plot od vrat z pletivových rámů na betonové podezdívce je značně zkorodovaný. Plotová vrata i vrátka v provedení též z plotových rámů - 3 -
částečně s pletivovou, částečně z plechovou výplní, jsou osazena do zděných sloupů. Jedná se o pozemky téměř rovinné, přístupné z veřejné komunikace, je zde možnost napojení na veřejné rozvody vody, kanalizace a elektřiny. Rozvod zemního plynu v obci není. Na pozemcích se nachází jen neudržované ovocné stromy (jabloně, švestky), náletové křoviny a neudržovaný travní porost. Dle sdělení - dopisu od OÚ Bohuslavice z 26.1.12008 je do objektu čp.143 přihlášen k trvalému pobytu p.jan Čáha. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt trvale nevyužívá, v objektu se nevyskytuje, a na přímý dotaz, zda se váže k objektu čp.143 nějaká nájemní smlouva, mi vlastník objektu sdělil, že nikoliv. Silné stránky Velikost pozemků, rekonstruovaná koupelna ( chybí dokončit obklady). Slabé stránky Celkově neudržovaný objekt, morálně i fyzicky opotřebený (okna, fasáda, podlahy, dveře, vytápění na tuhá paliva, neudržovaná zahrada). OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 129,25 m 2 Obestavěný prostor: 1024,71 m 3 Zastavěná plocha: 132,66 m 2 Plocha pozemku: 2771,00 m 2 Porovnání je provedeno s aktuální nabídkou nemovitých věcí na prodej přímo v Bohuslavicích. Při porovnání byl řádně zhodnocen neudržovaný stav domku (fasáda, okna v podkroví, podlahy, dveře, vytápění jen kamny na tuhá paliva, celkově morálně opotřebovaný objekt, neudržovaná zahrada). Objekt čp.143 považuji za objekt určený k rekonstrukci (byla provedena jen částečně - okna v přízemí, částečně koupelna, novější je i betonová krytina). Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Bohuslavice Nabídka - k prodeji rodinný dům se zahradou, vzdálený 900 metrů západně od centra obce Bohuslavice. Obec Bohuslavice se nachází 30km východně od Hradce Králové, je zde základní občanská vybavenost. Obec leží v pěkném přírodním prostředí podhůří Orlických hor a v blízkosti přehradní nádrže Rozkoš. Správní centrum Náchod je vzdáleno 15km a je dostupné běžnou hromadnou dopravou. Rodinný dům je jednopodlažní, samostatně stojící, částečně podsklepený, postavený kolem roku 1910. Dispozice jsou následující: Veranda, chodba, obývací pokoj, jídelna, 2 ložnice, menší kuchyň, koupelna, komora a WC. Vytápění je ústředním topením zplynovacím kotlem zn. Atmos na TP, umístěným v koupelně. K domu náleží navazující kolny. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. - 4 -
Lokalita Bohuslavice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdroj: s.reality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům menší, malý pozemek, spíše k rekonstrukci; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 6 589 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 742 m 2 666000 Kč 7400 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Bohuslavice Nabídka - Prodej RD 3+kk v Bohuslavicích. Dispozice: Přízemí 2+kk - chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice s šatnou, komora, koupelna a WC. Kotelna. Vrchní patro je připravené k rekonstrukci. Přízemí kompletně po rekonstrukci. Nové dveře, plast. okna, hydroizolace, podlahové vytápění, nový komín, nové schody do patra, nová elektroinstalace, nová střešní krytina, ošetřené krovy, automat. kotel. Lokalita Bohuslavice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: s.reality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší RD, ale bez stodoly; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší výrazně; Celkový stav - lepší výrazně; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům ve výrazně lepším stavu; Celkový koef. K C 0,55 Upravená j. cena Kč/m 2 5 784 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 175,00 m 2 1492 m 2 1850000 Kč 10571 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Bohuslavice Nabídka - o prodeje rodinný dům v započaté rekonstrukci, nacházející se mimo hlavní silnici v obci Bohuslavice okr. Náchod. V domě jsou nová okna, elektrika, voda, odpady, je napojen na kanalizaci, vodovod obecní, na pozemku vlastní kopaná studna, vytápěn kotlem na tuhá paliva, v kombinaci s krbovými kamny v obývacím pokoji, ohřev vody kombinovaným bojlerem, v současné době je dům dispozičně řešen - 5 -
jako 3+KK, v půdním prostoru je možno vybudovat další obytné místnosti, pozemek o CP 797m2 přístupný z veřejné komunikace, zahrada udržovaná, pozemek celý oplocen. Lokalita Bohuslavice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,70 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: s.reality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka (nedůvěryhodný údaj o už.ploše); Velikosti objektu - větší, ale bez stodoly; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům se započatou rekonstrukcí, ale menší pozemek, údaj o už.ploše nedůvěryhodný; Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 6 931 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 205,00 m 2 797 m 2 1790000 Kč 8732 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5784 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6435 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6931 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6435 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 129,25 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 831724 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 831 724 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 1/2 podílu oceňovaných nemovitých věcí tj. pozemků p.č.784,785,786 a rodinného domu čp.143 je určena těsně pod jednou polovinou porovnávací hodnoty. Ta byla zjištěna porovnáním s aktuální nabídkou objektů přímo v Bohuslavicích. Rodinný dům čp.143 je neudržovaný, morálně i fyzicky opotřebovaný objekt, s neudržovanou zahradou. V Lázních Bohdaneč 26.2.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4122-11/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 122-11/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 5 Snímek kat.mapy 3-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Pozemek p.č. 786 v k.ú. č. 606464 Kopie katastrální mapy ze dne 26.2.2016-13 -
Pozemek p.č. 786 v k.ú. č. 606464 - ortofoto - 14 -
Pozemek p.č. 786 v k.ú. č. 606464-15 -